Namur, picture by Jean-Pol Grandmont.

Namur: reprise sans surprise

Écrit par Stephan Debusschere le 12 février 2016

Si le nombre de transactions a augmenté, les prix n’ont pas suivi le mouvement, mais restent stables. En cause, l’abondance de l’offre.

L’activité immobilière de la ville de Namur a quelque peu progressé l’année dernière par rapport à 2014, mais les prix n’ont globalement pas augmenté pour autant. La raison principale de cette stabilisation est due à la supériorité de l’offre sur la demande, et ce, dans la plupart des segments du marché. A Namur, comme c’est le cas d’ailleurs dans toute la Province, le marché est résolument un marché d’acheteurs. Et ces derniers savent désormais s’y prendre pour faire pression sur les propriétaires. Mieux informés, ils font leur shopping immobilier en prenant leur temps et en suivant les offres dont ils peuvent observer les éventuelles baisses de prix successives pour mieux négocier. Les délais de mise en vente s’avèrent dès lors souvent plus longs que par le passé.

Namur, picture by Jean-Pol Grandmont.

Statu quo des maisons

Avec un prix moyen de quelque 185 000 euros pour l’année écoulée, les maisons jointives ont fait preuve d’une belle stabilité. Sans surprise, ce prix moyen reste supérieur à celui de toute la Province, qui a enregistré une légère hausse de 1,2% sur ce segment, à 181 840 euros.
Si ce type de maison reste une valeur sûre, on observe par ailleurs un attrait croissant pour les maisons 4 façades, à condition que celles-ci soient récentes, qu’elles soient construites sur de plus petits terrains – d’environ 4 à 5 ares – et qu’elles offrent des superficies plus compactes ainsi que de bonnes performances énergétiques. Les maisons namuroises profitent aussi de l’attention portée par les acquéreurs sur la question de la mobilité. Dans la Province de Namur, plus qu’ailleurs, on est en effet plus rapidement éloigné des axes de communication principaux. Une frange importante des amateurs est donc disposée à dépenser un peu plus pour pouvoir disposer d’un logement en ville.

Villas en chute libre

En revanche, les villas 4 façades et les maisons dites haut de gamme continuent de manger leur pain noir. Les bâtiments qui sont trop éloignés des voies de communication ou des transports en commun, trop énergivores et dont les équipements sont trop vieillots s’avèrent en perte totale de vitesse. Les jeunes acquéreurs sont, en effet, bien plus sensibles et exigeants par rapport aux critères d'isolation, d'équipement électrique, sanitaire et de chauffage.

Le neuf à la hausse

Comme ce fut le cas en 2014, Namur a fait partie avec Andenne et Gembloux du trio de tête sur le marché provincial de l’appartement neuf au cours de l’année écoulée. L’activité s’y est maintenue, et les prix, de l’ordre de 2800 euros/m2 en moyenne, ont été tirés vers le haut. La présence de nombreux projets en bordure de Meuse et de Sambre influencent les prix à la hausse, et cette tendance haussière se répercute sur le reste des quartiers urbains, principalement en raison de la pression de la demande. Si les projets proposés à la vente connaissent un vrai succès pour la plupart, certains placent leur prix au-dessus de la barre des 3000 euros/m2, ce qui a pour conséquence qu’une partie importante des acheteurs provient d’ailleurs. De plus en plus de petits et moyens investisseurs s’intéressent, en effet, de très près aux appartements neufs offrant une vue directe sur la Meuse. Et le placement semble intéressant, car la location a toujours été soutenue à Namur, la demande excédant même l’offre. Les entités de la première couronne namuroise comme Bouge, Erpent ou Jambes profitent aussi de l’engouement pour ce type de biens locatifs. On citera ici le projet de standing « Hôtel de la plage » situé au centre de Jambes et qui propose quelque 30 appartements, dont la moitié ont vue sur la Meuse. A Namur, le neuf tend ainsi à s’adresser de plus en plus à une niche d’acquéreurs plus aisés.

Rattrapage des appartements

Alors qu’à l’échelle provinciale, l’évolution du segment des appartements de seconde main s’est caractérisée en 2014 par un léger recul de 1,5%, pour un prix moyen de 161 550 euros, on constate que la tendance courant 2015 a été plutôt à la hausse sur le marché namurois, qui concentre avec Gembloux près des deux tiers du parc d’appartements de la Province. Ici aussi, l’offre est importante, mais la demande n’émane pas seulement des jeunes ménages. Le vieillissement de la population implique aussi l’afflux d’amateurs pour ce type de biens, ce qui soutient le prix moyen actuel de 170 000 euros.

Se préparer pour 2025

L'urbanisation de la ville de Namur a connu deux grandes périodes. La première a prévalu jusqu'au XIXe siècle. L'espace bâti était alors concentré à l'intérieur des fortifications successives de la ville. La seconde, profitant du démantèlement de la quatrième enceinte, de la maîtrise progressive des cours d'eau et du développement de voies de communication routières et surtout ferroviaires, a adopté les caractéristiques d'une étoile à cinq branches. Dans le sens des aiguilles d'une montre, ce sont ainsi les chaussées de Louvain, de Liège, de Marche, Dinant et Charleroi qui ont commandé l'urbanisme, secondées par les voies de chemin de fer reliant l'arrière-pays namurois à la ville. A partir des années 1970 et 1980, l'urbanisme a commencé à se densifier entre ces différentes branches en réponse à la poussée démographique, qui continue à faire son œuvre aujourd’hui. Les autorités communales s’attendent, en effet, à devoir faire face à l’arrivée de quelque 8000 habitants supplémentaires à l’horizon 2025, et la question de savoir si Namur risque à l’avenir de manquer de logements s’est clairement posée. En réponse à cela, plusieurs milliers de logements devraient voir le jour d’ici là dans les quartiers de Jambes, Vedrin ou encore Saint-Servais, tandis que la densification des logements, des commerces et des entreprises se poursuit sur le plateau d’Erpent. Cet apport de nouveaux logements ne doit néanmoins pas occulter le besoin important de rénovation des constructions existantes dans le centre de Namur, où la pénurie de terrains offre nettement moins de possibilités pour des logements neufs. 

Moyennes

  • Maison 2 façades : 185 000 euros
  • Maison 4 façades : 225 000 euros
  • Appartement 2 ch. : 170 000 euros
  • Appartement neuf : 2800 euros/m2

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