immeuble neuf - construction neuve

Nouvelles constructions: coûts, conseils et techniques

Écrit par Thierry Laffineur le 8 février 2014

Table ronde de l'Essentielle Immo

immeuble neuf - construction neuveUne récente enquête de Thomas & Piron a montré que 37% des candidats-bâtisseurs belges envisagent d’habiter une maison conforme aux normes en vigueur, alors que 32% souhaitent opter pour une habitation basse énergie et 12% une habitation très basse énergie ou zéro énergie. Ce souci énergétique est également sensible en termes de chauffage pour lequel la chaudière au gaz et la pompe à chaleur sont désormais les premiers choix. Les performances recherchées ne peuvent toutefois s'inscrire dans les budgets prévus (moyenne 200.000 € hors frais) que sous certaines concessions, dont la première est la réduction de la superficie de l'habitat.

 

Cette réalité pose plusieurs questions parmi lesquelles on retiendra :

 

  • Quels éléments justifient l'augmentation des coûts de construction ?
  • Quels concepts, matériaux et techniques peuvent répondre à la nouvelle équation du marché ?
  • Quelles mutations importantes (ex.: construction humide><construction à sec) sont à attendre et quelles seront leur incidence sur les coûts ?
  • Quid des habitats 'NZEB' (Nearly Zero Energy Building = Habitat Proche Zéro Energie) ou 'producteurs d'énergie' ?...

 

Participants de la Table Ronde

Pour y répondre la présente Table Ronde réunissait :

  • Yvan Zoppé, CEO URBANI
  • Laurent Minguet, Administrateur du GROUPE HORIZON
  • Eric Schartz, Directeur régional MATEXI
  • J-F Puissant Baeyens, Administrateur BUILDING MANAGEMENT

Retour vers l'intra urbain

Quelles sont les stratégies développées par les constructeurs pour répondre aux évolutions du marché ?

Eric Schartz - Table Ronde - Essentielle ImmoE. Schartz :  "Il existe une dynamique dans le chef de nombreux développeurs/constructeurs que l'on qualifiera de retour vers l'intra urbain. Concrètement il s'agit d'abandonner le modèle 4 façades au profit de constructions mitoyennes (2 façades) et d'appartements, selon des modèles de lotissements ou d'éco-quartiers pour lesquels la densité peut atteindre 80 logements/ha, à proximité de gares, écoles et commerces.

Ces opérations s'appuient de plus en plus fréquemment sur la réhabilitation/reconversion de friches industrielles ou tertiaires intégrant désormais toutes les techniques d'économies d'énergie.


Ainsi, à Anvers, nous réhabilitons et transformons l'Antwerp Tower (ancien bâtiment tertiaire intra urbain de 25.000 m²) en 300 appartements. A Wavre, nous développons en centre ville un ensemble mixte  comprenant 12.000 m² de commerces et 8.000 m² de logements. A Ottignies, nous réhabilitons en logement (700 unités) une ancienne usine à béton également sise en centre ville, etc."

Quid de l'équation et des rapports entre budgets, superficies et performances ?

Laurent Minguet - Table ronde - Essentielle immoL. Minguet : "En préalable, et par rapport à l'étude de référence, je situerais davantage le coût d'une maison 'très basse énergie' de 160 m² (incidence foncière - 5 ares - comprise) aux alentours de 300.000 €.

Notre approche doit s'entendre comme une volonté de couvrir l'ensemble des demandes dont les budgets s'échelonnent de 150.000 à 800.000 €.


Dans cet éventail nous construisons naturellement davantage de biens 'entrée et moyen de gamme' dont les prix de vente s'établissent comme suit :
- Maison : +/- 1.300 €/m² hors frais et incidence foncière;
- Appartement : +/- 2.000 €/m² incidence terrain comprise."

 

Hausse des coûts: les normes, les recours et... le racket!

J.F. Puissant : "Le constat que nous dressons est celui d'une hausse de +/- 15% du prix de la construction sur les 10 dernières années, en parallèle avec les objectifs de Kyoto et la mise en application de la PEB. Selon cette observation, le coût moyen de construction d'un appartement à Bruxelles est aujourd'hui de +/- 1.300 à 1400 €/ m² (hors honoraires, terrain et TVA).

Ce coût doit s'entendre pour des biens 'simplement mis aux normes actuelles' (essentiellement PEB). S'agissant de constructions relevant de la 'basse énergie', ce montant devra être majoré de +/- 200 €/m²."

