Wezembeek-Oppem, picture by Smiley.toerist.

Périphérie Est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 24 octobre 2018

Une attractivité continue

A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la périphérie Est de Bruxelles continuent d’attirer les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas.

Wezembeek-Oppem, picture by Smiley.toerist.Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre, tenu par la Province du Brabant flamand, est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne Est de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Kraainem et Wezembeek-Oppem présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones, et la proximité de la plupart des écoles internationales favorisent aussi la présence d’expatriés. Si Overijse compte pour sa part une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population, tout comme à Tervuren qui comprend aussi des anglophones en raison de la présence de la British School. Quant à Zaventem, on y compte un grand nombre de non-néerlandophones du fait de la présence en son sein de l'aéroport international.

Wezembeek-Oppem en pole position

Si les maisons d’Overijse n’ont pas encore atteint la barre des 400 000 euros en termes de prix médian, celles d’Hoeilaart et Tervuren l’ont pour leur part franchie au terme du premier semestre. Elles talonnent désormais les communes voisines de Wezembeek-Oppem et Kraainem, qui constituent non seulement les communes les plus chères de cette couronne, mais aussi de toute la Province. Du moins pour l’instant, car celles-ci n’ont pas aussi bien presté au cours de ce semestre.

A Wezembeek-Oppem, après l’embellie des années 2015 et 2016, et des prix soutenus en 2017, le prix médian stagne actuellement à 435 000 euros (440 000 euros en 2017). Malgré cette petite déconvenue, on constate néanmoins que sur les cinq dernières années, la progression des maisons sur cette commune s’est chiffrée à 10 %, et que celles-ci dépassent même leurs voisines de Kraainem, qui détenaient encore la palme en 2017 et se détachaient même nettement avec un prix médian de 460 000 euros, suite à un bond hors normes, et apparemment surfait.

Pendant ce temps, les maisons d’Overijse et de Tervuren ont progressé de 8 % depuis le début de l’année, tandis que celles d’Hoeilaart ont encore davantage pris du galon, avec une hausse de 18% au cours du premier semestre, faisant passer le prix médian au-dessus de la barre des 400 000 euros, à 410 000 euros exactement. Tervuren affiche néanmoins un prix médian plus élevé, à 425 000 euros, quasi à égalité avec Kraainem. Loin derrière, les maisons de Zaventem continuent leur progression, avec un petit bonus tirant le prix médian à 329 000 euros.

Une commune à deux visages

Commune très résidentielle, encore à deux tiers composée d’espaces verts et de champs, Wezembeek-Oppem présente deux visages. La plupart des ménages aux revenus élevés et des expatriés habitent entre la rue du Long Chêne et la maison communale, près de laquelle il n’est pas rare de trouver des maisons mitoyennes en location à plus de 2000 euros mensuels. On trouve aussi de beaux quartiers et d’imposantes villas près des champs et autour de la chaussée de Malines, à proximité du ring. Mais le paysage change totalement quelques centaines de mètres plus loin, à la cité du Ban Eik, un quartier de logements publics. Les villas cossues laissent dès lors la place à de petites maisons standardisées près desquelles se trouvent plusieurs grands immeubles à appartements datant des années 1960. Avec 400 logements publics, la commune atteint aujourd’hui un taux d’environ 8%, soit un taux supérieur aux quotas de la Flandre.

Le neuf a la cote

Que ce soit à Wezembeek-Oppem ou ailleurs dans la périphérie Est, les appartements neufs ont la cote. A Wezembeek-Oppem, la première phase de la résidence Kloostertuin, dont les immeubles totalisant 125 appartements sont situés dans l’ancien jardin d’un couvent, a remporté un beau succès commercial. C’est que, comme ailleurs, il existe une grande demande de la part des seniors, qui quittent leur maison pour s’installer dans un appartement. Mais la demande provient également des jeunes ménages qui préfèrent les appartements aux maisons pour des raisons à la fois de facilité et de réduction des coûts d’entretien et d’énergie. On pouvait craindre que cette tendance puisse avoir une répercussion sur le prix des maisons de Wezembeek-Oppem, face à une demande moins importante. Comme on a pu le constater, cela n’a - jusqu’à aujourd’hui - pas sensiblement affecté ce segment.

Décote vs localisation.

Comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en marche depuis un moment. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires. On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Repères

Maison et villa : de 325 000 à 650 000 euros

Appartement : de 210 000 à 320 000 euros

Appartement neuf : 2 725 euros/m2

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