Namur, picture by Jean-Pol Grandmont.

Namur

Écrit par Stephan Debusschere le 12 septembre 2018

Du neuf à foison

Face à la venue présumée de quelque 8000 nouveaux habitants à l’horizon 2025, la vaste capitale wallonne s’équipe toujours plus en logements neufs dans la périphérie de son centre-ville. Sur le marché secondaire, la stabilité des prix reste de mise.

Namur, picture by Jean-Pol Grandmont.Carrefour autoroutier et ferroviaire distribuant à la fois Bruxelles, Liège, Mons et le Luxembourg, traversée par deux fleuves, la capitale wallonne bénéficie d’une situation géographique privilégiée. Elle est aussi la sixième plus grande commune du pays, regroupant pas moins de 26 anciennes entités, pour une superficie supérieure à celle de la Région de Bruxelles-Capitale. C’est dire à quel point son marché immobilier est vaste et varié.

Quantité de quartiers plus ou moins urbanisés ou « retirés » gravitent autour de son centre-ville, offrant aux candidats acheteurs et locataires une large palette de biens, de situations et de prix. Car si Namur décroche la palme de commune la plus chère et la plus prisée de la Province, les disparités de prix sur son territoire n’en restent pas moins importantes.

Le prix de la mobilité

Dans la Province de Namur, plus qu’ailleurs, on est rapidement éloigné des axes principaux. Une frange importante des amateurs est donc disposée à dépenser un peu plus pour acquérir un logement proche des facilités urbaines. La proximité des grands axes et du centre-ville est donc devenue un critère essentiel pour déterminer la valeur d’un bien. Et sous cet effet du retour généralisé à la ville, certains quartiers ont fini par supplanter ceux qui étaient historiquement les plus chers, à l’instar de Wépion, qui connaît une baisse d’attractivité. Mais globalement, la stabilité des prix reste de mise.

Erpent et Jambes dynamisent le marché

Parmi les entités qui suscitent le plus les convoitises, celle d’Erpent au sud-est du centre-ville figure en première ligne. C’est particulièrement le cas du quartier de Géronsart, qui présente essentiellement des maisons 4 façades qui se négocient entre 220 000 et 400 000 euros, selon l’état, la superficie et, bien entendu, les performances énergétiques. Et ceux qui préfèrent opter pour du neuf ne sont certes pas en reste.

Erpent présente en effet une quantité de promotions tant en maisons unifamilales qu’en appartements, pour un coût de l’ordre de 2500 à 3000 euros/m2. C’est en effet dans cette entité perchée sur les hauteurs de Namur que se situent les principales réserves foncières namuroises en cours d’urbanisation, comme c’est le cas aussi de Jambes, une entité située juste en-dessous d’Erpent sur la rive droite de la Meuse, comme en témoigne le projet Vue verte qui prévoit près de 200 appartements au cœur d’un nouveau quartier et répartis sur quatre immeubles, dont les deux premiers devraient être livrés à la fin de cette année. Au rayon projets de Jambes, citons également le Domaine de Géronsart, la Résidence Coteau Sainte-Barbe, les Terrasses de l’Ecluse, ou encore le projet Bister.

Si la moitié de l’offre en appartements dans la province se concentre bien dans la capitale wallonne, ce n’est plus en centre-ville où les développements se réduisent à peau de chagrin, mais bien dans ces deux entités avoisinantes, sans oublier Naninne et Saint-Servais. Les développements en bord de Meuse, qui tiraient les prix vers le haut ces dernières années, avec des prix au m2 grimpant jusqu’à 4000 euros, touchent ainsi à leur fin, notamment de par la volonté des autorités communales de préserver les berges.

Horizon 2025

L'urbanisation de la ville de Namur a connu deux grandes périodes. La première a prévalu jusqu'au XIXe siècle. L'espace bâti était alors concentré à l'intérieur des fortifications successives. La seconde, profitant du démantèlement de la quatrième enceinte, de la maîtrise progressive des cours d'eau et du développement de voies de communication routières et surtout ferroviaires, a adopté les caractéristiques d'une étoile à cinq branches.

A partir des années 1970 et 1980, l'urbanisme a commencé à se densifier entre ces différentes branches en réponse à la poussée démographique, qui continue à faire son œuvre aujourd’hui. Les autorités communales s’attendent en effet à devoir faire face à l’arrivée de quelque 8000 habitants supplémentaires à l’horizon 2025, et la question de savoir si Namur risquait à l’avenir de manquer de logements s’est bien entendu clairement posée. C’est la raison pour laquelle Namur concentre aujourd’hui l’essentiel du stock d’appartements neufs en cours de commercialisation dans la Province.

Investisseurs d’ici et d’ailleurs

Le marché de la location a toujours été soutenu à Namur, qui représente d’ailleurs le marché locatif le plus important de Wallonie avec près de 1850 appartements mis sur le marché, en raison notamment de la forte présence estudiantine. Ce qui attire logiquement les investisseurs tout comme les promoteurs qui conçoivent les projets ad hoc. Le loyer de référence reste l’un des plus élevés de la Région wallonne, et se chiffre à 735 euros pour une logement d’une superficie de 80 m2, ce qui permet d’obtenir un rendement brut de 3,85%. Les logements neufs attirent principalement les particuliers qui y placent leur argent dans le but de les occuper personnellement à l’âge de la retraite. Le rendement locatif n’est pas leur principal objectif, contrairement aux plus gros investisseurs qui ciblent davantage les immeubles de rapport à rénover et proches du centre-ville.

Si les projets neufs proposés à la vente connaissent pour la plupart un vrai succès auprès des locaux, certains affichent des prix frôlant ou franchissant la barre des 3000 euros/m2, ce qui a pour conséquence qu’une partie importante des acheteurs provient d’ailleurs. Nombre d’investisseurs – et d’acquéreurs occupants – extérieurs se sont en effet intéressés de très près aux appartements neufs offrant une vue directe sur la Meuse, comme en témoigne par exemple le succès des 140 appartements de standing situés sur le site du Port du Bon Dieu.

Les entités de la première couronne namuroise comme Erpent, Jambes ou encore Bouge profitent aussi de l’engouement pour ce type de biens locatifs. On citera ici les promotions de standing « Les terrasses de l’Ecluse », un projet mixte sur l’ancien site de l’Atelier à Jambes affichant des prix proches des 3000 euros/m2, et la résidence « Hôtel de la Plage », une demeure mosane en bord de Meuse située elle aussi à Jambes, à des prix grimpant jusqu’à 4000 euros/m2.

Cœur historique

Le succès de ces quartiers périphériques n’a pas pour autant effacé l’attrait du centre-ville, à commencer par le cœur historique. Ce dernier doit néanmoins faire face à deux enjeux. D’une part, la mobilité. Le pourtour de ce qu’on appelle la corbeille namuroise se trouve en effet très congestionné durant les heures de pointe, et le parking y est loin d’être aisé. D’autre part, le besoin important de rénovation des constructions existantes.

Un bâtiment sur trois serait en effet en mauvais état dans le centre-ville. La prochaine décennie devrait voir la concrétisation de cette rénovation nécessaire du bâti. Les artères vertes de la citadelle sont également recherchées pour le calme et la sensation de « campagne dans la ville » qu’elles offrent. Avec des prix à l’avenant : si on y trouve encore des biens sous la barre des 300 000 euros, le budget peut monter jusqu’à 800 000 euros pour des propriétés d’exception.

Repères

Maison : 225 000 euros

Appartement 2 ch. : 169 500 euros

Appartement neuf : 2525 euros/m2 (et jusqu’à 4000 euros/m2)

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