Overijse, picture by Wouter Hagens.

Overijse & Hoeilaart

Écrit par Stephan Debusschere le 4 octobre 2016

Des hauts et des bas

Depuis le début de l’année, les maisons ont pris du galon à Hoeilaart, tandis que l’envolée des prix des appartements à Overijse courant 2015 a été solidement enrayée.

Communes néerlandophones du Brabant flamand, Overijse et Hoeilaart ne font pas partie des communes à facilités de la périphérie bruxelloise, contrairement à Wezembeek, Kraainem ou encore Rhode-Saint-Genèse. Si Overijse compte une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. A Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population.

Le coût de la périphérie

Avec de nouvelles hausses de prix, la province du Brabant flamand confirme son statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, son marché immobilier, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par cette dernière. Dans la périphérie sud et est de Bruxelles, la présence d’un bâti de qualité, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que les connexions rapides avec le centre de la Capitale ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, Overijse et Hoeilaart affichent des prix immobiliers élevés, mais pas autant que d’autres communes voisines comme Wezembeek-Oppem ou Kraainem, qui constituent les communes les plus chères de la Province. Les maisons d’Overijse, qui affichent une petite progression de près de 4 % depuis le début de l’année, talonnent désormais celles de Rhode-Saint-Genèse, tandis que celles d’Hoeilaart ont sérieusement pris du galon, avec une hausse moyenne de pas moins de 33% au cours du premier semestre, boostant le prix moyen à 420 000 euros, devenu supérieur à celui d’Overijse (415 000 euros).

Location des villas en berne

Si l’on observe le marché des villas sur ces deux communes, on constate que l’offre est importante. Si cette situation est en réalité généralisée à tout le pays, la particularité de la périphérie sud et est de Bruxelles, et partant d’Overijse et Hoeilaart, est d’être confrontée au recul massif des locations de villas aux expatriés qui, avant 2009, occupaient nombre de ces biens dont le loyer était assuré par leurs employeurs. Or, la situation a bien changé depuis, et la demande en location a en conséquence drastiquement diminué. Aujourd’hui, les expatriés locataires se font rares et les montants des loyers demandés pour les villas datant des années 1970 à 1990 ont littéralement fondu, passant d’une tranche de prix comprise entre 2500 et 3000 euros à une moyenne de 1650 euros.

Overijse, picture by Wouter Hagens.

Décote vs localisation

Conséquence logique de cette situation, nombre de propriétaires choisissent de mettre leur villa en vente. Mais comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en marche. La vigilance et les exigences des candidats acquéreurs du point de vue de l’état général d’un bien, et a fortiori de ses performances énergétiques se sont récemment renforcées. L’aspect énergivore d’un bien et la nécessité d’importants travaux de rénovation influent donc sur les prix de mise en vente de ce type de biens. Une réalité qui doit de plus en plus être prise en compte par les propriétaires de tels biens à Overijse et Hoeilaart. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé de ces deux micromarchés pour déterminer les valeurs immobilières.

Un soufflé qui retombe

En 2015, les marchés de ces deux communes ont été marqués par un autre phénomène, celui de la flambée des prix des appartements. L’offre y est en effet moins importante que la demande, qui délaisse les villas pour acquérir ce type de biens moins coûteux en énergie et en entretien. La situation est telle que ces appartements se sont avérés parfois plus chers qu’une maison ordinaire. Sur ce segment, le prix moyen courant 2015 a ainsi grimpé de 14 % à Hoeilaart et de plus de 40 % à Overijse. Mais si certains candidats acquéreurs semblaient disposés à payer jusqu’à 400 000 euros et plus – hors frais – pour un appartement offrant une surface de 130 à 140 m2, encore fallait-il que ce dernier présente un maximum d’atouts non seulement au niveau de ses qualités intrinsèques mais aussi de son environnement direct. C’est que les acheteurs sont désormais particulièrement sélectifs, qu’il s’agisse de biens anciens ou neufs. En conséquence, le gonflement artificiel des prix a été solidement enrayé à Overijse. Au cours du premier semestre, les appartements y ont en effet encaissé une correction de leur prix de quelque 20 %, ramenant leur prix moyen à 243 000 euros.  

Pression démographique

La faible distance par rapport à Bruxelles détermine pour beaucoup ces deux marchés, mais la pression démographique de la Capitale y contribue aussi pour une bonne part. Le marché du logement bruxellois, relativement restreint, influe aussi sur les prix de ces deux communes, tout simplement par l’augmentation de la demande. La province du Brabant flamand a d’ailleurs étudié les flux migratoires depuis et vers Bruxelles. De cette étude, il ressort que les déménagements entre le Brabant flamand et la Capitale, entre 2008 et 2012, se sont soldés par un accroissement net de population de près de 35 000 personnes. Autrement dit, quelque 72 000 personnes ont migré de Bruxelles vers le Brabant flamand alors qu’environ 37 000 personnes ont fait le chemin inverse. La plupart de ces migrants se sont installés dans la grande périphérie, dont Overijse et Hoeilaart font assurément partie. Cette clientèle belge est essentiellement composée de couples et de familles qui font l’acquisition de maisons, dont les prix ont encore progressé. A budget égal, ces acquéreurs bénéficient d’un environnement plus agréable qu’à Bruxelles, mais les avantages ne s’arrêtent pas là. Si la province du Brabant wallon fait, elle aussi, partie des mouvements migratoires des Bruxellois, le Brabant flamand dispose d’un avantage non négligeable par rapport à cette dernière. La fiscalité – les droits de succession, par exemple – y est en effet plus intéressante.

Moyennes

Maison 2 façades (bon état) : de 350 000 à 400 000 euros

Villa : à partir de 500 000 euros

Appartement : de 230 000 à 400 000 euros 

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