 

L. Minguet : "L'accroissement des coûts est également dû à la mise en oeuvre de nouvelles normes : acoustique, sécurité incendie, PEB, accessibilité handicapé (elle implique généralement la pose d'un ascenseur), etc.

 

Or si l'on peut comprendre et justifier cette hausse par une performance énergétique et une qualité de vie accrues, d'autres éléments sont aussi suspects que pénalisants.
Ainsi, les recours en annulation devant le Conseil d'Etat  contribuent à alourdir la charge du promoteur. A la perte de temps administrative correspond une perte de rentabilité des projets (et capitaux) immobilisés.  
Or, derrière ces recours se cache souvent le désir de 'pourrir la vie' du promoteur (parfois pour des motifs existentiels !) voire, plus prosaïquement  de le 'racketter' (ex.: 50.000 € et je retire ma plainte !).

Le cas est avéré à Liège où la construction de la Tour des Finance (Befimmo) a donné lieu au versement d' indemnités très conséquentes (+/- 100.000 € par plaignant) pour débloquer le projet. Le coût définitif du projet sera donc augmenté dans les mêmes proportions. Tout le monde y perd, à l'exception des heureux gagnants du jackpot."

 

E.Schartz : "Le principe que vous évoquez  est avéré mais il n'est pas le seul motif des recours. Dans la plupart de nos développements, notamment en Brabant Wallon, nous estimons globalement qu'un projet sur deux (50%) fera l'objet d'une opposition politique.

 

Pourquoi ? Lorsque des riverains - qui sont aussi des électeurs - s'opposent à un projet, les responsables politiques locaux abondent généralement dans leur sens et bloquent dés lors les projets pour des périodes indéterminées (entre 5 et 10 ans pour ce qui nous concerne).

A cet égard, tous nos développements font l'objet de communications /discussions avec l'ensemble des  parties concernées. L'objectif étant de comprendre et de répondre préventivement et le plus clairement possible aux soucis des riverains. Nos intérêts doivent rejoindre les leurs.

Il existe par ailleurs une dualité entre les besoins des Régions et ceux des Communes. En effet, si les régions sont globalement favorables à une densification, les Communes, dont le pouvoir s'est accru, le sont moins pour les raisons électorales évoquées ci-dessus."

 

Yvan Zoppé - table ronde - essentielle immoY. Zoppé : "La situation est similaire à Bruxelles. Alors que tous les partis politiques défendent , voire promeuvent (en théorie), le concept d'une densification de l'habitat en ville (la densité est un facteur d'économies d'énergie et de réduction des flux de circulation) , ils sont aussi très sensibles à l'avis des électeurs/riverains  pour lesquels le principe du NIMBY (not in my backyard) est généralement la règle.

Dans le cas qui nous occupe (reconversion d'un site industriel à Schaarbeek ) la construction initiale de 24 logements sur une superficie totale de 3.000 m²  a été ramenée à 17 unités aux motifs d'une surdensité !"

L. Minguet : "En conséquence, nous en sommes à soumettre des projets 'sur-densifiés', qui après modification (réduction) permettront d'atteindre le quota initial. C'est ridicule mais cela pose une question : faut-il une discrimination positive pour construire densément en milieu urbain ?"

Les meilleures choses ont... un début !

"En Wallonie, la disparition de l'actuel CWATUPE  (Code Wallon Aménagement du Territoire et Urbanisme) -  accessoirement modifié 143 fois au cours des 10 dernières années...! - au profit du 'CODT' (Code du Développement Territorial) dont on attend les arrêtés d'application, devrait singulièrement simplifier les choses notamment en termes de densification et de normes énergétiques."

Y. Zoppé : "Alors que chaque région a peu ou prou besoin de nouveaux logements, la perspective de disposer d'une règle plus claire en matière de densité est la bienvenue.
Ce que nous dénonçons aujourd'hui est l'actuelle situation par laquelle l'appréciation d'un projet est trop souvent laissée à l'arbitraire du fonctionnaire délégué.
Exemple : un projet conforme au RRU refusé aux motifs du 'qu'on n'aime pas' son raccord  au bâti existant, ..."

L. Minguet  : "Le fonctionnaire délégué est le délégué du Ministre, cela ne lui confère pas de  pouvoirs 'de droit divin' !"

De la fiabilité des estimations

Quel delta financier établissez-vous entre un logement 'PEB' et 'Basse Energie' voire 'Passif' ?

