Laeken, picture by Paul Hermans.

Nord de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 31 mai 2018

Pourvoyeur d’accès à la propriété

L’acquisition d’un logement dans les communes du sud est devenue inaccessible pour nombre de candidats. La solution se trouve désormais au nord et nord-ouest de la Capitale, avec de nombreux projets neufs à la clé.

Canal de Bruxelles, la nouvelle voie  

Pour les Bruxellois, le canal de Bruxelles représente la frontière entre le sud et le nord. Et ce n’est un mystère pour personne, les communes du nord de la Capitale n’ont pas a priori les faveurs des candidats à la propriété, tout simplement parce que ces derniers considèrent qu’elles ne sont pas suffisamment attractives à leurs yeux. Bien que ces communes comptent, comme au sud, de calmes quartiers résidentiels, d’agréables avenues arborées et de belles maisons, le manque de commerces séduisants, de restos sympas ou chics ou encore de bars trendy semble peser sensiblement dans la balance.

Le hic, c’est que l’acquisition d’un logement dans les communes du sud est devenu aujourd’hui inaccessible pour nombre de candidats, même pour des expatriés et autres eurocrates qui jouissent de revenus bien supérieurs à la moyenne des Bruxellois mais qui ne sont pourtant plus en mesure d’acheter des biens dans les communes du centre et du sud, où les prix deviennent quasi prohibitifs. Pour ceux-là, et tous les autres qui bénéficient de revenus moyens, la solution se trouve désormais au nord et nord-ouest de la Capitale, où l’immobilier est sans conteste le moins cher.

Un double défi

L’accès à la propriété est vital pour la Région bruxelloise qui, d’une part, a besoin de retenir les revenus moyens au sein de ses frontières et, d’autre part, est confrontée à une importante croissance démographique. Le gouvernement bruxellois, qui doit faire face non seulement au problème de coût des logements, mais aussi à leur production, adopte ainsi une politique volontariste en termes d’activation de certaines parties du territoire, dont la zone du canal qui suscite un grand intérêt et au sein de laquelle plusieurs quartiers sont en train de se développer, outre Tour & Taxis ou UP-Site. A terme, ce sont pas moins de 25 000 logements qui pourraient y être créés. Le gouvernement bruxellois veut d’ailleurs faire de ce projet une vitrine de sa politique de développement territorial.

Nouveaux quartiers

Les projets portent sur des segments précis du canal. Cela va du bassin Biestebroek, à l’extrême sud du canal, jusqu’au niveau de l’avant-port, en passant par les quartiers Birmingham, Heyvaert et Vergote.

Dans ce bassin de Biestebroek, entièrement situé sur la commune d’Anderlecht, un tout nouveau quartier verra le jour d’ici 10 ans, avec ce souhait des autorités communales qu’il devienne un lieu à haut degré d’attractivité. Quasiment toutes les parcelles de ce site de 47 ha ont fait l’objet de l’attention d’opérateurs publics ou privés, d’où l’étroite collaboration mise en place entre les autorités régionales et communales, le Port de Bruxelles et les porteurs de projets privés et publics, dont citydev.brussels. A terme, 4000 habitations pouvant loger quelque 10 000 habitants seront créées. Des commerces, de l’industrie, des espaces verts ainsi que deux écoles compléteront l’offre.

Le plus grand quartier durable

À Bruxelles comme ailleurs, la référence au développement durable fait son chemin dans les politiques urbanistiques. Et à l’heure où la croissance démographique y multiplie les projets immobiliers résidentiels, il est intéressant de relever ceux qui dessinent une autre manière de « fabriquer » la ville.

Développé par citydev.brussels, et situé à Laeken sur un terrain de 4,5 ha sis entre la rue Dieudonnée Lefèvre, la rue du Tivoli, de Molenbeek et Claessens, le projet de quartier durable Tivoli Green City fait partie aussi de ce plan du canal. S’affichant comme le plus grand quartier durable de la région de Bruxelles-Capitale, Tivoli GreenCity a pour objectif de créer un raccord harmonieux entre un quartier d’habitat existant dense de Laeken et la zone industrielle du Port de Bruxelles par la requalification d’une friche urbaine située en interface de ces deux entités. À cet endroit charnière, un nouveau quartier mixte sera aménagé en dialogue fonctionnel et social entre habitat et activités économiques.

Projet ambitieux s’il en est, Tivoli GreenCity est également remarquable en matière environnementale. Un tiers des logements seront « zéro énergie » et deux tiers répondront au standard passif. Les toitures seront pour leur part végétalisées ou équipées de panneaux photovoltaïques. Celles-ci serviront de bassins de rétention d’eau, et on y trouvera des potagers et des espaces de détente. Pour la collecte des déchets, des conteneurs enterrés disposés à plusieurs endroits permettront aux habitants d’y déposer leurs sacs. Côté énergie, 100 % des besoins électriques des parties communes seront couverts par la cogénération. Le réseau de chauffage urbain sera visible de l’extérieur et servira d’espace didactique. Enfin, des buanderies communes alimentées par les eaux de pluie et l’électricité produite par les panneaux photovoltaïques seront mises à la disposition des habitants.

Laeken, picture by Paul Hermans.

La carte du participatif

Afin d’impliquer dès le départ les habitants déjà présents aux alentours et les nouveaux, citydev.brussels a décidé de jouer la carte du participatif notamment pour la conception des espaces verts. Il semble en effet essentiel d’impliquer tous les citoyens pour créer une identité au quartier. En tout, ce sont en effet plus de mille personnes qui vivront à Tivoli à l’horizon 2019.

