Mouscron, picture by Jamain.

Mouscron

Écrit par Stephan Debusschere le 22 novembre 2017

Un marché stabilisé

La stabilité des prix, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier neuf et la dynamique locative constituent des éléments très favorables pour le marché mouscronnois.

Mouscron poursuit son attraction à la fois sur les candidats français mais aussi sur les candidats de l’autre côté de la frontière linguistique. Si la raison principale de cette attraction est principalement financière, sa position géographique très centrale par rapport à la France et la Flandre, l’attractivité évidente de tous ses services, ses infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y sont aussi pour beaucoup.

Malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France et la correction des prix sur la frontière belge après la crise de 2008, la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France reste bel et bien marquée. Les candidats acquéreurs français sont en conséquence ravis de pouvoir acquérir des biens rénovés, sans garage mais avec un jardin pour un budget compris entre 130 000 et 150 000 euros, hors frais.

Les candidats néerlandophones sont également présents sur ce marché. Ceux-ci y voient en effet, à prix égal, des biens qui sont en meilleur état et qui offrent des volumes plus importants que de l’autre côté de la frontière linguistique. L’offre reste importante, ce qui favorise bien entendu les candidats acquéreurs qui font, comme partout, leur shopping immobilier et tentent de faire pression sur les prix. Et l’activité est intense. Mouscron a en effet enregistré 23,9 % de toutes les transactions opérées en Wallonie picarde au cours de 2016, contre 19% à Tournai.

Produit phare stabilisé

L’alternance de pics et de baisses d’activité a pour conséquence qu’il est très difficile de prévoir les tendances à moyen terme. En 2014, le marché immobilier mouscronnois avait été confronté à une baisse de son activité. A la baisse de la demande était venue se greffer la tendance des candidats acheteurs à prendre leur temps pour faire leur choix, ce qui n’est pas pour faciliter l’absorption d’une offre abondante qui s’est logiquement amplifiée au fil du temps.

Le produit phare du marché mouscronnois, à savoir la maison de type 1930, avait alors dû encaisser une baisse de sa valeur cette année-là. Son prix était ainsi globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état du bâtiment et de ses besoins en travaux de rénovation. Aujourd’hui, ce prix s’est stabilisé. Dans la tranche de prix comprise entre 125 000 et 135 000 euros, on peut trouver un bien directement habitable, mais qui devra naturellement être remis aux normes. Quant aux biens qui sont à rénover complètement, les prix peuvent descendre jusqu’à 75 000 euros.

Mouscron, picture by Jamain.

Reprise du neuf

Du côté du neuf, le marché a connu un ralentissement en 2014, mais il a depuis retrouvé des couleurs, notamment grâce aux investisseurs privés en provenance de France, mais aussi de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, qui se réjouissent des opportunités d’un bon rapport qualité/prix et d’une bonne rentabilité. Ici aussi, les acquéreurs prennent leur temps pour comparer, et si la reprise s’effectue sur un rythme correct, on ne peut pas parler pour autant d’euphorie.

Le fait que ce marché soit actuellement plus soutenu est directement lié aux perspectives peu alléchantes du marché purement financier. De plus en plus d’investisseurs privés s’intéressent désormais à l’immobilier neuf à Mouscron. Cette tendance, qui a mis un certain temps à atteindre la zone frontalière, est désormais bien entrée dans les mentalités. Deux éléments favorisent cette situation : le rapport qualité/prix des nouveaux logements, qui permet de générer des rendements très corrects, et le niveau des taux hypothécaires, qui reste historiquement bas à ce jour.

Si le marché des appartements neufs est très concurrentiel, celui des maisons neuves l’est moins, et intéresse les jeunes ménages qui peuvent acquérir une maison mitoyenne pour quelque 200 000 euros, toujours hors frais. Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main. Etant donné le temps nécessaire pour absorber l’offre actuelle, l’année 2015 n’a pas vu éclore beaucoup de nouveaux projets, comme ce fut le cas durant l’année écoulée. Mais les professionnels locaux restent optimistes sur l’évolution future de ce marché à Mouscron.

Un marché locatif très actif

Le marché locatif de Mouscron se porte, pour sa part, très bien. D’une part, les loyers y sont moins chers qu’en France, ce qui apporte au marché une importante clientèle française. D’autre part, nombreux sont les candidats belges à la propriété qui ne parviennent pas à obtenir un crédit, et sont donc obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement en attendant meilleure fortune. L’activité sur ce marché est néanmoins un peu plus lente que par le passé, tout simplement parce que l’offre est plus abondante, du moins en ce qui concerne les appartements neufs. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles.

Si l’offre est importante sur ce segment des appartements, on constate en revanche un manque important de maisons à louer. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence d’assurer aux propriétaires bailleurs une mise en location rapide. Côté prix, le loyer d’une maison offrant 3 chambres et un jardin s’élève à environ 650 euros.

Un appartement neuf 1 chambre d’une superficie de 75 m2 se loue entre 625 et 650 euros, et le loyer d’un 2 chambres de 100 m2 se chiffre entre 700 et 730 euros. Sur le marché secondaire, un appartement 2 chambres se loue entre 500 et 600 euros. Du côté de la vente, le prix médian d’un appartement a enregistré un solide rattrapage au cours du premier semestre, pour s’afficher à 150 000 euros.

Logic Repères

Maison de rangée : entre 125 000 et 135 000 euros

Maison 4 façades : 230 000 euros

Villa : 335 000 euros

Appartement : 150 000 euros

Appartement neuf : environ 2000 euros/m2

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