Nivelles, picture by Paul Hermans.

Nivelles

Écrit par Stephan Debusschere le 3 décembre 2015

Une ville en plein essor immobilier

Comme en témoignent l’évolution de ses maisons et appartements, la cité aclote démontre que ses biens immobiliers sont appelés à prendre encore de la valeur à l’avenir. Mais comme partout ailleurs dans la Province, ce sont les villas qui trinquent.

A Nivelles, les prix n’ont en réalité augmenté que modérément ces dernières années. Il s’agit en effet davantage d’une évolution du type de biens vendus plutôt que d’une réelle augmentation des prix. Car le marché des maisons nivelloises de plus grande valeur ainsi que celui des biens neufs – très présent à Nivelles avec de nombreux projets sortis de terre et à venir – ont pris plus d’importance dans l’échantillonnage fixant les prix de référence. On ne peut par ailleurs que se réjouir de l’augmentation de la qualité du bâti à Nivelles.

Nivelles, picture by Paul Hermans.

Progression des maisons

Petit flashback. Durant l’année 2011, selon les chiffres fédéraux, le prix de référence d’une maison de rangée à Nivelles était de 250.000 euros. En regard des chiffres de 2010, la légère bonification de ce segment semblait indiquer que la cité aclote ne subissait que peu de pression immobilière. Une situation confirmée en 2012, période durant laquelle ce segment n’a effectivement pas fort évolué sur ce segment. La bonification enregistrée pour l’ensemble de l’année 2012 fut en effet seulement de 3%, plaçant alors le prix de référence d’une maison unifamiliale à 256.000 euros. Et l’année 2013 avait affiché une bonification toute symbolique de 1%, pour un prix de référence fixé alors à 260.000 euros.

A la question de savoir si l’arrivée du RER à Nivelles pouvait doper le marché, d’aucuns ont prétendu que celui-ci n’aurait qu’une influence très locale, c’est-à-dire dans la zone directe du quartier de la gare. Un phénomène qui ne date pas de hier puisque, dans ce quartier, une maison ouvrière détient déjà une valeur moyenne supérieure de quelque 25.000 euros par rapport à un bien identique situé de l’autre côté de la ville. L’année écoulée aura démontré que c’est toute la zone de Nivelles qui est appelée à prendre encore de la valeur. Le bond de 12% enregistré en 2014 a tiré en effet le prix de référence des maisons ordinaires à 290.000 euros. Le plafond des 300.000 euros n’est donc plus très loin.

Recul des villas

En 2011, les maisons 4 façades, maisons de maître et autres villas nivelloises affichaient un prix de référence de 354.000 euros, suite à une correction de 7% suivant la belle progression de 15% qui les avait rapprochées en 2010 des prix médians de la Province sur ce segment. L’année 2012 avait ensuite enregistré un rattrapage des prix du même ordre, fixant alors le prix de référence à 375.000 euros, qui retrouvait ainsi quasiment son niveau de 2010. L’année qui suivit a indiqué que la tendance à la hausse se poursuivait, grâce à l’intérêt croissant des candidats acquéreurs en provenance notamment de la capitale. La bonification de ce segment a alors atteint 11%, pour un prix de référence fixé à 417.500 euros, que l’on pensait pouvoir se stabiliser. C’était sans compter la concurrence des biens neufs. L’année écoulée a en effet enregistré une correction sensible, ramenant le prix de référence à 372.500 euros. Et l’évolution de ces derniers mois semble indiquer que la correction ne s’arrêtera peut-être pas là.

Appartements : une hausse des prix relative

Si le marché des appartements s’est principalement densifié dans les centres les plus urbanisés du Brabant wallon, il fluctue fortement selon les caractéristiques des transactions concernées, notamment avec la part des nouvelles promotions. C’est le cas de Nivelles qui fait partie du petit nombre de communes dans la Province à détenir un marché d’appartements significatif. Sur les 27 communes de la province, seule une petite dizaine en détiennent effectivement un, dont Nivelles où la demande reste forte.

Les appartements nivellois parmi les meilleures opportunités d’investissement en Brabant wallon

En 2011, la hausse du prix des appartements, qui faisait suite à celle de 2010, s’est ainsi révélée plus forte à Nivelles, faisant grimper le prix de référence à 216.000 euros (185.500 euros en 2010). Sans surprise, 2012 a enregistré une nouvelle hausse évaluée à 9%, amenant alors le prix de référence à 235.000 euros. Une progression qui avait fait entrer les appartements nivellois dans le top 10 brabançon. La petite correction enregistrée courant 2013 s’était ensuite avérée bien moins importante que celle vécue dans d’autres communes du Brabant wallon où des plus-values excessives et trop rapides avaient refroidi les amateurs et fait plonger certains prix de référence. Courant 2014, les appartements nivellois ont à nouveau bénéficié d’une progression de 5%, à 245.000 euros. Mais il convient néanmoins ici de comparer ce qui est comparable. Au cours de l’année passée, 70 des 143 appartements vendus étaient en effet des appartements récents ou quasi neufs (moins de 10 ans). La hausse réelle des prix des appartements de seconde main s’est donc en réalité révélée moins importante.

Immobilier neuf

Nivelles et son district figurent parmi les zones provinciales les mieux pourvues en offre de logements neufs, et continuent largement à tirer l’activité provinciale sur ce segment. Le nombre de biens affichés à la vente s’est néanmoins stabilisé après la forte hausse enregistrée en 2013, notamment sur le site de la Campagne du Petit Baulers. Les prix ne cessent quant à eux de grimper, dans une tranche de prix comprise entre 2200 et 2500 euros/m2.

Investissement

Du côté des investisseurs, Nivelles se présente comme l’une des meilleures opportunités du moment dans la Province sur le segment des appartements de seconde main. Le rendement brut d’un appartement 2 chambres sans travaux peut en effet atteindre voire dépasser la barre des 4 %. Si le parc d'appartements y est certes plus cher que dans d’autres villes comme Charleroi, les loyers perçus ne cessent en revanche d’augmenter, avec une progression de quelque 3% depuis 2014.

Moyennes des prix à Nivelles

  • Maison 2 façades : 290.000 euros
  • Maison 4 façades & Villa : 370.000 euros
  • Appartement : 245.000 euros
  • Appartement neuf : de 2200 à 2500 euros/m2

Lexique