Gerpinnes, l

Montigny-le-Tilleul & Gerpinnes

Écrit par Stephan Debusschere le 26 janvier 2018

Ruée sur les petits biens d’investissement

Situé au sud de l’agglomération de Charleroi, l’environnement vert de Montigny-le-Tilleul et de Gerpinnes attire depuis de nombreuses années la convoitise des candidats acquéreurs. Mais si la demande reste soutenue, les différents segments n’évoluent pas de manière identique. 

Des prix qui baissent au fil des années et des acheteurs qui prennent leur temps : le marché des 4 façades et autres villas des quartiers résidentiels apparaît chahuté au sein de ces deux communes, malgré la demande qui resterait soutenue. « Dans les régions de Montigny-le-tilleul et Gerpinnes, la demande en villas 4 façades reste bien à un niveau élevé, commente Pascal Sapere de l’agence Le Club Immobilier, spécialisée dans ce type de bien. Ces deux communes restent bien celles du sud de Charleroi qui sont les plus prisés par la clientèle la plus aisée de la région. Ce qui fait le succès de ces communes tient à deux facteurs indissociables : un cadre de vie de qualité et une proximité avec les moyens de communication. Certaines régions plus reculées offrent en effet de magnifiques paysages mais se situent dans des régions trop isolées, loin des axes de communication, ce qui les rend moins attrayantes et donc moins chères sur le plan de l’immobilier. »

L’agent observe néanmoins un changement important sur ce segment. « Nous constatons depuis plusieurs années que même dans de si belles régions, la demande a évolué. Nous sommes en effet loin de ce qu’il se passait il y a quelques années. Aujourd’hui, dans ces communes, il est désormais tout à fait possible d’acquérir une petite villa des années 1970 à remettre au goût du jour dans une fourchette de prix comprise entre 160 000 euros et 200 000 euros, ce qui était tout à fait impossible avant 2009… »

Sans travaux s’il-vous-plaît

Le parc immobilier dans toute l’agglomération de Charleroi étant majoritairement ancien, le certificat de performance énergétique du bien n’a en réalité pas une réelle influence sur le prix de vente, sauf pour des biens récents. Les amateurs convoitent donc davantage un bien en bon état où il n’y a pas de travaux importants à réaliser.

La baisse de valeur d’une partie des biens mis en vente semble donc avoir principalement pour origine leur état. « Un élément particulièrement important aux yeux des acquéreurs concerne effectivement l’état du bien, confirme Pascal Sapere. Une villa en bon état, sans travaux urgents, se vendra généralement mieux qu’un bien qui nécessite une rénovation en profondeur. Cela est dû principalement à deux paramètres. Tout d’abord, une maison en bon état inspire confiance et permet à un candidat acquéreur de mieux se projeter dans sa future habitation. Ensuite, il est un fait de plus en plus évident que, dans ce type de bien, de moins en moins de personnes sont capables de réaliser eux-mêmes les travaux, et doivent donc recourir à des professionnels pour l’ensemble de la rénovation, ce qui fait évidemment gonfler la note… Cette incertitude quant à l’avenir, nourrie de la crainte quant aux coûts de rénovation, plombe ainsi la valeur des biens qui nécessitent de gros travaux. A contrario, une maison en parfait état a de grandes chances de se vendre 5 à 10% en plus de sa valeur, car les candidats acquéreurs réalisent l’économie qu’ils font à ne pas devoir assumer de lourds travaux qui entraînent l’attente d’un permis d’urbanisme, la crainte de montants non maîtrisés ou encore les délais d’indisponibilité du bien pendant les travaux. »

Si ce sont donc les biens en bon état général qui tirent le mieux leur épingle du jeu, leur aspect intérieur apparaît aussi de plus en plus important. Un bien remis au goût du jour et bien aménagé se vendra logiquement bien mieux qu’un bien similaire vieillot et mal aménagé.

