Quelle est la différence entre une option et un compromis ?

Terminologie immobilière

Écrit par Renaud Chaudoir le 29 avril 2019

Quelle est la différence entre une option et un compromis ?

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves, mais vous ne savez pas encore si vous obtiendrez votre crédit logement ? Pour éviter que celle-ci vous passe sous le nez, vous pouvez demander au vendeur s’il accepte une option ou signer un compromis. Attention, ce sont deux démarches qui s’accompagnent d’obligations. Dans cet article, découvrez quelle est la différence entre une option et un compromis ainsi que les droits et les devoirs qui les accompagnent.

Quelle est la différence entre une option et un compromis ?

L’option de vente

Lorsqu’un vendeur accepte votre option sur son bien, il accepte de ne pas vendre la maison à une autre personne pendant une période donnée. Cette dernière est fixée en concertation avec les deux parties et peut varier de 1 à 14 jours. Vous pouvez profiter de cette période pour vérifier que la maison n’a pas de vice caché, et qu’elle est en ordre sur le plan administratif et légal. Et bien sûr, une option vous octroie davantage de temps pour obtenir un prêt bancaire.

Sachez que le vendeur a le droit de demander une compensation pour l’option (dont le montant est à déterminer). Il n’a pas le droit de vous forcer à acheter l’habitation une fois la période échue, mais il peut conserver la somme que vous lui avez versée à titre d’indemnité. En revanche, si vous achetez effectivement la maison, la somme sera considérée comme une avance. Vous n’avez pas fixé de compensation pour l’option ? Vous ne devez donc rien payer au vendeur.

Bon à savoir

Si vous traitez avec un vendeur particulier, il y a de fortes chances qu’il accepte votre option. Les vendeurs professionnels, par contre, sont moins enclins à envisager une option, parce qu’ils pourraient perdre des acheteurs potentiels pendant la durée de validité de l’option.

Vendu !

Si vous désirez acheter l’habitation alors que votre option est en cours, vous devez « lever l’option », c’est-à-dire envoyer une lettre recommandée au vendeur pour lui confirmer votre achat. À partir de cette étape, il sera impossible de faire marche arrière ! La vente est donc officielle, mais le vendeur et l’acheteur ne doivent pas encore payer les droits d’enregistrement.

Compromis (acte sous seing privé)

Le vendeur refuse la possibilité d’une option ? Si vous êtes certain de vouloir acheter l’habitation, vous pouvez aussi signer un compromis pour une durée de un jour à quatre semaines*. Là encore, vous payerez une avance que le vendeur pourra conserver si vous décidez malgré tout de ne pas procéder à l’achat. Et si c’est le cas, il faudra de toute façon payer les droits d’enregistrement ! C’est pour cette raison que la plupart des vendeurs demandent une avance de 10 % lors du compromis, la somme étant ensuite déposée sur un compte tiers chez le notaire.

*N’oubliez pas les clauses suspensives !

Dès que le compromis arrive à terme, la vente est obligatoire. Veillez donc à inclure des clauses suspensives dans le compromis. Vous pouvez par exemple indiquer que la vente aura seulement lieu si vous obtenez un prêt hypothécaire. Si vous faites chou blanc auprès de minimum trois banques - conservez bien toutes les preuves -, votre obligation d’achat sera levée. Attention : vous devez en informer le vendeur par courrier recommandé pendant la période de validité du compromis.

Signature de l’acte

Si le délai du compromis est écoulé et que vous n’avez pas invoqué de clauses suspensives, c’est le début d’un nouveau délai de quatre mois maximum. Au cours de cette période, vous devez passer à la signature de l’acte notarié et payer les droits d’enregistrement. Dans le cas contraire, une clause pénale sera d’application et le vendeur peut vous réclamer des dommages et intérêts.

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