Nieuport, picture by Marc Ryckaert.

Nieuport

Écrit par Stephan Debusschere le 7 avril 2017

Le neuf atteint des sommets

Les prix des appartements neufs atteignent des sommets du côté de la digue, quasi saturée.

Nieuport connaît un vif regain d’intérêt depuis un certain temps déjà. La ville a de fait bénéficié d’un nombre important de changements qui lui ont donné un visage à la fois plus jeune et dynamique, qui rehausse de surcroît le charme de son centre historique. Les professionnels de l’immobilier local soulignent pour leur part l’effet très positif de cette métamorphose.

La politique urbanistique de la commune est pour beaucoup dans cette recrudescence d’attractivité, car elle a privilégié les toits de tuiles rouges dans les nouvelles constructions, donnant à Nieuport un style propre et reconnaissable entre tous, à l’opposé du look plutôt lugubre des immeubles construits dans les années 1960 et 1970. Le déplacement de la ligne de tram à l’intérieur des terres a aussi été déterminant à cet égard. L’avenue Albert Ier est, en effet, devenue une vraie artère commerçante, phénomène unique sur la Côte belge. Le Kaai a, quant à lui, été entièrement réaménagé, ainsi que la promenade qui relie le centre à la digue.

Situé sur l’estuaire de l’Yser, le port de plaisance pouvant accueillir plus de 2000 bateaux est le plus vaste d’Europe du Nord et constitue dès lors un sérieux atout supplémentaire. Si les acteurs immobiliers se sont intéressés de près au centre-ville, les terrains longeant le chenal et la promenade leur ont offert une situation de premier choix.

Stabilisation des prix

A l’instar d’autres stations de la Côte, le prix des appartements d’occasion nieuportois a progressé plus rapidement que celui des maisons, jusqu’à le dépasser, car ce segment a suivi l’évolution des prix du neuf. Avec une hausse de quelque 30 % au cours de ces  dernières années, les prix des appartements ont désormais dépassé ceux de sa voisine Coxyde. Depuis deux ans, la hausse s’est toutefois interrompue, maintenant les prix dans un statu quo. Cette stabilisation est notamment à mettre sur le compte de l’importance de l’offre. Les agents immobiliers observent, en effet, que les délais de transaction se sont sensiblement allongés au cours de ces deux dernières années.

Dans ces conditions, il est donc logique que l’offre se soit accumulée au fil du temps, influant dès lors sur les prix du marché. Cette situation concerne dans une bien moindre mesure les biens mis en vente en front de mer, où l’offre est nettement moins importante. L’inquiétude quant au dynamisme de l’activité immobilière n’est cependant pas de mise du côté des agences. Si les mois d’hiver ne sont pas les plus actifs sur le plan des transactions à la Côte, les professionnels comptent bien sur les beaux jours pour continuer d’absorber l’offre tant sur le marché secondaire que primaire. C’est ce qui s’est passé en 2016, au-delà même des espérances. Durant le premier semestre, la ville a, en effet, connu une augmentation de près de 50% de ses transactions par rapport à la même période en 2015.  

Nieuport, picture by Marc Ryckaert.

Sur la digue et ailleurs

Malgré l’importance de la demande, les prix de vente n’ont pas suivi la même courbe ascendante. Loin de là. L’état moyen d’une partie de l’offre d’appartements de seconde main laisserait à désirer, exigeant dès lors des investissements et engendrant donc une petite pression à la baisse. Quoi qu’il en soit, les prix des appartements de seconde main diffèrent selon leur emplacement en front de mer ou dans les quartiers à l’arrière de la digue.

Sur cette dernière, la tranche de prix d’un appartement 2 chambres situé dans un immeuble datant des années 1960 à 1980 varie de 375 000 à 500 000 euros, selon son état, le fait qu’il ait été rénové ou non, et aussi l’étage qu’il occupe. Un bien situé aux étages supérieurs sera, en effet, plus coûteux qu’un rez-de-chaussée. Il en est logiquement de même pour les appartements d’immeubles plus récents, où les prix au m2 peuvent dépasser les 5000 euros pour atteindre parfois 7000 euros. A l’arrière de la digue, le long de l’avenue Albert Ier, les prix varient plutôt de 3500 à 4000 euros/m2. La Franslaan affiche pour sa part des prix inférieurs, dans une fourchette comprise entre 3000 et 3500 euros/m2.

Proche des 10 000 euros/m2

Du côté des promotions, les professionnels s’accordent à dire que l’offre est également importante. Mais pas du côté de la digue, qui est quasi saturée par le parc immobilier existant et où les prix de la petite poignée de projets neufs s’envolent littéralement. Citons ici le cas d’un appartement neuf de 100 m2 mis en vente à 950 000 euros, hors frais ; tout près donc du plafond des 10 000 euros/m2. Les appartements offrant une superficie supérieure peuvent ainsi dépasser le million d’euros.

Les nouveaux projets prennent ainsi place essentiellement le long et à l’arrière du chenal, ainsi qu’au sein des rues parallèles à la digue comme la Franslaan et l’Elisalaan. Si les appartements du Storm’s Harbour valent entre 700 000 et 800 000 euros, ceux d’autres projets situés un peu en retrait du chenal mais offrant pour certains des vues sur le port de plaisance affichent des prix plus raisonnables variant de 350 000 à 450 000 euros. 

Prohibitif pour jeune ménage

Sur le segment de la maison, le marché de la résidence secondaire coïncidait il y a quelques années avec celui des primo-accédants locaux qui, en recherche d’une résidence principale, avaient réussi à tirer les prix vers le bas. Depuis la métamorphose de la commune, les choses ont changé. Les prix sur ce segment ont en effet évolué à la hausse. Une maison mitoyenne se négocie désormais entre 300 000 et 350 000 euros, un prix devenu généralement prohibitif pour les jeunes ménages désireux d’élire domicile à Nieuport.

Moyennes

Appartement seconde main : de 300 000 à 700 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 9 000 euros/m2

Maison mitoyenne : de 300 000 à 350 000 euros

Villa : de 600 000 à 1 million d’euros

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