Overijse, picture by Wouter Hagens.

Périphérie Est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 27 octobre 2017

Une attractivité continue

A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la périphérie est de Bruxelles continuent d’attirer les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas.

Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre, tenu par la Province du Brabant flamand, est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne est de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Kraainem et Wezembeek-Oppem présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones, et la proximité de la plupart des écoles internationales favorisent aussi la présence d’expatriés. Si Overijse compte pour sa part une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population, tout comme à Tervueren qui comprend aussi des anglophones en raison de la présence de la British School. Quant à Zaventem, on y compte un grand nombre de non-néerlandophones du fait de la présence en son sein de l'aéroport international.

Kraainem en pole position

Si des communes telles que Overijse et Hoeilaart affichent toujours des prix immobiliers plus élevés qu’à Tervueren – dont les maisons ont bénéficié d’une progression de 9% au terme du premier semestre pour un prix médian remonté à 385 000 euros –, les communes voisines de Wezembeek-Oppem et surtout Kraainem les supplantent sur ce seul critère et constituent non seulement les communes les plus chères de cette couronne, mais aussi de toute la Province. A Wezembeek-Oppem, après l’embellie de l’année 2015, les chiffres 2016 sur le segment des maisons avaient indiqué que les prix étaient soutenus, avec un prix médian de 437 500 euros.

Malgré la petite déconvenue de 3% au cours du premier semestre, on constate néanmoins que sur les cinq dernières années, la progression des maisons sur cette commune s’est chiffrée à plus de 18 %. Sa voisine Kraainem, qui détenait la palme en 2013 sur ce segment, avait reculé à la seconde place courant 2014 pour revenir à la première l’année suivante, suite à un bond hors normes que le marché avait fini par sanctionner durant l’année écoulée. Au terme du premier semestre de cette année, son attractivité semble l’avoir emporté, boostant le prix médian des maisons à 490 000 euros, soit un bond de 14% ramenant Kraainem sur la première marche du podium. Pour l’instant, la commune se détache nettement de Wezembeek-Oppem, dont le prix médian des maisons a été ramené à 425 000 euros.

Les maisons d’Overijse affichent pour leur part une progression de 5 % depuis le début de l’année, élevant le prix médian à 390 000 euros, tandis que celles d’Hoeilaart ont davantage pris du galon, avec une hausse de pas moins de 8% au cours du premier semestre, faisant passer le prix médian juste au-dessus de la barre des 400 000 euros. Et les communes de Zaventem et Tervuren ne sont pas en reste, avec des progressions de respectivement 6% et 9%, poussant les prix médians à 322 500 et 385 000 euros. 

Overijse, picture by Wouter Hagens.

Une commune à deux visages

Commune très résidentielle, encore à deux tiers composée d’espaces verts et de champs, Wezembeek-Oppem présente néanmoins deux visages. La plupart des ménages aux revenus élevés et des expatriés habitent entre la rue du Long Chêne et la maison communale, près de laquelle il n’est pas rare de trouver des maisons mitoyennes en location à plus de 2000 euros mensuels.

On trouve aussi de beaux quartiers et d’imposantes villas près des champs et autour de la chaussée de Malines, à proximité du ring. Mais le paysage change totalement quelques centaines de mètres plus loin, à la cité du Ban Eik, un quartier de logements publics. Les villas cossues laissent dès lors la place à de petites maisons standardisées près desquelles se trouvent plusieurs grands immeubles à appartements datant des années 1960.

Avec 400 logements publics, la commune atteint aujourd’hui un taux d’environ 8%, soit un taux supérieur aux quotas de la Flandre.

Le neuf a la cote

Que ce soit à Wezembeek-Oppem ou ailleurs dans la périphérie est, les appartements neufs ont la cote. A Wezembeek-Oppem, la première phase de la résidence Kloostertuin, dont les immeubles totalisant 125 appartements vont prendre place dans l’ancien jardin d’un couvent, a remporté un beau succès commercial.

C’est que, comme ailleurs, il existe une grande demande de la part des seniors, qui quittent leur maison pour s’installer dans un appartement. Mais la demande provient également des jeunes ménages qui préfèrent les appartements aux maisons pour des raisons à la fois de facilité et de réduction des coûts d’entretien et d’énergie. Comme on le devine déjà au vu des chiffres du premier semestre, cette tendance pourrait avoir une répercussion sur le prix des maisons de Wezembeek-Oppem, qui pourraient baisser face à une demande moins importante.

Décote vs localisation.

Comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en marche depuis un moment. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires.

On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Logic Repères

Maison et villa : de 322 500 à 650 000 euros

Appartement : de 210 000 à 320 000 euros

Appartement neuf : 2 650 euros/m2

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