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Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 27 janvier 2017

Un marché très compétitif

Nivelles fait partie du petit nombre de communes du Brabant wallon à détenir un marché d’appartements significatif, avec des prix très compétitifs intéressant grandement les investisseurs.

Si les prix immobiliers à Nivelles ont affiché des augmentations ces dernières années, cette hausse n’est en réalité que très modérée. Il s’agit, en effet, davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut, par ailleurs, que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Nivelles – et son district – figurent d’ailleurs parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité de la province sur ce segment. Cette zone rassemble, en effet, plus de la moitié des unités et des projets en cours de commercialisation dans la Province, à l’instar de projets nivellois comme le Domaine de Cromwell, le Faubourg de Namur ou encore Coparty Gardens. Nivelles, et l’ouest du Brabant wallon en général, constituent aussi une alternative très sérieuse à l’axe de la E411, car les prix y sont bien moins élevés. A Nivelles, les appartements neufs sont vendus à un prix moyen au m2 de 2550 euros. Le coût moyen d’un appartement neuf de 90 m2 se chiffre ainsi à 229 500 euros, hors frais. A titre comparatif, un bien identique dans la région de Waterloo se négociera quelque 100 000 euros de plus.

Des prix très concurrentiels

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la Province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

En 2011, la hausse du prix des appartements de seconde main, qui faisait suite à celle de 2010, s’est ainsi révélée plus forte à Nivelles. Sans surprise, 2012 avait enregistré une nouvelle hausse qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon. La correction enregistrée courant 2013 s’était avérée bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes où des plus-values excessives et trop rapides avaient refroidi les amateurs et fait plonger certains prix.

Si les appartements nivellois ont par la suite globalement bénéficié d’une progression, il convient néanmoins de comparer ce qui est comparable. Au cours de 2015, la moitié des appartements vendus étaient, en effet, des appartements récents ou quasi neufs (moins de dix ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main se révèle donc en réalité moins importante. L’année 2015 aura même démontré que le prix moyen d’un appartement 2 chambres de seconde main était en léger recul. Un recul toutefois absorbé courant 2016, avec un prix moyen remonté à 200 000 euros.

Du côté des investisseurs, Nivelles se présente comme l’une des meilleures opportunités provinciales sur ce segment des appartements de seconde main. Le rendement brut d’un appartement 2 chambres, sans travaux, peut en effet atteindre voire dépasser la barre des 4 %. Si le parc d'appartements y est certes plus cher que dans d’autres villes comme Charleroi, les loyers perçus ne cessent en revanche d’augmenter, avec une progression de quelque 3 % depuis 2014.

Nivelles, l'ancien palais de justice. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Des maisons toujours abordables

En 2014, Nivelles faisait partie des communes brabançonnes où les prix des maisons de rangée avaient pu progresser de quelque 10 %, pour un prix moyen fixé à 237 700 euros. Cette hausse s’était néanmoins avérée un peu artificielle, car ce prix moyen est redescendu à 228 500 euros au cours de l’année 2015, pour remonter à quelque 245 000 euros en 2016. Outre ces fluctuations à la hausse comme à la baisse, on constate que le marché nivellois de la maison reste très compétitif par rapport au reste de la Province. A titre comparatif, les maisons de Waterloo et La Hulpe atteignent ou dépassent, pour leur part, la barre des 400 000 euros… 

Recul des villas

En 2011, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas nivelloises affichaient un prix moyen de 354 000 euros, suite à une correction de 7 % suivant la belle progression de 15 % qui les avait rapprochées en 2010 des prix médians de la Province sur ce segment. L’année 2012 avait ensuite enregistré un rattrapage des prix du même ordre, fixant alors le prix moyen à 375 000 euros, qui retrouvait ainsi quasiment son niveau de 2010. L’année qui suivit a indiqué que la tendance à la hausse se poursuivait, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la Capitale. La bonification de ce segment a alors atteint 11 %, mais c’était sans compter la concurrence des biens neufs. Ces deux dernières années ont, en effet, enregistré une correction sensible des prix sur ce segment, à l’instar de toute la Province, faisant basculer le prix moyen sous la barre des 300 000 euros.

Moyennes

Maison : 245 000 euros

Appartement 2 ch. : 200 000 euros

Appartement neuf : 2550 euros/m2

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