Mouscron

Mouscron, un marché en mutation

Écrit par Stephan Debusschere le 23 mars 2015

Une offre abondante, des prix qui stagnent...

Le marché immobilier de Mouscron reste imprévisible, malgré de bonnes nouvelles du côté du neuf. Très central par rapport à la France et la Flandre, le marché immobilier de Mouscron poursuit son attraction à la fois sur les candidats français mais aussi sur les candidats de l’autre côté de la frontière linguistique

MouscronSi la raison principale de cette attraction est principalement financière, l’attractivité évidente de tous les services, infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y est aussi pour beaucoup. 
 
Malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la correction des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France reste bien marquée. Les candidats acquéreurs français sont ravis de trouver des biens rénovés, sans garage mais avec un jardin pour un budget entre 130 000 et 150 000 euros. Et les candidats néerlandophones y voient, à prix égal, des biens en meilleur état et offrant des volumes plus importants que de l’autre côté de la frontière linguistique.   
L’offre reste très importante sur tous les segments, ce qui favorise bien entendu les candidats acquéreurs qui font leur shopping immobilier et influent sur les prix. 

Une activité et des prix en baisse

L’alternance de pics et de baisse d’activité a pour conséquence qu’il est très difficile de prévoir les tendances à moyen terme. En 2014, le marché immobilier mouscronnois a été confronté à une baisse de son activité. A la baisse de la demande est venue se greffer la tendance des candidats acheteurs à prendre leur temps pour faire leur choix, ce qui n’est pas pour faciliter l’absorption d’une offre abondante qui s’amplifie au fil du temps. Comme la tendance des prix est plutôt à la baisse, les amateurs se disent qu’il ne sert à rien de se dépêcher, et peuvent même se convaincre que les prix vont encore baisser. 
 
Le produit phare du marché mouscronnois, à savoir la maison de type 1930, a lui aussi dû encaisser une baisse de sa valeur au cours de l’année écoulée. Le prix pour ce type de bien est globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état. Pour ce prix, on peut trouver un bien directement habitable, mais qui doit être remis aux normes soit au niveau de l’électricité, soit au niveau des châssis qui présentent fréquemment du simple vitrage. Quant aux biens qui sont à rénover complètement, les prix peuvent descendre jusqu’à 70 000 euros.

Reprise du neuf

Du côté du neuf, le marché a connu un ralentissement durant le second trimestre 2014, mais il a retrouvé des couleurs depuis, notamment grâce aux investisseurs privés en provenance de France, de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, qui se réjouissent des opportunités d’un bon rapport qualité/prix et d’une bonne rentabilité. Mais là aussi, les acquéreurs prennent leur temps pour comparer, et si la reprise s’effectue sur un rythme correct, on ne peut pas parler pour autant d’euphorie. Le fait que ce marché soit actuellement plus soutenu est directement lié aux perspectives peu alléchantes du marché financier. De plus en plus d’investisseurs privés s’intéressent désormais à l’immobilier neuf à Mouscron. Cette tendance, bien présente dans d’autres villes belges, a mis un certain temps à atteindre la zone frontalière et entre doucement mais assurément dans les mentalités. Deux éléments favorisent cette nouvelle tendance locale : le rapport qualité/prix des nouveaux logements qui permet de générer des rendements très corrects, et le niveau des taux hypothécaires qui sont historiquement bas. Si l’évolution de ce marché est donc positive, elle n’est sans doute pas aussi rapide qu’espérée. La concurrence entre les nombreux projets existants et en cours de commercialisation est en effet forte, ce qui ne facilite pas l’absorption rapide de l’offre, les clients investisseurs étant à juste titre très comparateurs.
 
Si le marché des appartements neufs est très concurrentiel, celui des maisons neuves l’est moins, et intéresse particulièrement les jeunes ménages qui peuvent acquérir une maison mitoyenne pour 200 000 à 210 000 euros, hors frais. Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main.
Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, l’année 2015 ne verra pas éclore beaucoup de nouveaux projets. Mais les professionnels locaux  restent définitivement optimistes sur l’évolution future de ce marché à Mouscron.

Un marché locatif très actif

Le marché locatif de Mouscron se porte très bien. D’une part, les loyers y sont moins chers qu’en France, ce qui apporte au marché une importante clientèle française. D’autre part, nombreux sont les candidats belges à la propriété qui ne parviennent pas à obtenir un crédit, et sont donc obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement. L’activité sur ce marché est néanmoins plus lente que par le passé, tout simplement parce que l’offre est abondante, du moins en ce qui concerne les appartements neufs. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles. 
 
Si l’offre est abondante sur le segment des appartements, on constate en revanche un manque cruel de maisons à louer. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence une mise en location très rapide. Côté prix, le loyer d’une maison offrant 3 chambres et un jardin s’élève à environ 650 euros. Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et 650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Sur le marché secondaire, un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros. 

Logic Repères

  • Maison type 1930 à rafraîchir : entre 100 000 et 125 000 euros
  • Maison 4 façades/villa : 280 000 euros
  • Appartement 2 chambres : 140 000 euros 
  • Appartement neuf 2 chambres : environ 2000 euros/m2
  • Location appartement neuf 2 chambres : 700 euros
  • Location maison : 650 euros

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