Y. Zoppé : "Les derniers chiffres dont nous disposons ont été établis en 2010 pour un immeuble de 14 logements : le passage du 'PEB' au 'Passif'  supposait alors un surcoût de 5% (isolation complémentaire, étanchéité à l’air et ventilation double flux)."

 

L. Minguet /E. Schartz : "Nos chiffres indiquent plutôt une hausse comprise entre 10 et 15% ! Le manque de précision des estimations est autant lié  au manque de fiabilité du logiciel PEB qu'aux erreurs commises par les certificateurs.

 

Exemple : une ancienne maison dont la consommation réelle de mazout était de +/- 10 litres/m²/an (selon factures) a été successivement analysée par deux certificateurs qui annoncèrent respectivement une consommation de 25 et 40 litres/m²/an !!!! Cherchez l'erreur.
Elle réside dans le fait que les certificateurs surestiment toujours la consommation d'un habitat.

 

Pourquoi ?  Parce que le logiciel PEB a été calibré pour des personnes se chauffant à 18°C (alors que pour la majorité la température réelle est de 21°C), dans des biens soumis à des vents importants, etc.
En conséquence, la seule solution permettant d'éviter cet hiatus consiste à mesurer réellement la consommation (via un audit) et non de tenter de l'estimer via des logiciels."

 

Y. Zoppé : "D'accord avec vous pour ce qui concerne le logiciel PEB. Par contre le logiciel PHPP (= Passive House Planning Package) , développé par la plate-forme maison passive est beaucoup plus précis et constitue un bon outil d’optimisation."

 

J.F. Puissant : "Il est clair que le résultat d’un calcul PEB n’affiche pas la consommation réelle des immeubles. Celle-ci est heureusement pondérée par les occupants eux-mêmes qui gèrent leur thermostats en fonction de leur présence, d’où l'impression de « dérapages » entre résultats de calculs et réalité. Toutefois le logiciel a le mérite d'être un étalon (mesurer/comparer des bâtiments selon les mêmes règles) et permettre une réflexion globale à partir de paramètres communs. L’administration devrait dès lors tirer les conclusions des données reçues afin d’en faire profiter tout un chacun."

L. Minguet : "Certes. Toutefois il y aurait davantage de sens à imposer un 'auditeur neutre' dont le rôle serait :

- d'établir un relevé des consommations selon l'état du bâtiment;
- de conseiller et de proposer des solutions quantifiées.  

Exemple : Isoler votre toiture vous permettra d'économiser X litres mazout/an et donc d'amortir votre investissement en Y années.

La voie sèche ou humide

On évoque souvent le passage de la voie humide (ex.: béton coulé) à la voie sèche (ex.: ossature bois) comme une option de réduction des coûts de construction. Est-ce crédible ?

L. Minguet : "Depuis 10 ans nous avons cherché parmi les matériaux  (béton, bois, fer,....) et les techniques ceux et celles qui pouvaient favoriser une baisse des coûts. A ce jour nous n'avons toujours rien trouvé de mieux  que des blocs maçonnés... à 15€/heure (coût horaire d'un maçon 'bulgare' contre +/- 30€/heure pour un belge > incidence des lois sociales)."

 

E. Schartz :  "La voie sèche (notamment celle de l'ossature bois) a connu - via notre filiale Sibomat -  une forte croissance au cours des dernières années mais connaît aujourd'hui une stabilisation que nous estimons à 10% de notre production.
Pourquoi ?
L'expérience montre que les deux approches aboutissent sensiblement aux mêmes prix ET aux mêmes résultats quant à la consommation énergétique.
Toutefois le bois demeure une option intéressante dans la mesure où il offre :

  • une plus grande rapidité de construction;
  • un confort/qualité de vie supérieur;
  • un gain d'espace."

 

Y. Zoppé : "La voie sèche (bois) a également l'avantage de la légèreté. En conséquence elle présente un avantage lors de travaux de rénovation ou d'agrandissement . Ainsi, rehausser un immeuble d'un étage sera largement facilité si l'on recourt au bois qui offre, en outre, un attrait écologique."

En 2021, vous direz  NZEB !

