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Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 6 septembre 2016

Un marché très compétitif

La cité aclote fait partie du petit nombre de communes du Brabant wallon à détenir un marché d’appartements significatif, et ses prix très compétitifs intéressent grandement les investisseurs.

Si les prix immobiliers à Nivelles ont affiché des augmentations ces dernières années, cette hausse n’est en réalité que très modérée. Il s’agit, en effet, davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs – très présent à Nivelles avec de nombreux projets sortis de terre et à venir – ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut, par ailleurs, que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Des prix très concurrentiels

Petit flashback. En regard des chiffres de 2010, la légère bonification du segment de la maison de rangée semblait indiquer que la cité aclote ne subissait que peu de pression immobilière. Une situation confirmée en 2012, période durant laquelle ce segment n’a effectivement pas fort évolué. La bonification enregistrée pour l’ensemble de l’année 2012 fut, en effet,  seulement de 3 %, tandis que l’année 2013 avait affiché une bonification toute symbolique de 1 %.

Si une maison ouvrière située dans la zone directe du quartier de la gare détient une valeur moyenne supérieure de quelque 25 000 euros par rapport à un bien identique situé de l’autre côté de la ville, l’année 2014 semblait   démontrer que c’est en réalité toute la zone de Nivelles qui était appelée à prendre de la valeur. Cette année-là, Nivelles faisait en effet partie des communes brabançonnes où les prix des maisons de rangée avaient pu progresser de quelque 10 %, pour un prix moyen fixé à 237 700 euros. Cette hausse s’est néanmoins avérée un peu artificielle, car ce prix moyen est redescendu à 228 500 euros au cours de l’année écoulée. Le marché nivellois de la maison reste ainsi très compétitif par rapport au reste de la Province. La maison nivelloise se positionne, en effet, à la 21e place sur le podium provincial. A titre comparatif, les maisons de Waterloo et de La Hulpe, sans parler du cas particulier de Lasne, ont franchi pour leur part la barre des 400 000 euros…  

Recul des villas

En 2011, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas nivelloises affichaient un prix moyen de 354 000 euros, suite à une correction de 7 % suivant la belle progression de 15 % qui les avait rapprochées en 2010 des prix médians de la Province sur ce segment. L’année 2012 avait ensuite enregistré un rattrapage des prix du même ordre, fixant alors le prix moyen à 375 000 euros, qui retrouvait ainsi quasiment son niveau de 2010. L’année qui suivit a indiqué que la tendance à la hausse se poursuivait, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la Capitale. La bonification de ce segment a alors atteint 11 %, mais c’était sans compter la concurrence des biens neufs. Ces deux dernières années ont, en effet, enregistré une correction sensible des prix sur ce segment, à l’instar de toute la Province, faisant basculer le prix moyen sous la barre des 300 000 euros.

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Comparer le comparable

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

En 2011, la hausse du prix des appartements, qui faisait suite à celle de 2010, s’est ainsi révélée plus forte à Nivelles. Sans surprise, 2012 a enregistré une nouvelle hausse qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon. La correction enregistrée courant 2013 s’était avérée bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes où des plus-values excessives et trop rapides avaient refroidi les amateurs et fait plonger certains prix de référence. Si les appartements nivellois ont à nouveau bénéficié d’une progression en 2014, il convient néanmoins de comparer ce qui est comparable. Au cours de l’année passée, 70 des 143 appartements vendus étaient, en effet, des appartements récents ou quasi neufs (moins de dix ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main s’est donc en réalité révélée moins importante. L’année écoulée aura même démontré que le prix moyen d’un appartement 2 chambres de seconde main est en réalité en recul de 7 %, pour se fixer à 183 400 euros. Le prix d’un appartement 3 chambres est pour sa part revenu à des valeurs proches de 2013, effaçant la forte augmentation de prix connue en 2014.

Opportunités

Du côté des investisseurs, Nivelles se présente comme l’une des meilleures opportunités provinciales sur le segment des appartements de seconde main. Le rendement brut d’un appartement 2 chambres, sans travaux, peut en effet atteindre voire dépasser la barre des 4 %. Si le parc d'appartements y est certes plus cher que dans d’autres villes comme Charleroi, les loyers perçus ne cessent en revanche d’augmenter, avec une progression de quelque 3 % depuis 2014.

Immobilier neuf

Nivelles et son district figurent parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité provinciale sur ce segment. Le nombre de biens affichés à la vente s’est néanmoins stabilisé après la forte hausse enregistrée en 2013. Avec un prix au m2 de 2550 euros, le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre à 229 500 euros, hors frais. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera 100 000 euros de plus.

Moyennes

Maison 2 façades : 228 500 euros

Appartement 2 ch. : 183 400 euros

Appartement neuf : 2550 euros/m2

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