Montigny-le-Tilleul, picture by Jean-Pol Grandmont.

Montigny-le-Tilleul toujours

Écrit par Stephan Debusschere le 10 janvier 2016

Plus d’offre que de demande

Situé au sud de l’agglomération de Charleroi, l’environnement vert de Montigny-le-Tilleul attire depuis de nombreuses années la convoitise des candidats acquéreurs. Néanmoins, la diminution actuelle de la demande pour les villas y a entraîné un tassement des prix.

Montigny-le-Tilleul, picture by Jean-Pol Grandmont.Une offre supérieure à la demande, des prix qui baissent et des acheteurs qui prennent leur temps : le marché des 4 façades et autres villas des quartiers résidentiels reste chahuté. Depuis mi-2014, la demande est plus faible, et l’indécision de la part des amateurs se fait plus grande. Du côté des vendeurs, on ressent aussi une certaine crainte de ne pas vendre son bien facilement, de s’engager dans une nouvelle acquisition et de ne pas obtenir de crédit. Aujourd’hui, le marché s’est donc en quelque sorte inversé par rapport aux années 2000-2010, car l’offre s’avère en conséquence nettement plus importante que la demande. Les prix subissent donc une baisse, qui serait de l’ordre de 10 à 15 %, ce qui ramène la valeur des biens à leur niveau de 2008.

On pourra ainsi trouver une villa 4 façades datant des années 1960-70, bien située et à remettre au goût du jour pour quelque 200 000 euros. Les villas plus récentes ou correctement remises au goût du jour se négocient quant à elles à partir de 250 000 euros, tandis que les villas plus cossues s’échangent entre 300 et 400 000 euros. Seules quelques propriétés pourront prétendre à une valeur dépassant les 400 000 euros. Quant aux vastes propriétés, elles pourront exceptionnellement se négocier autour du million d’euros. Les professionnels insistent sur l’importance de ne pas surestimer les biens mis en vente. Aujourd’hui plus que jamais, un bien mis en vente à un prix qui paraîtra surfait devra être soldé de 10 à 15 % en-dessous du prix normal du marché pour trouver un amateur.

Des délais de transaction plus longs

Parce que la demande est inférieure à l’offre, les délais de transaction sont plus longs. Une période de 4 à 6 mois est quasiment devenue la norme actuellement pour conclure une transaction. La principale conséquence est que l’amateur éventuel, ne subissant plus de pression, prend son temps pour être sûr de ne pas trouver éventuellement mieux avant de se décider. Il va aussi en profiter pour négocier le prix. Cela dit, le souhait d’un candidat acquéreur est de trouver un bien qui répond au mieux à ses attentes en fonction de son budget. Son but n’est donc pas forcément de dépenser moins, mais de trouver mieux pour le même prix. Si l’amateur estime qu’un bien est nettement surévalué, il ne fera pas d’offre pour ce bien, et ira voir si un autre bien répond mieux à ses attentes. Généralement, lorsqu’un bien est annoncé trop cher, aucune offre sérieuse n’est soumise. Il faut donc attendre que le propriétaire baisse lui-même son prix pour retrouver des amateurs susceptibles de lui faire une offre. Certains investisseurs essayeront en revanche de faire une affaire en proposant un prix largement en-dessous…

Sans travaux de préférence

Le parc immobilier dans toute l’agglomération de Charleroi étant majoritairement ancien, le certificat de performance énergétique du bien (PEB) n’a en réalité pas une réelle influence sur le prix de vente, sauf pour des biens récents. Dans ce cas, il est clair qu’un bon résultat énergétique sera exigé par les acquéreurs. Mais les biens à rénover ne rencontrent pas actuellement une demande très élevée. Aujourd’hui, les amateurs convoitent davantage un bien en bon état où il n’y a pas de travaux importants à réaliser. L’incertitude quant à l’avenir et la crainte des coûts de rénovation plombent ainsi la valeur des biens qui nécessitent des travaux. Ce sont logiquement les biens en bon état qui tirent le mieux leur épingle du jeu. L’aspect intérieur du bien est aussi de plus en plus important. Un bien remis au goût du jour et bien aménagé peut ainsi se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un bien similaire vieillot et mal aménagé.

Logic Repères

Montigny-le-Tilleul:

  • Maison : 208 000 euros
  • 4 façades et villa : 290 000 euros

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