Gerpinnes, picture by Jean-Pol Grandmont.

Montigny-le-Tilleul & Gerpinnes

Écrit par Stephan Debusschere le 11 septembre 2018

Des marchés qui ont de l’avenir

Au sud de l’agglomération de Charleroi, l’environnement vert de Montigny-le-Tilleul et de Gerpinnes attire depuis de nombreuses années la convoitise des candidats acquéreurs. Mais si la demande reste soutenue, les différents segments n’évoluent pas de manière identique.

Gerpinnes, picture by Jean-Pol Grandmont.Des prix qui baissent au fil des années et des acheteurs qui prennent leur temps : le marché des 4 façades et autres villas des quartiers résidentiels apparaît chahuté au sein de ces deux communes, malgré la demande qui se maintient à un niveau élevé. Ces deux communes restent en effet les plus prisées par la clientèle la plus aisée au sud de Charleroi. Ce succès tient à deux facteurs indissociables : un cadre de vie de qualité et une réelle proximité avec les axes de mobilité.

Certaines régions plus reculées offrent en effet de magnifiques paysages mais se situent dans des régions trop isolées, loin des axes de communication, ce qui les rend moins attrayantes et donc moins chères sur le plan immobilier. Mais les professionnels observent néanmoins une évolution de la demande. Aujourd’hui, dans ces communes, il est désormais tout à fait possible d’acquérir une petite villa des années 1970 à remettre au goût du jour dans une fourchette de prix comprise entre 160 000 euros et 200 000 euros, ce qui était tout à fait impossible avant 2009.

Sans travaux s’il-vous-plaît

Le parc immobilier dans toute l’agglomération de Charleroi étant majoritairement ancien, le certificat de performance énergétique du bien n’a en réalité pas une réelle influence sur le prix de vente, sauf pour des biens récents. Les amateurs convoitent donc davantage un bien en bon état où il n’y a pas de travaux importants à réaliser. La baisse de valeur d’une partie des biens mis en vente semble donc avoir principalement pour origine leur état.

Une villa en bon état, sans travaux urgents, se vendra généralement mieux qu’un bien qui nécessite une rénovation en profondeur. Cela est dû principalement à deux paramètres. Tout d’abord, une maison en bon état inspire confiance et permet à un candidat acquéreur de mieux se projeter dans sa future habitation. Ensuite, il est un fait de plus en plus évident que, dans ce type de bien, de moins en moins de personnes sont capables de réaliser eux-mêmes les travaux, et doivent donc recourir à des professionnels pour l’ensemble de la rénovation, ce qui fait évidemment gonfler la note. Cette incertitude quant à l’avenir, nourrie de la crainte quant aux coûts de rénovation, plombe ainsi la valeur des biens qui nécessitent de gros travaux. A contrario, une maison en parfait état a de grandes chances de se vendre 5 à 10% en plus de sa valeur, car les candidats acquéreurs réalisent l’économie qu’ils font à ne pas devoir assumer de lourds travaux qui entraînent l’attente d’un permis d’urbanisme, la crainte de montants non maîtrisés ou encore les délais d’indisponibilité du bien pendant les travaux.

Si ce sont donc les biens en bon état général qui tirent le mieux leur épingle du jeu, leur aspect intérieur apparaît aussi de plus en plus important. Un bien remis au goût du jour et bien aménagé se vendra logiquement bien mieux qu’un bien similaire vieillot et mal aménagé.

Autre segment, autres exigences 

Sur le segment de la maison mitoyenne, les prix restent pour leur part davantage soutenus, et ce, quel que soit l’état des biens mis en vente.  La maison de rangée reste très prisée pour la bonne et simple raison qu’elle s’adresse à une grande proportion de la population. Et les exigences sont différentes. Même si les maisons en bon état auront également un certain succès, celles en moins bon état ne subiront pas les mêmes conséquences que les villas au niveau du prix de vente, car la clientèle est différente.

