La Grand-Place de Mouscron, Belgique, à l

Mouscron

Écrit par Stephan Debusschere le 5 novembre 2016

Un marché stabilisé

La stabilité des prix, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier neuf et la dynamique locative constituent des éléments très favorables pour le marché.

Mouscron poursuit son attraction à la fois sur les candidats français mais aussi sur les candidats de l’autre côté de la frontière linguistique. Si la raison principale de cette attraction est principalement financière, sa position géographique très centrale par rapport à la France et à la Flandre, l’attractivité évidente de tous ses services, ses infrastructures, ses commerces et ses loisirs disponibles dans la région y sont aussi pour beaucoup.

Malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la correction des prix sur la frontière belge après la crise de 2008, la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France reste bien marquée. Les candidats acquéreurs français sont en conséquence ravis de pouvoir acquérir des biens rénovés, sans garage mais avec un jardin pour un budget compris entre 130 000 et 150 000 euros, hors frais. Et les candidats néerlandophones y voient, à prix égal, des biens en meilleur état et offrant des volumes plus importants que de l’autre côté de la frontière linguistique. L’offre reste importante sur tous les segments, ce qui favorise bien entendu les candidats acquéreurs qui font, comme partout, leur shopping immobilier et tentent de faire pression sur les prix.

Produit phare stabilisé

L’alternance de pics et de baisses d’activité a pour conséquence qu’il est très difficile de prévoir les tendances à moyen terme. En 2014, le marché immobilier mouscronnois a été confronté à une baisse de son activité. A la baisse de la demande est venue se greffer la tendance des candidats acheteurs à prendre leur temps pour faire leur choix, ce qui n’est pas pour faciliter l’absorption d’une offre abondante qui s’est amplifiée au fil du temps.

Le produit phare du marché mouscronnois, à savoir la maison de type 1930, avait dû encaisser une baisse de sa valeur cette année-là. Son prix est ainsi globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état. Deux ans plus tard, ce prix s’est stabilisé. Dans cette tranche de prix comprise entre 100 000 et 125 000 euros, on peut trouver un bien directement habitable, mais qui devra naturellement être remis aux normes. Quant aux biens qui sont à rénover complètement, les prix peuvent descendre jusqu’à 70 000 euros.

La Grand-Place de Mouscron, Belgique, à l'arrière-plan, l'église Saint-Barthélémy. Picture by Jamain.

Reprise du neuf

Du côté du neuf, le marché a connu un ralentissement en 2014, mais il a depuis retrouvé des couleurs, notamment grâce aux investisseurs privés en provenance de France, mais aussi de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, qui se réjouissent des opportunités d’un bon rapport qualité/prix et d’une bonne rentabilité. Ici aussi, les acquéreurs prennent leur temps pour comparer, et si la reprise s’effectue sur un rythme correct, on ne peut pas parler pour autant d’euphorie. Le fait que ce marché soit actuellement plus soutenu est directement lié aux perspectives peu alléchantes du marché purement financier. De plus en plus d’investisseurs privés s’intéressent désormais à l’immobilier neuf à Mouscron. Cette tendance, qui a mis un certain temps à atteindre la zone frontalière, est désormais bien entrée dans les mentalités. Deux éléments favorisent la situation : le rapport qualité/prix des nouveaux logements, qui permet de générer des rendements très corrects, et le niveau des taux hypothécaires, qui reste historiquement bas.

Si le marché des appartements neufs est très concurrentiel, celui des maisons neuves l’est moins, et intéresse les jeunes ménages qui peuvent acquérir une maison mitoyenne pour quelque 200 000 euros, toujours hors frais. Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main. Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, l’année 2015 n’a pas vu éclore beaucoup de nouveaux projets, comme ce fut le cas durant ce premier semestre. Mais les professionnels locaux restent optimistes sur l’évolution future de ce marché à Mouscron.

Un marché locatif très actif

Le marché locatif de Mouscron se porte très bien. D’une part, les loyers y sont moins chers qu’en France, ce qui apporte au marché une importante clientèle française. D’autre part, nombreux sont les candidats belges à la propriété qui ne parviennent pas à obtenir un crédit, et sont donc obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement. L’activité sur ce marché est néanmoins plus lente que par le passé, tout simplement parce que l’offre est abondante, du moins en ce qui concerne les appartements neufs. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles.

Si l’offre est abondante sur ce segment des appartements, on constate en revanche un manque important de maisons à louer. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence une mise en location très rapide. Côté prix, le loyer d’une maison offrant 3 chambres et un jardin s’élève à environ 650 euros. Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et 650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Sur le marché secondaire, un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros.

Logic Repères

Maison type 1930 à rafraîchir : entre 100 000 et 125 000 euros

Maison 4 façades/villa : 280 000 euros

Appartement 2 ch (moins de 100 m2) : 140 000 euros

Appartement neuf : environ 2000 euros/m2

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