Selon la directive européenne, le modèle NZEB (= Nearly Zero Energy Building = Bâtiment proche zéro énergie ) doit être d'application en Europe dès 2021.
Concrètement, peut être considérée comme NZEB une habitation qui ne consomme pratiquement pas d'énergie ET qui puise cette dernière dans des sources renouvelables (PV, éolien, pompe à chaleur, biomasse...).
Plus prosaïquement, la directive indique également qu'il s'agit de calculer l'optimum économique de chaque situation géographique (on ne construit pas de la même façon en Andalousie et en Finlande). Comme toute directive européenne, son application est laissée à l'interprétation des Etats membres. En conséquence, cette norme ne sera jamais la même d'un pays à l'autre, voire d'une région à l'autre (p.ex.: en Belgique).
Ainsi seront identiquement considérés comme NZEB, d'une part, un immeuble de bureaux (constructeur Decomo) faisant appel aux éléments  PV+ Chaudière gaz + co-génération  (= 50% des besoins énergétiques via le renouvelable) et, d'autre part, une maison dont la consommation (ex.: 3 litres mazout/m²/an) est assurée par une chaudière biomasse (utilisation de granulés ou pellets).

Cette situation pose une question : quelle source énergétique renouvelable est la plus appropriée en Belgique ?

L. Minguet : "Si l'on veut bien faire fi des 'élucubrations' induites par la notion de troisième révolution industrielle chère à Jeremy Rifkin, la réponse est double en ce qu'elle concerne autant le mode de production énergétique que son acheminement vers le lieu de consommation. Pour ce qui concerne la Belgique, la ressource renouvelable optimale est la biomasse et son mode d'acheminement doit relever d'un réseau de chaleur préférable à un réseau de gaz obsolète au terme de 20 ans. C'est l'option que nous avons proposée et qui a été retenue par le promoteur du projet 'Bella Vita' à Waterloo."

NB:  Un réseau de chaleur aussi appelé réseau de chaleur à distance, est une installation centrale comprenant une chaufferie fournissant de la chaleur à plusieurs clients par l'intermédiaire de canalisations (via un fluide caloporteur - généralement de la vapeur d'eau sous pression ou de l'eau chaude.).

Recommandations aux futurs propriétaires

Quelles recommandations feriez-vous aux futurs acquéreurs d'un bien ?

L. Minguet : Acheter ou faire construire - à proximité d'un noyau d'habitats - une maison convenablement isolée (de préférence basse énergie) afin de limiter la consommation à un équivalent de 4litres mazout/m²/an (utiliser du gaz si le réseau le permet, des pellets le cas échéant)."


E. Schartz : "Il s'agit de faire attention à trois paramètres :

  • la mobilité/accessibilité : ne pas perdre en navette l'économie énergétique gagnée sur l'habitat ! D'où l'intérêt de redévelopper du logement dans l'intra-urbain à proximité des services et emplois. Signe encourageant, cette option est prise en compte et sera facilitée par le nouveau CODT (périmètre U)
  • l'étanchéité à l'air et aux noeuds constructifs. L'incidence de ces deux postes est très importante sur les consommations énergétiques alors qu'elle peut être éliminée (ou pour le moins fortement réduite)  par une simple bonne mise en oeuvre des matériaux.
  • le principe de parcimonie: inutile d'investir dans des coûts marginaux."

nb: Le terme 'nœud constructif' désigne notamment les ponts thermiques, à savoir :

  • les jonctions linéaires entre les différentes parois de la surface de déperdition d'un bâtiment;
  • les interruptions linéaires et ponctuelles de la couche isolante des parois, pour autant qu'elles ne soient pas propres aux parois (crochets de mur, ossature, etc.).
     


J.F. Puissant : "Viser l'optimum économique. Il est inutile d'investir dans des coûts marginaux (ex.: les 5% de performances nécessaires à atteindre le passif sont très onéreux au vu du gain obtenu).
- Adopter un comportement 'raisonnable' d'une moindre consommation (limiter la T° à 18°C) et ne chauffer que les pièces occupées.
 - Améliorer l’isolation, l'étanchéité à l'air et la ventilation du bâti existant qui constitue et constituera encore longtemps l'essentiel du parc immobilier et représente donc le point majeur des dépenses énergétiques."

 

Y. Zoppé : "Le premier moyen d'atteindre l'optimum économique est sans aucun doute de limiter les superficies - en accord avec le RRU (le delta coût entre un bien de 150 et de 200 m² est énorme pour un confort relativement similaire).
- Se faire assister par un bureau d'études (mesurer la performance de l'investissement), même si c'est encore une pratique peu courante de la part des particuliers belges.
- Etre attentif aux aspect environnementaux des matériaux (ex.: préférer de la laine de chanvre au PUR)."

 

Photos débat: Gaetan Gillet

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