Mouscron, picture by Jean-Pol Grandmont.

Mouscron

Écrit par Stephan Debusschere le 20 mars 2018

Un marché stable

La stabilité des prix, l’intérêt des acquéreurs français et néerlandophones, ainsi que celui des investisseurs pour l’immobilier neuf constituent autant d’éléments favorables pour le marché mouscronnois.

Mouscron poursuit son attraction sur les candidats acquéreurs français. Sur les néerlandophones aussi, mais pas autant qu’on pourrait le croire. « Bien que les néerlandophones soient présents, la proportion d’acquéreurs français reste à ce jour plus importante, commente Ludovic Peeters de l’agence Like Immo. Au sein de notre clientèle, cette proportion est de 30% en moyenne. Et les Français qui résident à Mouscron représentent environ 15 à 20 % de la population. »

Si la raison principale de cette attraction est principalement financière – la différence de prix entre la zone frontalière belge et la France ainsi que la Flandre toute proche reste bel et bien marquée – la position géographique de Mouscron, très centrale par rapport à la France et la Flandre, l’attractivité évidente de tous ses services, ses infrastructures, commerces et loisirs disponibles dans la région y sont aussi pour beaucoup.

Tous ces candidats sont en conséquence ravis de pouvoir y acquérir des biens qui sont moins chers que chez eux, en meilleur état et offrant des volumes plus importants. « A Courtrai, par exemple, les prix des terrains sont bien plus élevés qu’à Mouscron ou Estaimpuis », ajoute Ludovic Peeters qui constate que les néerlandophones sont particulièrement friands de maisons 4 façades, tandis que les Français optent davantage pour des maisons de type 1930, le produit phare à Mouscron.

Un produit phare à deux vitesses

Ce produit phare avait dû encaisser une baisse de sa valeur il y a quatre ans. Son prix était ainsi globalement descendu de 150 000 à 125 000 euros, voire même jusqu’à 100 000 euros, en fonction de l’état du bâtiment et de ses besoins en rénovation. En 2016, ce prix s’était stabilisé. Les biens directement habitables, mais qui devaient être remis aux normes, se négociaient entre 125 000 et 135 000 euros. Quant aux biens à rénover complètement, les prix pouvaient descendre jusqu’à 75 000 euros…

Qu’en est-il aujourd’hui ? « Nous observons deux tendances totalement différentes, commente Jean-Luc Lanneau de l’agence Lanno. Si la maison est bien située dans un quartier demandé, les prix sont repartis très fortement à la hausse, surtout si ce bien est rénové et aménagé dans un style et des tons tendance, et ce, quelle que soit la qualité de la rénovation. J’entends par là que le ‘look’ apparaît plus important que les matériaux utilisés. Pour ces biens de type 1930, on peut atteindre régulièrement des prix se situant entre 170 000 et 180 000 euros. Par contre, quand le bien est situé dans un quartier frontière et non porteur, rien ne se vend, quel que soit le prix. Il n’est pas rare d’avoir des biens en portefeuille en-dessous de la barre des 100 000 euros, et qui restent sur le marché plus d’un an avec pas ou peu de visites... »

En termes de moyenne, les prix des maisons sont demeurés stables par rapport à l’année précédente. Le prix moyen d’une maison est ainsi de 141 000 euros, et reste en-deçà de la moyenne de l’arrondissement (148 000 euros). La forte diminution des prix dans l’entité de Dottignies, d’environ 25%, est en revanche frappante. « Ce recul des valeurs est principalement dû à l’offre qui s’est accumulée au fil du temps et doit être résorbée, à l’état des biens et leurs maigres perormances énergétiques. Les négociations sont donc fortes », explique Ludovic Peeters. L’entité d’Herseaux a pour sa part enregistré une augmentation de 4 %, et affiche pour 2017 le prix moyen le plus élevé de la commune, à 167 000 euros.

Mouscron, picture by Jean-Pol Grandmont.