Un chantier bien avancé et un prix à la clé

Cette alternative au marché privé devrait redynamiser ce quartier de Laeken situé à proximité du bassin Vergote et du centre de Transport international routier, le TIR. Le chantier, déjà bien avancé comprendra 397 logements dont 271 logements conventionnés (citydev.brussels) et 126 logements sociaux mis en location (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale/Foyer Laekenois). Le projet prévoit aussi deux crèches d’une capacité d’accueil de 62 enfants chacune et 770 m² de surfaces commerciales. S’agissant des infrastructures, environ 10.000 m² d’espaces publics dont trois nouvelles voiries, une place arborée de 2.000 m² et un shopping de 1.000 m² seront réalisés.

En avril dernier, le projet a remporté le prix « Urbanisme et Mobilité », une des huit catégories des Publica Awards, un événement organisé par l’entreprise EBP, dont l’activité principale consiste à informer les entreprises en matière de marchés publics. Ce prix couronne un projet de professionnels agissant sur l’espace urbain, et met en exergue les principes de composition urbaine qui font la ville d’aujourd’hui et de demain.

La commercialisation des premiers lots est en cours, avec une offre d’appartements de principalement deux ou trois chambres. En effet, contrairement à la logique du marché de produits d’investissement, cette offre ne contient que très peu d’appartements 1 chambre, parce que l’objectif de citydev.brussels est d’ancrer les revenus moyens à Bruxelles pour une longue période, avec néanmoins des possibilités de revente et de mise en location dans le cadre de conditions bien précises. Ces logements anticipent ainsi l’élargissement familial et sont aussi totalement adaptables aux personnes à mobilité réduite. Grâce aux subsides régionaux, les acquéreurs pourront avoir accès à la propriété pour un prix au m2 d’environ 1400 euros, ce qui est nettement inférieur à ce qui se pratique sur le marché privé.

Investisseurs au Pentagone 

Le succès des promotions situées au cœur de la Capitale ne se dément pas. Ce succès s’explique notamment par le grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Une demande d’ailleurs anticipée par les promoteurs qui ont depuis longtemps intégré cette tendance pour les petites unités de logement, dont le rendement est le plus intéressant et pour lesquels le potentiel locatif est le plus important.

Le marché locatif prend d’ailleurs chaque jour un peu plus d’importance dans la Capitale, jusqu’à devenir prédominant, et c’est encore davantage le cas dans le centre-ville, où le ratio peut atteindre deux mises en vente pour cinq en location. Le centre-ville se mue ainsi réellement en un marché pour investisseurs. Et la demande internationale y étant forte, la hausse de prix y a été d’environ 8% sur les quatre dernières années. Une progression amenant le prix moyen actuel d’un appartement neuf à 3950 euros/m2 au cœur de Bruxelles, ce qui fixe le prix moyen d’un appartement de 80 m2 à 316 000 euros, hors frais. Sur Bruxelles-Ville, ce prix moyen se fixe à 3450 euros/m2 et à 2650 euros/m2 ailleurs dans le nord, abaissant dans ce cas sensiblement le prix moyen d’un 80 m2 à 212 000 euros, hors frais.

Gentrification

A l’instar de Schaerbeek, on assiste dans certains quartiers du centre de Bruxelles au phénomène de gentrification, c’est-à-dire l’arrivée de populations plus aisées dans des communes dites « populaires ». Les promoteurs sont dès lors très enthousiastes à investir des friches urbaines dans des quartiers aux paysages architecturaux très attractifs.

Maîtres-achats

Les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent d’être le fer de lance de l’activité. L’intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir.

Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros. La demande émanant d’acquéreurs qui souhaitent occuper leur logement porte davantage sur des appartements trois chambres. Il s’agit souvent là de familles qui revendent leur maison mitoyenne pour acquérir un logement neuf qui s’avère beaucoup moins coûteux à l’usage comme à l’entretien.

Marché secondaire

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est loin d’être d’actualité. C’est plutôt la stabilité qui est de mise. Et avec un prix médian de 240 000 euros, c’est la commune de Koekelberg qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Molenbeek et Anderlecht. Sur le segment des appartements, c’est cette fois Anderlecht qui monte sur la première marche, avec un prix médian de 155 000 euros, tous quartiers confondus. Ailleurs dans le nord, il est toujours intéressant de jeter un œil attentif sur les communes de Berchem-Sainte-Agathe, Koekelberg, Ganshoren et Jette, où les prix restent fort concurrentiels, sous la barre des 300 000 euros pour les maisons et sous la barre des 200 000 euros pour les appartements. En termes de prix médian, seule la commune d’Evere franchit le seuil des 300 000 euros sur le segment des maisons. Et c’est Bruxelles-Ville qui emporte la palme de cette zone, avec un prix médian de 347 500 euros pour une maison, et 216 000 euros pour un appartement.

Si on ajoute le niveau toujours historiquement bas des taux hypothécaires, on obtient un cocktail très favorable aussi aux investisseurs sur ce marché de l’occasion. Le prix moyen d’un appartement de seconde main offrant une superficie de 80 m2 dans le Pentagone est de 236 000 euros. Globalement, un appartement 2 chambres est 40 % plus cher qu’un appartement 1 chambre, et un appartement 3 chambres coûte pour sa part 60 % de plus qu’un 2 chambres. Les prix des 3 chambres ont ainsi augmenté plus fortement au cours de ces dernières années. Si cette augmentation est notamment due à la hausse des divorces et des familles uniparentales, elle a aussi pour cause le rabattement des ménages vers ce type de logement en lieu et place d’une maison, pour des raisons éminemment budgétaires. Le jeu de l’offre et de la demande a fait le reste.

Repères

Maison : de 240 000 à 350 000 euros

Appartement neuf : de 2650 à 3950 euros/m2

Appartement d’occasion (80 m2) : de 212 000 à 316 000 euros

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