Nivelles, picture by Paul Hermans.

Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 25 septembre 2018

Un marché encore très compétitif

La Cité aclote fait partie du petit nombre de communes du Brabant wallon à détenir un marché d’appartements significatif, avec des prix encore très compétitifs intéressant grandement les primo-accédants comme les investisseurs.

Nivelles, picture by Paul Hermans.Si les prix immobiliers à Nivelles ont affiché des augmentations ces dernières années, cette hausse n’est en réalité que très modérée. Il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut par ailleurs que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Nivelles – et son district – figurent d’ailleurs parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité de la province sur ce segment. Cette zone rassemble en effet plus de la moitié des unités et des projets en cours de commercialisation dans la Province, à l’instar de projets nivellois comme le Domaine de Cromwell, le Faubourg de Namur ou encore Coparty Gardens.

Nivelles, et l’ouest du Brabant wallon en général, constituent aussi une alternative très sérieuse à l’axe de la E411, car les prix y sont bien moins élevés. A Nivelles, les appartements neufs sont vendus à un prix moyen au m2 de 2525 euros. Le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre ainsi à 227 250 euros, hors frais. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera quelque 100 000 euros de plus.

Petite pause

Le nombre de nouveaux projets commercialisés s’est néanmoins fortement réduit à Nivelles, le temps sans doute pour le marché d’absorber les développements antérieurs, comme la Résidence Duvieusart, la Résidence Monéo ou encore le précité Coparty Gardens. On s’attend néanmoins à de logiques et importants développements futurs, tant la Ville séduit notamment les Bruxellois par ses prix, ses nombreuses et aisées connexions en transports en commun avec la Capitale, sans oublier sa qualité de vie.

Des prix très concurrentiels

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

En 2011, la hausse du prix des appartements de seconde main, qui faisait suite à celle de 2010, s’est ainsi révélée plus forte à Nivelles. Sans surprise, 2012 avait enregistré une nouvelle hausse qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon.

La correction enregistrée courant 2013 s’était avérée bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes où des plus-values excessives et trop rapides avaient refroidi les amateurs et fait plonger certains prix. Si les appartements nivellois ont par la suite globalement bénéficié d’une progression, il convient néanmoins de comparer ce qui est comparable. Au cours de 2015, la moitié des appartements vendus étaient en effet des appartements récents ou quasi neufs (moins de 10 ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main s’est donc en réalité révélée moins importante.

Cette année 2015 aura même démontré que le prix médian d’un appartement 2 chambres de seconde main était en léger recul. Un recul toutefois absorbé courant 2016, suivi d’une belle progression au cours de 2017, poussant le prix médian à 200 000 euros, et même à 218 000 euros au terme du premier semestre de cette année. Des prix qui restent néanmoins très concurrentiels.

Du côté des investisseurs, Nivelles se présente comme l’une des meilleures opportunités provinciales sur ce segment des appartements de seconde main. Le rendement brut d’un appartement 2 chambres, sans travaux, atteint quasiment la barre des 4 %. Cependant, les prix des loyers n’ont pas augmenté depuis deux ou trois ans, ce qui a tendance à tasser quelque peu ce rendement.

Des maisons toujours abordables

Il y a 4 ans, Nivelles faisait déjà partie des communes brabançonnes où les prix des maisons avaient pu progresser. Bien que la hausse ait été sanctionnée par le marché l’année suivante, rattrapage et progression ont marqué l’année 2016, et la tendance haussière s’est poursuivie au cours de l’année écoulée, fixant le prix médian d’une maison à 284 850 euros. Sur 5 ans, cette progression s’est chiffrée à 26%.

Malgré cela, on constate que le marché nivellois de la maison de seconde main reste très compétitif par rapport au reste de la Province, puisque ce prix médian reste au-dessous de la moyenne provinciale fixée à 290 000 euros, et bien au-dessous des prix médians de Waterloo et La Hulpe, qui franchissent la barre des 350 000 euros. Une compétitivité d’ailleurs renforcée par les résultats du premier semestre de cette année, qui indiquent qu’une limite a peut-être été franchie, puisque ce prix médian a, pour l’instant, reculé pour se fixer à 274 500 euros.

Une villa pas trop grande svp

Il y a 6 ans, les maisons 4 façades et autres villas nivelloises affichaient un prix moyen de 375 000 euros, suite à des phases successives de rattrapage et de progression. Les années qui ont suivi indiquaient même que la tendance à la hausse se poursuivait, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la Capitale. Mais c’était sans compter la concurrence des biens neufs.

Ces trois dernières années ont en effet enregistré une correction des prix sur ce segment, maintenant le prix moyen sous la barre des 400 000 euros. Et à l’instar de toute la Province, les biens les plus recherchés sur ce segment ne sont plus ceux dont les superficies du bâti et du terrain sont très importantes, ni ceux trop coûteux en frais de rénovation et de mise à jour.

Repères

Maison : 284 000 euros

Appartement : 218 000 euros

Appartement neuf : 2525 euros/m2

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