Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Nord de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 10 juin 2017

Pourvoyeur d’accès à la propriété

L’acquisition d’un logement dans les communes du sud est devenue inaccessible pour nombre de candidats. La solution se trouve désormais au nord et nord-ouest de la Capitale

Canal de Bruxelles, la nouvelle voie  

Pour les Bruxellois, le canal de Bruxelles représente la frontière entre le sud et le nord. Et ce n’est un mystère pour personne, les communes du nord de la capitale n’ont pas a priori les faveurs des candidats à la propriété, tout simplement parce que ces derniers considèrent qu’elles ne sont pas suffisamment attractives à leurs yeux. Bien que ces communes comptent, comme au sud, de calmes quartiers résidentiels, d’agréables avenues arborées et de belles maisons, le manque de commerces séduisants, de restos sympas ou chics ou encore de bars trendy semble peser sensiblement dans la balance.

Le hic, c’est que l’acquisition d’un logement dans les communes du sud est devenu aujourd’hui inaccessible pour nombre de candidats, même pour des expatriés et autres eurocrates qui jouissent de revenus bien supérieurs à la moyenne des Bruxellois mais qui ne sont pourtant plus en mesure d’acheter des biens dans les communes du centre et du sud, où les prix deviennent quasi prohibitifs. Pour ceux-là, et tous les autres qui bénéficient de revenus moyens, la solution se trouve désormais au nord et nord-ouest de la Capitale, où l’immobilier est sans conteste le moins cher.

Un double défi

L’accès à la propriété est vital pour la Région bruxelloise qui, d’une part, a besoin de retenir les revenus moyens au sein de ses frontières et, d’autre part, est confrontée à une importante croissance démographique. Le gouvernement bruxellois, qui doit faire face non seulement au problème de coût des logements, mais aussi à leur production, adopte ainsi une politique volontariste en termes d’activation de certaines parties du territoire, dont la zone du canal qui suscite un grand intérêt et au sein de laquelle plusieurs quartiers sont en train de se développer, outre Tour & Taxis ou UP-Site. A terme, ce sont pas moins de 25 000 logements qui pourraient y être créés. Le gouvernement bruxellois veut d’ailleurs faire de ce projet une vitrine de sa politique de développement territorial.

Nouveaux quartiers

Les projets portent sur des segments précis du canal. Cela va du bassin Biestebroek, à l’extrême sud du canal, jusqu’au niveau de l’avant-port, en passant par les quartiers Birmingham, Heyvaert et Vergote.

Dans ce bassin de Biestebroek, entièrement situé sur la commune d’Anderlecht, un tout nouveau quartier verra le jour d’ici 10 ans, avec ce souhait des autorités communales qu’il devienne un lieu à haut degré d’attractivité. Quasiment toutes les parcelles de ce site de 47 ha ont fait l’objet de l’attention d’opérateurs publics ou privés, d’où l’étroite collaboration mise en place entre les autorités régionales et communales, le Port de Bruxelles et les porteurs de projets privés et publics, dont citydev.brussels. A terme, 4000 habitations pouvant loger quelque 10 000 habitants seront créées. Des commerces, de l’industrie, des espaces verts ainsi que deux écoles compléteront l’offre.

Développé par citydev.brussels, le projet de quartier durable Tivoli Green City fait partie aussi de ce plan du canal. Cette alternative au marché privé devrait redynamiser ce quartier de Laeken situé à proximité du bassin Vergote et du centre de Transport international routier, le TIR. Quelque 400 logements, dont 270 conventionnés et 130 logements sociaux, devraient être créés autour d’une place publique et d’un parc, ainsi que des commerces et deux crèches.

La commercialisation des deux premiers lots a commencé, avec une offre d’appartements de principalement deux ou trois chambres. En effet, contrairement à la logique du marché de produits d’investissement, cette offre ne contient que très peu d’appartements 1 chambre, parce que l’objectif de citydev.brussels est d’ancrer les revenus moyens à Bruxelles pour une longue période, avec néanmoins des possibilités de revente et de mise en location dans le cadre de conditions bien précises. Ces logements anticipent ainsi l’élargissement familial et sont aussi totalement adaptables aux personnes à mobilité réduite.

