Nieuport, picture by LimoWreck.

Nieuport

Écrit par Stephan Debusschere le 29 mars 2016

Numéro 2 de la Côte

La métamorphose de Nieuport a fortement impacté les prix, qui se sont néanmoins globalement stabilisés depuis 2014. Du côté de la digue, quasi saturée, les prix des appartements neufs ont atteint des sommets.

Nieuport, picture by LimoWreck.

Depuis quelques années, Nieuport connaît un vif regain d’intérêt. Les professionnels de l’immobilier local soulignent, en effet, l’effet très positif de la métamorphose de la commune durant ces dernières années. La ville a de fait bénéficié d’un nombre important de changements qui lui ont donné un visage à la fois plus jeune et dynamique, qui rehausse de surcroît le charme de son centre historique. La politique urbanistique de la commune est pour beaucoup dans cette recrudescence d’attractivité, car elle a privilégié les toits de tuiles rouges dans les nouvelles constructions, donnant à Nieuport un style propre et reconnaissable entre tous, à l’opposé du look plutôt lugubre des immeubles construits dans les années 1960 et 1970. Le déplacement de la ligne de tram à l’intérieur des terres a aussi été déterminant à cet égard. L’avenue Albert Ier est, en effet, devenue une vraie artère commerçante, phénomène unique sur la Côte belge. Le Kaai a, quant à lui, été entièrement réaménagé, ainsi que la promenade qui relie le centre à la digue. Nieuport offre ainsi de nombreux nouveaux atouts, non seulement pour les propriétaires de seconde résidence, mais aussi pour celles et ceux qui souhaitent s’y installer de manière permanente, en particulier les personnes retraitées.

Un atout de taille

Situé sur l’estuaire de l’Yser, le port de plaisance pouvant accueillir plus de 2000 bateaux est le plus vaste d’Europe du Nord et constitue dès lors un sérieux atout supplémentaire. Si les acteurs immobiliers se sont intéressés de près au centre-ville, les terrains longeant le chenal et la promenade leur ont offert une situation de premier choix, à l’image du vaste projet « Storm’s Harbour » aux abords du port de plaisance, distribuant plus de 150 appartements et accueillant plusieurs commerces. 

Stabilisation des prix

A l’instar d’autres stations balnéaires, le prix des appartements d’occasion nieuportois a progressé plus rapidement que celui des maisons, jusqu’à le dépasser, car ce segment a suivi l’évolution des prix de l’immobilier neuf. C’est d’autant plus le cas à Nieuport qui bénéficie grandement de l’effet positif de sa nouvelle configuration. Avec une hausse de quelque 30 % sur les cinq dernières années, les prix des appartements nieuportois ont désormais dépassé ceux de sa voisine Coxyde, et occupent même la seconde place sur le podium des communes côtières les plus chères sur ce segment, derrière l’indétrônable Knokke-Heist. Depuis 2014, la hausse s’est toutefois interrompue, maintenant les prix dans un statu quo qui épouse la stabilisation actuelle des prix sur l’ensemble des communes de la Côte. Cette stabilisation est notamment à mettre sur le compte de l’importance de l’offre sur ce segment, sans parler pour autant de suroffre. Les agents immobiliers observent, en effet, que les délais de transaction se sont sensiblement allongés au cours de ces deux dernières années. Dans ces conditions, il est donc logique que l’offre se soit accumulée au fil du temps, influant dès lors sur les prix du marché. Cette situation concerne dans une bien moindre mesure les biens mis en vente en front de mer, où l’offre est nettement moins importante. Si, tous segments confondus, l’offre sur la commune frôle les 400 biens, l’inquiétude quant au dynamisme de l’activité immobilière n’est cependant pas de mise du côté des agences. Si les mois d’hiver ne sont pas les plus actifs sur le plan des transactions à la Côte, les professionnels comptent bien sur les beaux mois à venir pour absorber une partie de l’offre tant sur le marché secondaire que primaire.

  

Sur la digue et ailleurs

Comme c’est le cas au sein de chaque commune de la Côte, les prix des appartements de seconde main diffèrent selon leur emplacement en front de mer ou dans les quartiers à l’arrière de la digue. Sur cette dernière, la tranche de prix d’un appartement 2 chambres situé dans un immeuble datant des années 1960 à 1980 varie de 375 000 à 500 000 euros, selon son état, le fait qu’il ait été rénové ou non, et aussi l’étage qu’il occupe. Un bien situé aux étages supérieurs sera, en effet, plus coûteux qu’un rez-de-chaussée. Il en est logiquement de même pour les appartements d’immeubles plus récents, où les prix au m2 peuvent dépasser les 5000 euros pour atteindre parfois 7000 euros. A l’arrière de la digue, le long de l’avenue Albert Ier, les prix varient plutôt de 3500 à 4000 euros/m2. La Franslaan affiche, pour sa part, des prix inférieurs, dans une fourchette comprise entre 3000 et 3500 euros/m2.

Une quasi saturation

Du côté des promotions, les professionnels s’accordent à dire que l’offre est également importante. Mais pas du côté de la digue, quasi saturée par le parc immobilier existant – l’année 2016 pourrait très probablement sonner le glas des possibilités foncières – et où les prix de la maigre poignée de projets neufs s’envolent littéralement. Citons ici le cas d’un appartement neuf de 100 m2 mis en vente à 950 000 euros, hors frais ; tout près donc du plafond des 10 000 euros/m2. Les appartements offrant une superficie supérieure peuvent ainsi dépasser le million d’euros.

Les nouveaux projets ont ainsi pris place essentiellement le long et à l’arrière du chenal, ainsi qu’au sein des rues parallèles à la digue comme la Franslaan et l’Elisalaan. Si les appartements du Storm’s Harbour se chiffrent entre 700 000 et 800 000 euros, ceux d’autres projets situés un peu en retrait du chenal mais offrant pour certains des vues sur le port de plaisance affichent des prix plus raisonnables variant de 350 000 à 450 000 euros. 

Prohibitif pour jeune ménage

Sur le segment de la maison, le marché de la résidence secondaire coïncidait il y a quelques années avec celui des primo-accédants locaux qui, en recherche d’une résidence principale, avaient réussi à tirer les prix vers le bas. Depuis la métamorphose de la commune, les choses ont changé. Les prix sur ce segment ont, en effet, évolué à la hausse. Une maison mitoyenne se négocie désormais entre 300 000 et 350 000 euros, un prix devenu généralement prohibitif pour les jeunes ménages désireux d’élire domicile à Nieuport.

Moyennes

Appartement seconde main : de 300 000 à 700 000 euros

Appartement neuf : de 4000 à 9 000 euros/m2

Maison mitoyenne : de 300 000 à 350 000 euros

Villa : de 600 000 à 1 million d’euros

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