Namur, la Meuse, le pont de Jambes et la citadelle. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Namur

Écrit par Stephan Debusschere le 27 septembre 2016

Rendement au rendez-vous

Des prix soutenus sur le marché de l’occasion et du neuf à profusion. Le marché immobilier namurois a foi en son avenir. 

Courant 2015, Namur a fait partie avec Andenne et Gembloux du trio de tête sur le marché provincial de l’appartement neuf, comme ce fut d’ailleurs le cas en 2014. Plus précisément, la capitale wallonne et les communes limitrophes concentrent pas moins de 40 % des logements neufs en commercialisation à l’échelle de la Province. Et si l’on inclut sa périphérie, ce taux monte à quelque 75 %. L’activité s’y est fort maintenue, et les prix, de l’ordre de 2800 euros/m2 en moyenne, ont été tirés vers le haut. Les nombreux projets en bordure de Meuse et de Sambre influencent les prix à la hausse, et cette tendance se répercute sur le reste des quartiers urbains, principalement en raison de la pression de la demande.

Investisseurs d’ici et d’ailleurs

C’est que le marché de la location a toujours été soutenu à Namur, ce qui attire logiquement les investisseurs et les promoteurs qui conçoivent les projets ad hoc. Ces logements neufs attirent principalement les particuliers qui y placent leur argent dans le but de les occuper personnellement à l’âge de la retraite. Le rendement locatif n’est pas leur principal objectif, contrairement aux plus gros investisseurs qui ciblent davantage les immeubles de rapport proches du centre-ville et qui, une fois rénovés, peuvent leur offrir un rendement de 4,5 à 5%, contre 2,5 à 3% pour un logement neuf.

Les projets proposés à la vente à ce prix connaissent pour la plupart un vrai succès auprès des locaux. D’autres affichent des prix pouvant franchir la barre des 3000 euros/m2, ce qui a pour conséquence qu’une partie importante des acheteurs provient d’ailleurs. De plus en plus d’investisseurs – et d’acquéreurs occupants – extérieurs s’intéressent en effet de très près aux appartements neufs offrant une vue directe sur la Meuse, comme en témoigne le succès des 140 appartements de standing situés sur le site du Port du Bon Dieu. Les entités de la première couronne namuroise comme Bouge, Erpent ou Jambes profitent aussi de l’engouement pour ce type de biens locatifs. On citera ici la promotion de standing « Les résidences de la Plage » située au centre de Jambes et dont la moitié des appartements offre une vue sur la Meuse.

Bonus pour les appartements…

Alors qu’à l’échelle provinciale, l’évolution du segment des appartements de seconde main s’est caractérisée en 2014 par un très léger recul, on constate que la tendance 2015, et davantage au cours de ce premier semestre 2016, a été plutôt à la hausse sur le marché namurois, qui concentre avec Gembloux près des deux tiers du parc d’appartements de la Province. Ici aussi, l’offre est importante, mais la demande n’émane pas seulement des jeunes ménages. Le vieillissement de la population implique aussi l’afflux d’amateurs pour ce type de biens, ce qui fait grimper le prix moyen actuel à 190 000 euros.

Namur, la Meuse, le pont de Jambes et la citadelle. Picture by Jean-Pol Grandmont.

…et les maisons

Avec un prix moyen de 236 000 euros pour le premier semestre de cette année, les maisons 2 et 4 façades ont réussi à se bonifier de 7% depuis 2015. Sans surprise, ce prix moyen reste supérieur à celui de toute la Province, qui enregistre un prix moyen de 185 500 euros.
On observe, par ailleurs, un attrait croissant pour les maisons 4 façades, à condition que celles-ci soient récentes, qu’elles soient construites sur de plus petits terrains – d’environ 4 à 5 ares – et qu’elles offrent des superficies plus compactes ainsi que de bonnes performances énergétiques.

Les maisons namuroises profitent aussi de l’attention portée par les acquéreurs sur la question de la mobilité. Dans la province de Namur, plus qu’ailleurs, on est en effet plus rapidement éloigné des axes de communication principaux. Une frange importante des amateurs est donc disposée à dépenser un peu plus pour pouvoir disposer d’un logement en ville.

Villas en chute libre

En revanche, les villas et les biens qualifiés de haut de gamme continuent de manger leur pain noir. Les bâtiments qui sont trop éloignés des voies de communication ou des transports en commun, trop énergivores et dont les équipements sont trop vieillots s’avèrent en perte de vitesse. Les jeunes acquéreurs sont, en effet, bien plus sensibles et exigeants par rapport aux critères d'isolation, d'équipement électrique, sanitaire et de chauffage.

Se préparer pour 2025

L'urbanisation de la ville de Namur a connu deux grandes périodes. La première a prévalu jusqu'au XIXe siècle. L'espace bâti était alors concentré à l'intérieur des fortifications successives de la ville. La seconde, profitant du démantèlement de la quatrième enceinte, de la maîtrise progressive des cours d'eau et du développement de voies de communication routières et surtout ferroviaires, a adopté les caractéristiques d'une étoile à cinq branches. A partir des années 1970 et 1980, l'urbanisme a commencé à se densifier entre ces différentes branches en réponse à la poussée démographique, qui continue à faire son œuvre aujourd’hui. Les autorités communales s’attendent en effet à devoir faire face à l’arrivée de quelque 8000 habitants supplémentaires à l’horizon 2025, et la question de savoir si Namur risque à l’avenir de manquer de logements s’est clairement posée. En réponse à cela, plusieurs milliers de logements devraient voir le jour d’ici là dans les quartiers de Jambes, Vedrin ou encore Saint-Servais, tandis que la densification des logements, des commerces et des entreprises se poursuit sur le plateau d’Erpent.

Cet apport de nouveaux logements ne doit néanmoins pas occulter le besoin important de rénovation des constructions existantes dans le centre de Namur, où la pénurie de terrains offre nettement moins de possibilités pour des logements neufs.

Moyennes

Maison & villa : 236 000 euros

Appartement 2 ch. : 190 000 euros

Appartement neuf : 2800 euros/m2  

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