Grâce aux subsides régionaux, les acquéreurs pourront avoir accès à la propriété pour un prix au m2 d’environ 1400 euros, ce qui est nettement inférieur à ce qui se pratique sur le marché privé.

 Maison communale de Koekelberg, picture by DSParnasse.

Investisseurs au Pentagone

En 2016, le succès des promotions situées au cœur de la capitale ne s’est pas démenti. Ce succès s’explique notamment par le grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Une demande d’ailleurs anticipée par les promoteurs qui ont depuis longtemps intégré cette tendance pour les petites unités de logement, dont le rendement est le plus intéressant et pour lesquels le potentiel locatif est le plus important.

Le marché locatif prend d’ailleurs chaque jour un peu plus d’importance dans la Capitale, jusqu’à devenir prédominant, et c’est encore davantage le cas dans le centre-ville, où le ratio peut atteindre deux mises en vente pour cinq en location. Le centre-ville se mue ainsi réellement en un marché pour investisseurs. Et la demande internationale y étant forte, les hausses de prix y sont d’environ 4% sur base annuelle, amenant le prix moyen actuel d’un appartement neuf à 3650 euros/m2. 

Gentrification

A l’instar de Schaerbeek, on assiste dans certains quartiers du centre de Bruxelles au phénomène de gentrification, c’est-à-dire l’arrivée de populations plus aisées dans des communes dites « populaires », Les promoteurs sont dès lors très enthousiastes à investir des friches urbaines dans des quartiers aux paysages architecturaux très attractifs. La demande a par ailleurs pu bénéficier de prix qui, bien que largement plus élevés que la moyenne nationale, n’ont subi qu’une très légère augmentation au cours de l’année écoulée. Sur un produit type comme l’appartement 2 chambres d’une superficie de 90 à 95 m2, cette augmentation ne s’est chiffrée globalement qu’à 1% environ, ce qui a favorisé l’activité. 

Maîtres-achats

Les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent d’être le fer de lance de l’activité. L’intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir.

Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros. La demande émanant d’acquéreurs qui souhaitent occuper leur logement porte davantage sur des appartements trois chambres. Il s’agit souvent là de familles qui revendent leur maison mitoyenne pour acquérir un logement neuf qui s’avère beaucoup moins coûteux à l’usage comme à l’entretien.

Marché secondaire

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est loin d’être d’actualité. C’est plutôt la stabilité des prix qui est de mise. Et avec un prix moyen de 260 000 euros, c’est la commune de Molenbeek qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Anderlecht (270 000 euros). Sur le segment des appartements, c’est cette fois Anderlecht qui monte sur la première marche, avec un prix moyen de 137 000 euros, tous quartiers confondus. Ailleurs dans le nord, il est intéressant de jeter un œil sur les communes de Berchem-Sainte-Agathe, Koekelberg, Ganshoren, Jette et Evere, où les prix restent fort concurrentiels.

Si on ajoute le niveau toujours historiquement bas des taux hypothécaires, on obtient un cocktail très favorable aussi aux investisseurs sur ce marché de l’occasion. Le prix moyen d’un appartement de seconde main offrant une superficie de 80 m2 dans le Pentagone est actuellement de 236 000 euros. Globalement, un appartement 2 chambres est 40 % plus cher qu’un appartement 1 chambre, et un appartement 3 chambres coûte pour sa part 60 % de plus qu’un 2 chambres. Les prix des 3 chambres ont ainsi augmenté plus fortement au cours de ces dernières années. Si cette augmentation est notamment due à la hausse des divorces et des familles uniparentales, elle a aussi pour cause le rabattement des ménages vers ce type de logement en lieu et place d’une maison, pour des raisons éminemment budgétaires. Le jeu de l’offre et de la demande a fait le reste. 

Logic Repères

Pentagone

Appartement neuf : 3650 euros/m2

Appartement d’occasion (80 m2) : 236 000 euros

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