Gerpinnes, l'hôtel de ville. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Autre segment, autres exigences 

Sur le segment de la maison mitoyenne, les prix restent pour leur part davantage soutenus, et ce, quel que soit l’état des biens mis en vente. « La maison de rangée reste très prisée car elle s’adresse à une grande proportion de la population, poursuit Pascal Sapere. Et les exigences sont différentes. Même si les maisons en bon état auront également un certain succès, celles en moins bon état ne subiront pas les mêmes conséquences que les villas au niveau du prix de vente, car la clientèle est différente. Nous avons plus souvent affaire ici à des profils d’acquéreurs qui sont plus à même de réaliser certains travaux eux-mêmes, et qui verront d’ailleurs ces travaux comme une réelle opportunité de faire une bonne affaire par rapport à une maison en parfait état pour laquelle ils risquent de devoir payer le prix plein. La localisation reste importante, mais ces candidats acquéreurs s’avèrent moins exigeants et davantage disposés à faire fi de petits inconvénients tels que la proximité d’une route un peu bruyante, un terrain plus petit que ce qu’ils espéraient, ou encore l’absence d’un garage. »

Les petits biens d’investissement font le plein

Du côté des investisseurs privés, l’année écoulée est apparue très positive, et ce, dans une gamme de prix en particulier. « La demande s’est à nouveau révélée importante de la part du secteur privé courant 2017, commente Julien Dussart de l’agence Trassud. Les placements bancaires ‘’non risqués’’ ne rapportant que de très faibles rendements, les particuliers préfèrent opter depuis plusieurs années pour l'investissement immobilier, car ceux-ci offrent des perspectives de plus-values - non imposées en cas de revente après 5 ans -, des rendements plus intéressants, et surtout un choix de placement accru. »

« Le client peut en effet acquérir un petit bien d'investissement de moins de 100 000 euros, comme il peut par ailleurs envisager un investissement supérieur, selon son budget. Mais les biens qui rencontrent le plus de demandes aujourd’hui sont les petits biens immobiliers – des immeubles 2 ou 3 façades, ainsi que de petits appartements – situés en périphérie des centres-villes et situés dans une gamme de prix de +/- 100 000 euros. Pour les investisseurs, ces biens offrent en règle générale des revenus de +/- 500 euros mensuels, c’est-à-dire des rendements pouvant aisément atteindre 5%, soit bien plus qu'un placement sur un compte d'épargne traditionnel…. Et les profils des acquéreurs sont variés et multiples, car toute personne qui souhaite sécuriser au mieux son patrimoine financier opte en général pour un placement immobilier, qui lui offrira les meilleures perspectives de valorisation. »

Demande de neuf contrariée

Du côté des acquéreurs pour occupation personnelle directe, on observe une croissance de la demande pour les appartements neufs. Mais il y a un hic. « Dans ces communes où le nombre d’habitants qui possèdent une villa est sans doute plus élevé qu’ailleurs, la demande en appartements neufs reste très soutenue alors que, paradoxalement, la politique de ces communes est généralement de limiter très fortement le nombre de projets neufs, observe Pascal Sapere. Il en résulte que les personnes d’un certain âge doivent quitter ces communes pour pouvoir acquérir un appartement neuf dans une communes limitrophe. Compte tenu de la demande accrue et de l’offre limitée, les prix au sein de ces communes peuvent en conséquence atteindre des records, de l’ordre de 2 500 à 3 000 euros/m2, contre des prix plus modérés dans les bonnes communes voisines, où l’on trouvera des appartements neufs pour environ 2000 à 2500 euros/m². » L’accès à la propriété neuve est en conséquence (bien) plus problématique pour les jeunes ménages, vu les coûts d’acquisition plus importants.

Qui de 2018 ?

Certains professionnels n’hésitent pas à se montrer très optimistes pour l’année en cours. « Pour le marché primaire, les prévisions nous paraissent très bonnes, commente Julien Dussart. Plusieurs études démontrent qu'il y a un manque flagrant de logements, ce qui induit une pression sur le marché immobilier, une nécessité de construire de nombreux nouveaux logements et de transformer de grandes habitations en plusieurs unités plus petites afin que celles-ci correspondent aux critères d'habitat modernes. » Même son de cloche pour le marché secondaire.

« Avec près d’une maison vendue chaque jour par nos soins, nous pouvons affirmer que ces marchés locaux se portent bien. Mais cela ne signifie pas pour autant que tout se vend à n’importe quelle condition. La qualité des estimations et des conseils des professionnels doit dès lors apparaître comme une priorité absolue aux yeux des propriétaires vendeurs. »

Logic Repères

Petite villa des années 1970 à rénover : de 160 000 à 200 000 euros

Bien d’investissement à partir de 100 000 euros

Appartement neuf : de 2500 à 3000 euros/m2
 

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