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Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 8 mars 2018

Un marché toujours compétitif

La cité aclote fait partie du petit nombre de communes du Brabant wallon à détenir un marché d’appartements significatif, avec des prix qui restent très compétitifs malgré la hausse des prix enregistrée en 2017.

On peut sans conteste situer la ville de Nivelles du côté des exceptions dans la Province du Brabant wallon. Au vu de tous les atouts qu’elle offre, et contrairement à d'autres grandes villes de la Province, ses prix y restent bel et bien modérés. Certes, les prix immobiliers de la cité aclote ont affiché des augmentations ces dernières années, mais cette hausse est à relativiser. Il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut par ailleurs que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Nivelles – et son district – figurent d’ailleurs parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité de la province sur ce segment. Cette zone rassemble en effet plus de la moitié des unités et des projets en cours de commercialisation dans la province, à l’instar de projets nivellois comme le Domaine de Cromwell, le Faubourg de Namur ou encore Coparty Gardens.

Nivelles, et l’ouest du Brabant wallon en général, constituent aussi une alternative très sérieuse à l’axe de la E411, car les prix y sont moins élevés. A Nivelles, les appartements neufs sont vendus à un prix moyen au m2 de 2550 euros. Le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre ainsi à 229 500 euros, hors frais. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera quelque 100 000 euros de plus.

Nivelles, l'ancien palais de justice. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Des prix toujours concurrentiels

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

Si les appartements nivellois ont bénéficié de progressions successives au cours de ces dernières années, il convient néanmoins de comparer ce qui est comparable. Une bonne part des appartements vendus sont en effet des appartements récents ou quasi neufs (moins de 10 ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main se révèle donc en réalité moins importante qu’elle n’y paraît. En termes de prix moyen, l’appartement nivellois, toutes surfaces confondues, a tout de même franchi la barre des 200 000 euros sur la base annuelle de 2017.

Du côté des investisseurs, Nivelles reste l’une des meilleures opportunités provinciales sur ce segment des appartements de seconde main. Si le parc d'appartements y est certes plus cher que dans d’autres villes comme Charleroi, les loyers perçus ne cessent en revanche d’augmenter, avec une progression de quelque 3 % depuis 2014.

Des maisons encore abordables

Le segment des maisons a également bénéficié de l’attractivité du marché nivellois. Au cours de l’année écoulée, le prix moyen des maisons a en effet enregistré une progression de 10 %, pour atteindre 284 000 euros. Selon le rapport de la Fédération des notaires, 50 % des maisons nivelloises ont été vendues entre 230 000 et 320 000 euros, soit une tranche de prix assez large qui témoigne de la variété des biens offerts à Nivelles, aussi bien en termes de situation, de superficie que d’état général, en précisant qu’on peut encore trouver de petites maisons de rangée sous les 200 000 euros.

Cette hausse moyenne de 10% n’entame d’ailleurs pas le caractère très concurrentiel de la maison nivelloise de seconde main par rapport au reste de la Province, car Nivelles n’est pas la seule commune à avoir enregistré une progression des prix sur ce segment. Sur l’ensemble de la Province, le prix moyen des maisons a en effet globalement enregistré une hausse de 6% courant 2017, à 315 000 euros. Et à y regarder de près, le prix moyen des maisons de la commune voisine de Genappe a, pour sa part, bondi de plus de 15% pour dépasser celui de Nivelles et frôler la barre des 300 000 euros.

Du nouveau pour la gare de Baulers

A l’état d’abandon depuis plusieurs années, l’ancienne gare de Baulers a fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Le projet porte sur la transformation du bâtiment en logements et l’implantation d’un restaurant sur le terrain annexe. Bien qu’elle ne soit pas l’autorité compétente pour délivrer le permis – le terrain est en effet situé sur une zone publique au plan de secteur, la commune soutient pleinement ce projet qui permettrait d’éliminer un chancre urbain et de redynamiser le site.

Logic Repères

Maison : 284 000 euros

Appartement : 205 000 euros

Appartement neuf : 2550 euros/m2

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