nivelles 2014 - prix immobiliers stables - la collégiale en centre-ville

Nivelles

Écrit par Stéphan Debusschere le 16 octobre 2014

Des prix immobiliers stabilisés en 2014

En plein essor, la cité aclote reste néanmoins toujours parmi les dix communes les moins chères du Brabant wallon. En cause, la stabilisation actuelle des prix.

nivelles 2014 - prix immobiliers stables - la collégiale en centre-villeA Nivelles, les prix n’ont augmenté qu’en apparence ces 3 dernières années. Il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs – très présents à Nivelles avec de nombreux projets sortis de terre et à venir – ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. De manière générale, la tendance est à la stabilisation.

Statu quo des maisons

Durant l’année 2011, selon les chiffres fédéraux, le prix de référence d’une maison de rangée à Nivelles était de 250.0000 euros. En regard des chiffres fédéraux de 2010, la légère bonification de ce segment semblait indiquer que la cité aclote ne subissait que peu de pression immobilière. Une situation confirmée en 2012, période durant laquelle ce segment n’a effectivement pas fort évolué sur ce segment. La bonification enregistrée pour l’ensemble de l’année 2012 fut en effet seulement de 3%, plaçant alors le prix de référence d’une maison unifamiliale à 256.000 euros. L’année 2013 a affiché quant à elle une bonification toute symbolique de 1%, pour un prix de référence fixé à 260.000 euros.


A la question de savoir si l’arrivée du RER à Nivelles pourrait doper le marché, d’aucuns prétendent que celui-ci n’aura qu’une influence très locale, c’est-à-dire dans la zone directe du quartier de la gare. Un phénomène qui ne date pas de hier, en réalité. Dans ce quartier, une maison ouvrière détient déjà une valeur moyenne supérieure de quelque 25.000 euros par rapport à un bien identique situé de l’autre côté de la ville.


Sur ce segment, Nivelles se positionne donc encore et toujours dans le top 10 des communes les moins chères de la province, bien que toute la zone soit appelée à l’avenir à prendre de la valeur. Il est donc logique que Nivelles fasse partie des communes les plus courues du Brabant wallon.

Nouvelle progression des villas

En 2011, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas à Nivelles ont eu comme prix de référence 354 000 euros, suite à une correction à la baisse de 7% suivant la belle progression de 15% qui les avait rapprochées en 2010 des prix médians de la Province sur ce segment. L’année 2012 avait ensuite enregistré un rattrapage des prix du même ordre, fixant alors le prix de référence à 375 000 euros, qui retrouvait ainsi quasi son niveau de 2010. L’année écoulée indique que la tendance à la hausse se poursuit, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la capitale. La bonification de ce segment a en effet atteint 11%, pour un nouveau prix de référence à 417.500 euros, stabilisé jusqu’à aujourd’hui.

Frein pour les primo-accédants nivellois

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la province, seules 9 en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte. Une proportion importante de cette demande émane d’une tranche de la population vivant dans des maisons devenues difficiles à gérer. Ces propriétaires d’un âge avancé souhaitent dès lors vendre leur bien pour continuer leur vie en appartements. Une situation qui fausse quelque peu le marché nivellois, alors que les nouvelles promotions y affluent.


La vente avantageuse des maisons quatre façades et autres villas permet à ces personnes propriétaires d’acquérir facilement ce type de logement, au détriment des primo-accédants nivellois pour qui le coût de 2.000 euros/m2 et plus constitue un frein à l’achat, les poussant à migrer plus au sud, dans la province du Hainaut, afin de trouver un logement plus accessible. Ce problème d’accès à la propriété pour les jeunes ménages devient ainsi peu à peu un facteur potentiel de vieillissement de la population de Nivelles, comme c’est déjà le cas dans d’autres communes comme Waterloo.

Léger fléchissement des appartements

Durant l’année 2011, la hausse du prix des appartements, qui faisait suite à celle de 2010, s’était révélée plus forte, faisant alors grimper le prix de référence à 216.000 euros (185.500 en 2010). Sans surprise, 2012 avait enregistré une nouvelle hausse évaluée à 9%, amenant le prix de référence à 235.000 euros. Une progression qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon.


Mais l’année 2013 indique cette fois une légère correction des prix de l’ordre de 1%, pour un nouveau prix de référence fixé à 233.500 euros. Cette correction s’avère néanmoins bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes du Brabant wallon où des plus-values excessives et trop rapides ont refroidi les amateurs et fait plonger les prix de référence, à l’instar de Rixensart ou Jodoigne.

 

Immobilier neuf

Nivelles est l’une des communes du Brabant wallon la mieux pourvue en offre de logements neufs. Au moins 6 nouveaux projets sont à venir et plus de 150 unités de logements sont en cours de commercialisation, avec un prix moyen demandé de 2.300 euros/m2, les prix oscillant entre 1.975 et 2.535 euros/m2.

 

Logic Repères: les prix moyens à Nivelles

  • Maison 2 façades : 260.000 euros
  • Villas et maisons 4 façades : 417.500 euros
  • Appartement : 233.500 euros
  • Appartement neuf : 2.300 euros/m2

Paru dans le magazine Logic-immo de Bruxelles-Brabant wallon.

 

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