Nivelles, picture by Ligne11.

Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 8 octobre 2015

Une commune en plein essor

En plein essor, la cité aclote démontre que ses biens immobiliers sont appelés à prendre de la valeur à l’avenir, comme en témoignent les maisons ordinaires et les appartements. Mais comme partout ailleurs dans la province, ce sont les villas qui trinquent.

Nivelles, picture by Ligne11.A Nivelles, les prix n’ont en réalité augmenté que modérément ces dernières années. Il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs – très présent à Nivelles avec de nombreux projets sortis de terre et à venir – ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut, par ailleurs, que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Progression des maisons

Petit flashback. Durant l’année 2011, selon les chiffres fédéraux, le prix de référence d’une maison de rangée à Nivelles était de 250.000 euros. En regard des chiffres de 2010, la légère bonification de ce segment semblait indiquer que la cité aclote ne subissait que peu de pression immobilière. Une situation confirmée en 2012, période durant laquelle ce segment n’a effectivement pas fort évolué. La bonification enregistrée pour l’ensemble de l’année 2012 fut, en effet, de seulement 3%, plaçant alors le prix de référence d’une maison unifamiliale à 256.000 euros. Et l’année 2013 avait affiché une bonification toute symbolique de 1%, pour un prix de référence fixé alors à 260.000 euros. 
 
A la question de savoir si l’arrivée du RER à Nivelles pouvait doper le marché, d’aucuns ont prétendu que celui-ci n’aurait qu’une influence très locale, c’est-à-dire dans la zone directe du quartier de la gare. Un phénomène qui ne date pas d’hier puisque, dans ce quartier, une maison ouvrière détient déjà une valeur moyenne supérieure de 
quelque 25.000 euros par rapport à un bien identique situé de l’autre côté de la ville. L’année écoulée aura démontré que c’est toute la zone de Nivelles qui est appelée à prendre encore de la valeur. Le bond de 12% enregistré en 2014 a tiré, en effet, le prix de référence des maisons ordinaires à 290.000 euros. Le plafond des 300.000 euros n’est donc plus très loin.   

Recul des villas 

En 2011, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas nivelloises affichaient un prix de référence de 354 000 euros, suite à une correction de 7% suivant la belle progression de 15% qui les avait rapprochées en 2010 des prix médians de la province sur ce segment. L’année 2012 avait ensuite enregistré un rattrapage des prix du même ordre, fixant alors le prix de référence à 375 000 euros, qui retrouvait ainsi quasiment son niveau de 2010. L’année qui suivit a indiqué que la tendance à la hausse se poursuivait, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la capitale.
 
La bonification de ce segment a alors atteint 11%, pour un prix de référence fixé à 417 500 euros, que l’on pensait pouvoir se stabiliser. C’était sans compter la concurrence des biens neufs. L’année écoulée a, en effet, enregistré une correction sensible, ramenant le prix de référence à 372.500 euros. Et l’évolution de ces derniers mois semble indiquer que la correction ne s’arrêtera peut-être pas là. Cette situation concerne également la commune de Rebecq, dont les villas ont encaissé un recul de 6% en 2014.  

Appartements : une hausse des prix relative

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la province, seule une petite dizaine en détient effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte. 
 
En 2011, la hausse du prix des appartements, qui faisait suite à celle de 2010, s’est ainsi révélée plus forte à Nivelles, faisant grimper le prix de référence à 216 000 euros (185.500 euros en 2010). Sans surprise, 2012 a enregistré une nouvelle hausse évaluée à 9%, amenant alors le prix de référence à 235 000 euros. Une progression qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon. La petite correction enregistrée courant 2013 s’était ensuite avérée bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes du Brabant wallon où des plus-values excessives et trop rapides avaient refroidi les amateurs et fait plonger certains prix de référence.
 
Courant 2014, les appartements nivellois ont à nouveau bénéficié d’une progression de 5%, à 245 000 euros. Mais il convient néanmoins ici de comparer ce qui est comparable. Au cours de l’année passée, 70 des 143 appartements vendus étaient en effet des appartements récents ou quasi neufs (moins de 10 ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main s’est donc en réalité révélée moins importante. 

Immobilier neuf

Nivelles et son district figurent parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité provinciale sur ce segment. Le nombre de biens affichés à la vente s’est néanmoins stabilisé après la forte hausse enregistrée en 2013. Les prix ne cessent quant à eux de grimper, avec une moyenne de 2500 euros/m2 pour Nivelles, où le prix moyen d’un appartement de 80 m2 se chiffre ainsi à 200 000 euros, hors frais. 

Logic Repères

  • Maison 2 façades : 290 000 euros 
  • Maison 4 façades & Villa : 372 500 euros 
  • Appartement : 245 000 euros 
  • Appartement neuf : 2500 euros/m2 

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