Les propriétaires-vendeurs de maisons de rangée ont plus souvent affaire à des profils d’acquéreurs qui sont plus à même de réaliser certains travaux eux-mêmes, et qui verront d’ailleurs ces travaux comme une réelle opportunité de faire une bonne affaire par rapport à une maison en parfait état pour laquelle ils risquent de devoir payer le prix plein. La localisation reste importante, mais ces candidats acquéreurs s’avèrent moins exigeants et davantage disposés à faire fi de petits inconvénients tels que la proximité d’une route un peu bruyante, un terrain plus petit que ce qu’ils espéraient, ou encore l’absence d’un garage.

Les petits biens d’investissement font le plein

Du côté des investisseurs privés, l’année écoulée et le premier semestre sont apparus très positifs, et ce, dans une gamme de prix en particulier. Les placements bancaires sans risques ne rapportant que de très faibles rendements, les particuliers penchent en effet depuis plusieurs années pour l'investissement immobilier, qui offre des perspectives de plus-values – non imposées en cas de revente après 5 ans –, des rendements plus intéressants, et surtout un choix de placement accru. Ceux-ci peuvent en effet acquérir un petit bien d'investissement de moins de 100 000 euros, comme ils peuvent par ailleurs envisager un investissement supérieur, selon leur budget.

Mais les biens qui rencontrent le plus la demande aujourd’hui sont les petits biens immobiliers – des immeubles 2 ou 3 façades, ainsi que de petits appartements – situés en périphérie des centres-villes et situés dans une gamme de prix de +/- 100 000 euros. Pour ces investisseurs, ces biens offrent en règle générale des revenus de +/- 500 euros mensuels, c’est-à-dire des rendements pouvant aisément atteindre 5%, soit bien plus qu'un placement sur un compte d'épargne traditionnel. Les profils de ces investisseurs sont par ailleurs variés et multiples, car toute personne qui souhaite sécuriser au mieux son patrimoine financier aujourd’hui optera en général pour un placement offrant les meilleures perspectives de valorisation.

Demande de neuf contrariée

Du côté des acquéreurs pour occupation personnelle directe, on observe une croissance de la demande pour les appartements neufs. Mais il y a un hic. Dans ces communes où le nombre d’habitants qui possèdent une villa est sans doute plus élevé qu’ailleurs, la demande en appartements neufs reste très soutenue alors que, paradoxalement, la politique de ces communes est généralement de limiter très fortement le nombre de projets neufs.

Il en résulte que les personnes d’un certain âge doivent quitter ces communes pour pouvoir acquérir un appartement neuf dans une communes limitrophe. Compte tenu de la demande accrue et de l’offre limitée, les prix au sein de ces communes peuvent en conséquence atteindre des records, de l’ordre de 2 500 à 3 000 euros/m2, contre des prix plus modérés dans les bonnes communes voisines, où l’on trouvera des appartements neufs pour environ 2000 à 2500 euros/m². L’accès à la propriété neuve est en conséquence (bien) plus problématique pour les jeunes ménages, vu les coûts d’acquisition plus importants.

Des marchés qui ont de l’avenir

Plusieurs études ont démontré un manque flagrant de logements, ce qui induit une pression sur le marché immobilier, une nécessité de construire de nombreux nouveaux logements et de transformer de grandes habitations en plusieurs unités plus petites afin que celles-ci correspondent aux critères d'habitat modernes. Une analyse qui annonce en conséquence un avenir fort positif pour le marché primaire sur ces deux communes. Et le son de cloche semble identique pour le marché secondaire. Mais si ces marchés locaux se portent bien, cela ne signifie pas pour autant que tout se vend à n’importe quelle condition. La qualité des estimations et des conseils des professionnels semble dès lors apparaître comme une priorité absolue aux yeux des propriétaires vendeurs.

Repères

Petite villa des années 1970 à rénover : de 160 000 à 200 000 euros

Bien d’investissement à partir de 100 000 euros

Appartement neuf : de 2500 à 3000 euros/m2
 

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