Maison communale Ottignies, picture by EmDee

Ottignies-Louvain-la-Neuve

Écrit par Stephan Debusschere le 11 juillet 2016

Un marché à part

Ottignies-Louvain-la-Neuve est un marché qui sécurise les acheteurs. Peu perturbée par les crises et ses conséquences, son marché immobilier constitue toujours un cas à part. Et celui de Louvain-la-Neuve en particulier.

Avant qu’elle ne devienne en partie ce que d’aucuns appellent un dortoir de la Capitale, la petite ville d’Ottignies s’est avant tout développée dans le périmètre direct de sa gare – devenue la seconde de Wallonie – et autour de laquelle s’est construit un habitat de type pavillonnaire, dans un rayon de 5 à 10 kilomètres. Si la proximité de Bruxelles a bien sûr constitué un autre facteur de développement, la venue en 1971 de l’Université catholique de Louvain sur le site de Louvain-la-Neuve, et donc sur son territoire, a définitivement bouleversé la donne. Dès le départ, les autorités de l’époque ont eu la volonté de ne pas créer un campus universitaire isolé, mais bien de fonder un véritable lieu de vie à taille humaine. A ce titre, Louvain-la-Neuve est un phénomène atypique dans notre pays. Elle est, en effet, la première ville nouvelle construite de toutes pièces en Belgique depuis plusieurs siècles, et en même temps un laboratoire d’idées urbanistiques, dont le concept de la « ville sur dalle ».

Grand écart

Sur le plan démographique, Ottignies-LLN s’est caractérisée par une augmentation rapide de sa population, puisque celle-ci a pratiquement doublé ces trente dernières années. Avec quelque 30 000 habitants et 17 000 étudiants de l’enseignement supérieur et universitaire dont 9000 vivent sur Ottignies/Louvain-la-Neuve, la commune abrite près de 40 000 habitants, avec une surreprésentation de la tranche des 20-30 ans et des ménages isolés, plus nombreux qu’ailleurs en Brabant wallon ou en Wallonie. Ottignies-LLN compte aussi un peu plus de revenus très bas et très hauts que les autres communes du Brabant wallon. L'écart entre les populations les plus démunies et les plus nanties y est donc particulièrement sensible.

La problématique du logement se présente dès lors comme l'un des principaux défis pour la commune. L'offre se caractérise par un nombre plus élevé que la moyenne de très petits logements (1 chambre) et de très grands logements (5 chambres ou plus), ce qui correspond aux caractéristiques de la population. Si la proportion d'appartements est nettement plus élevée que la moyenne wallonne, la proportion de maisons quatre façades y est cependant sensiblement la même, et ce, malgré le fait que la mitoyenneté soit largement prônée dans la cité universitaire notamment.

Pression immobilière contenue

L'accroissement continu de la population et les moyens élevés dont celle-ci dispose ont contribué à créer une importante pression immobilière. Mais s’il y a une région qui a été moins touchée par la crise de 2008, c’est bien celle du triangle que forment Ottignies-LLN, Wavre et Grez-Doiceau. La baisse des prix qui s’était opérée à Ottignies-LLN en 2009 n’aura été au final que de 2 % en moyenne… Une baisse peu significative. Parce que la présence de l’Université y draine les entreprises, Ottignies-LLN forme en réalité un marché qui sécurise les acheteurs, justement parce que beaucoup d’emplois s’y créent. Cette situation de pôle d’attraction économique comporte aussi un revers, puisque le principal problème lié au logement est celui des coûts élevés d'acquisition pour les jeunes candidats acquéreurs qui sont, d’une certaine manière, obligés de se contenter de biens que les anciennes générations n’auraient pas acquis il y a vingt ans pour débuter leur vie de propriétaires.

Progression des maisons

Petit flashback. Si l’année 2011 avait fait bouger les lignes en termes de prix, plutôt à la baisse pour les maisons mitoyennes, 2012 avait en revanche affiché un rebond de 6 % sur ce segment. Un petit soufflé retombé courant 2013, ramenant le prix moyen juste en-dessous de son niveau de 2011. L’année 2014 a montré que ce prix moyen avait légèrement stagné, plaçant alors Ottignies-LLN en sixième position à l’échelle de la Province sur ce segment. Les prix des maisons mitoyennes ont ainsi affiché un simple temps d’arrêt, là où d’autres communes telles que Lasne et La Hulpe ont encaissé de plus nets reculs. L’année passée a, pour sa part, prouvé que ce segment présentait encore un potentiel de progression, puisque son prix moyen s’est hissé à 320 500 euros, soit une bonification de quelque 2 %. Sur le classement provincial, Ottignies-LLN figure à la septième place des maisons les plus chères, juste devant Braine-l’Alleud et Wavre.

Le marché des villas avait, pour sa part, suivi le mouvement en 2013 en dévissant de quelque 7 % par rapport à 2012, sans pour autant revenir à son niveau de 2011, après une progression plus importante que celle des maisons. Avec un prix moyen de 358 000 euros en 2015, la tendance de ce segment est depuis lors à la stabilisation, pour ne pas dire stagnation.

Maison communale Ottignies, picture by EmDee

Des seniors séduits

En matière de biens neufs, Louvain-la-Neuve constitue un marché à part, et qui a du succès. On y construit beaucoup d’appartements, à des prix qui peuvent dépasser les 4000 euros du m², mettant globalement hors d’atteinte les jeunes ménages. Pourtant, on y vend autant qu’on ne construit. Ce marché attire en effet beaucoup les seniors actifs, pour toutes les facilités de mobilité qui y sont offertes : tout y est en effet à portée de main, les commerces, la gare comme les accès à l’E411 et la N25.

Les prix des appartements de seconde main présentent également des prix pouvant s’avérer prohibitifs pour les jeunes ménages sans aide financière extérieure. Un appartement de superficie modeste se négocie déjà entre 170 000 et plus de 200 000 euros, selon sa situation et ses prestations. L’année écoulée indique toutefois une correction sensible des prix sur ce segment. Son prix moyen a, en effet, encaissé un recul de 13,5 % pour passer sous la barre des 200 000 euros, à 199 300 euros précisément.

Les locations d’appartements à Louvain-la-Neuve sont également plus chères qu’à Ottignies (environ 15%), et les loyers supérieurs à 1000 euros y sont deux fois plus fréquents qu’en Wallonie. Cependant, vu le nombre important de petits logements – les kots d’étudiants – la proportion de petits loyers est importante. Les autres locations concernent davantage des personnes pensionnées, des jeunes couples qui travaillent dans la région, avec au maximum un ou deux enfants. Il y a aussi des étrangers, d’Europe principalement, qui travaillent dans les entreprises de la région, ainsi que d’anciens étudiants qui y reviennent s’ils travaillent dans la région. Louvain-la-Neuve continue ainsi clairement de conforter son marché d’appartements.

Logic Repères

Maison mitoyenne : 320 500 euros

Appartement : 199 300 euros

Appartement neuf : de 3000 à 4000 euros/m2

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