Le neuf en suroffre

Boosté par le manque d’appartements au début du siècle, le marché du neuf s’est depuis considérablement développé sur Mouscron, au point d’être aujourd’hui en situation de suroffre, comme l’explique Jean-Luc Lanneau. « Au début des années 2000, il y avait un vrai manque d’appartements sur Mouscron. En l’espace de dix ans, de nombreux projets ont vu le jour, et même lorsque le marché a commencé à s’essouffler, de nouveaux projets ont continué à se construire. Or, depuis deux ans, le neuf se vend nettement moins, mais malgré tout 250 nouveaux appartements sont en cours de construction pour le moment sur l’entité. Et cela joue forcément un rôle sur le prix de revente des appartements de seconde main. En règle générale, un ancien appartement de 100 m2 se négocie à environ 150 000 euros. Si le propriétaire reste sur un prix de 200 000 euros, le bien ne se vend tout simplement pas. J’ai ainsi en portefeuille plusieurs appartements en vente depuis plus de trois ans et plus aucune visite n’a lieu… »

Pour Ludovic Peeters, « l’abondance de l’offre rend le marché du neuf plus lent qu’à Tournai, où l’offre est moins importante. Il faut du temps pour résorber une telle offre. Les promoteurs anticipent la demande qui devrait sensiblement s’accroître au cours de la prochaine décennie étant donné l’accroissement de population attendu à Mouscron. »  

C’est sans doute aussi la raison pour laquelle de plus en plus d’investisseurs privés en provenance de France, mais aussi de Tournai, de Courtrai ou encore du Grand Mouscron, s’intéressent à l’immobilier neuf local, comme le constate Jean-Luc Lanneau. « Malgré la difficulté de vendre du neuf, il est vrai que certaines ventes ont été réalisées avec des investisseurs qui préfèrent obtenir 3% de rendement dans du neuf plutôt que rien à la banque. Par contre, le profil de ce type d’investisseurs est différent de ce que nous avons connu par le passé. Il s’agit en effet exclusivement d’investisseurs qui financent l’entièreté de leurs acquisitions sur fonds propres, sans aucun crédit. A plusieurs reprises, nous avons vu des immeubles neufs complets vendus à une seule personne. En 2017, par exemple, l'un de nos clients a acheté un immeuble de sept appartements, et un autre a acheté dix nouveaux biens, à chaque fois sur fonds propres. Il est clair que ce type d’acquisitions altère la loi de l’offre et de la demande… »

Du côté des jeunes ménages, ce sont davantage les maisons neuves qui les intéressent. Ceux-ci peuvent en effet acquérir une maison mitoyenne pour quelque 200 000 euros (hors frais). Contrairement au segment des appartements, le marché des maisons neuves est très concurrentiel avec celui des maisons de seconde main.

Un marché locatif soutenu mais ralenti

Le marché locatif à Mouscron est très porteur. D’une part, les loyers mouscronnois attirent une importante clientèle française et, d’autre part, les candidats belges à la propriété ne parvenant pas à obtenir un crédit sont obligés de se tourner vers la location pour trouver un logement en attendant meilleure fortune. L’activité sur ce marché reste ainsi soutenue, mais elle est néanmoins plus lente que par le passé, en particulier sur le marché du neuf où l’offre est abondante. Ayant l’embarras du choix, les candidats locataires sont plus exigeants et prennent leur temps pour visiter et comparer les biens disponibles.

Si l’offre est donc loin de manquer sur ce segment des appartements, on constate en revanche un manque d’offre au niveau des maisons. La demande excède carrément l’offre, ce qui a néanmoins pour heureuse conséquence d’assurer aux propriétaires bailleurs une mise en location rapide. Côté prix, le loyer d’une maison sur le marché secondaire offrant 3 chambres et un jardin s’élève entre 650 et 750 euros. Pour une maison neuve, ce loyer s’élèvera entre 750 et 800 euros. L’appartement neuf 1 chambre de quelque 75 à 80 m2 se loue pour sa part entre 550 et 600 euros, et entre 700 et 750 euros pour un deux chambres. Sur le marché secondaire, comptez environ 600 euros pour un appartement 2 chambres bien entretenu.

Logic Repères

Maison de type 1930 (rénovée au goût du jour) : de 170 000 à 180 000 euros

Appartement 2 ch : 134 000 euros

Appartement neuf : de 1700 à 2000 euros/m2

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