Mouscron

Mouscron

Un marché attractif en expansion

L’intérêt des acquéreurs et des investisseurs pour le marché croissant du neuf renforce l’attractivité du marché mouscronnois, dont les prix affichent toujours une grande accessibilité.Mouscron

De par sa situation stratégique, Mouscron poursuit son attraction sur les candidats acquéreurs français, ainsi que sur les néerlandophones. La proportion d’acquéreurs français apparaît néanmoins la plus importante, de quelque 30% en moyenne. Les Français qui résident à Mouscron représentent ainsi environ 15 à 20 % de la population.

Si la modification de l’impôt sur la fortune a un peu changé la donne pour les Français, cela concerne avant tout le secteur des biens haut de gamme. D’autres avantages, tels ceux liés à la transmission du patrimoine, constituent toujours des facteurs importants d’attractivité, à l’instar des prix. La différence entre la zone frontalière belge et la France ainsi que la Flandre toute proche reste, en effet, bel et bien marquée sur ce terrain. Mais l’attractivité de Mouscron ne se résume pas à l’aspect financier. Sa position géographique, très centrale par rapport à la France et la Flandre, son cadre de vie, l’ensemble de ses services, ainsi que les infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y sont aussi pour beaucoup.

Les prix qui y sont pratiqués sont aussi bien inférieurs à ceux de sa concurrente Tournai, même si ces prix ont progressé au cours de ces dix dernières années. Chiffré à 120 000 euros en 2010, le prix médian des maisons, tous types confondus, avait réussi à franchir la barre des 150 000 euros courant 2018, pour atteindre 152 000 l’année dernière avant de se stabiliser depuis le début de l’année. Un prix qui reste encore loin de celui de Tournai (180 000 euros) et très inférieur à celui de Courtrai (215 000 euros).

Tous ces candidats sont en conséquence ravis de pouvoir y acquérir des biens qui sont moins chers que chez eux, en meilleur état et offrant des volumes plus importants. Les professionnels constatent que les néerlandophones sont particulièrement friands de maisons 4 façades, tandis que les Français optent davantage pour des maisons de type 1930, le produit phare à Mouscron, qui intéresse fortement les jeunes ménages désireux d’accéder à la propriété, a fortiori lorsque ces biens sont déjà rénovés.

Un produit phare à deux vitesses

Il y a quatre ans, ce produit phare avait dû encaisser une baisse de sa valeur. Son prix était ainsi globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état du bâtiment et de ses besoins en rénovation. En 2016, ce prix s’était stabilisé. Les biens directement habitables, mais qui devaient être remis aux normes, se négociaient alors entre 125 000 et 135 000 euros. Quant aux biens à rénover complètement, les prix pouvaient descendre jusqu’à 75 000 euros…

Aujourd’hui, les professionnels observent deux tendances. Si la maison est bien située dans un quartier demandé, les prix sont récemment repartis à la hausse, surtout si ce bien est rénové et aménagé dans un style et des tons tendance, et ce, quelque soit la qualité de la rénovation. Le look apparaît ainsi en finalité plus important que les matériaux utilisés. Pour ces biens de type 1930, on peut atteindre régulièrement des prix se situant entre 170 000 et 180 000 euros, lorsqu’ils sont bien situés. Par contre, lorsque le bien est situé dans un quartier frontière et non porteur, les ventes s’avèrent plus difficiles, quel que soit le prix. Il n’est, en effet, pas rare selon certains professionnels d’avoir des biens en portefeuille en-dessous de la barre des 100 000 euros, et qui restent longtemps sur le marché.

Les zones les plus prisées sont celles urbaines de Dottignies, Herseaux et Luingne, car elles offrent un cadre de vie plus villageois tout en étant bien équipées en services, transports, écoles et commerces. A l’exception de certains quartiers plus difficiles.

Le centre de Mouscron s’avère également recherché.

Du neuf au centre et ailleurs

Boosté par le manque d’appartements au début du siècle, le marché du neuf s’est depuis considérablement développé sur Mouscron. Au début des années 2000, il y avait un vrai manque d’appartements sur Mouscron. En l’espace de dix ans, de nombreux projets ont vu le jour, et même lorsque le marché a commencé à s’essouffler, de nouveaux projets ont continué à se construire, ce qui a forcément joué sur les prix de revente des appartements de seconde main. Courant 2019, le prix médian a effectivement baissé de près de 5%, pour se fixer à 145 000 euros, pour remonter au cours du premier semestre, à 150 000 euros. En règle générale, un ancien appartement de 100 m2 se négocie actuellement à ce prix.

Les promoteurs anticipent la demande qui devrait sensiblement s’accroître au cours de la prochaine décennie, étant donné l’accroissement de population attendu à Mouscron. C’est sans doute aussi la raison pour laquelle de plus en plus d’investisseurs privés en provenance de France, mais aussi de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, s’intéressent à l’immobilier neuf local. Il s’agit généralement d’investisseurs qui financent l’entièreté de leurs acquisitions sur fonds propres, sans aucun crédit, et qui acquièrent seuls des immeubles neufs complets.

S’agissant des projets neufs, le centre de Mouscron est particulièrement concerné. Citons ici en exemples le Clos des Impressionnistes et l’Orée du Parc, à proximité du parc communal, ou encore les diverses promotions autour de la Grand-Place, en passe d’être totalement réaménagée. Le projet Central Park constitue aussi un projet emblématique de ce renouveau du centre. Celui-ci prévoit la création d’un îlot d’habitations entre la rue du Val et la rue des Moulins, où plusieurs maisons devraient être détruites pour laisser place à une centaine d’appartements et un parc public à l’horizon 2023.

 

Le centre n’est cependant pas la seule zone investie par les projets neufs. Une centaine de logements (appartements et maisons) sont, en effet, prévues sur une friche de 4,5 hectares sur la chaussée de Gand. Des maisons neuves qui intéressent particulièrement les jeunes ménages, qui peuvent acquérir des maisons mitoyennes pour quelque 200 000 euros, hors frais, ce qui rend le marché des maisons neuves très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main. D’autres friches et bâtiments à l’abandon seront investis à l’avenir, à l’instar du bâtiment des contributions, rue de la Station, ou encore l’ancienne usine textile près de la gare.

Un marché locatif qui reste soutenu

Le marché locatif à Mouscron est très porteur. D’une part, les loyers mouscronnois attirent une importante clientèle française et, d’autre part, les candidats belges à la propriété ne parvenant pas à obtenir un crédit sont obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement en attendant meilleure fortune. L’activité sur ce marché reste ainsi soutenue, mais elle est néanmoins un peu plus lente que par le passé, en particulier sur le marché du neuf où l’offre est assez abondante. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires sont plus exigeants et prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles.

Si l’offre est donc loin de manquer sur ce segment des appartements, on constate en revanche un manque d’offre au niveau des maisons. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence d’assurer aux propriétaires bailleurs une mise en location rapide. Côté prix, le loyer d’une maison sur le marché secondaire offrant 3 chambres et un jardin s’élève entre 650 et 750 euros. Pour une maison neuve, ce loyer s’élèvera entre 750 et 800 euros. L’appartement neuf 1 chambre de quelque 75 à 80 m2 se loue, pour sa part, entre 550 et 600 euros, et entre 700 et 750 euros pour un deux chambres. Sur le marché secondaire, comptez environ 600 euros pour un appartement 2 chambres bien entretenu.

Repères

Maison : 150 000 euros

Maison de type 1930 rénovée : de 170 000 à 180 000 euros

Appartement : 150 000 euros

Appartement neuf : de 1700 à 2000 euros/m2

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