Rhode-Saint-Genèse, picture by Tijl Vereenooghe.

Périphérie Sud de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 17 juin 2018

Une attractivité qui prend de l’ampleur

A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la couronne Sud de Bruxelles attirent de plus en plus les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas.

Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre tenu par la Province du Brabant flamand est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne Sud de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone est dans une large mesure déterminé par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Rhode-Saint-Genèse, Kraainem, Drogenbos, Linkebeek et Wezembeek-Oppem présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones. Rhode-Saint-Genèse est d’ailleurs à majorité francophone, en raison de l’installation de nombreux Bruxellois depuis de nombreuses décennies, et aujourd’hui encore. Si Overijse compte pour sa part une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population.

A l’instar d’Overijse, Hoeilaart et Tervuren, la commune de Beersel ne fait pas partie de ces communes à facilités de la périphérie bruxelloise, mais elle n’en attire pas moins les francophones. Voisine directe de Rhode-Saint-Genèse et de ses prix plus élevés, Beersel, qui regroupe les entités d’Alsemberg, Lot, Huizingen et Dworp, a en effet enregistré entre 2010 et 2014 la plus forte hausse d’échanges de biens parmi les communes du Brabant flamand situées en périphérie bruxelloise. Alsemberg, qui se trouve à un jet de pierre du centre historique de Rhode-Saint-Genèse et de sa gare, présenterait même le meilleur potentiel de la zone en termes de croissance des prix. Et Dworp n’est pas en reste. Avec son côté village, l’entité séduit aussi tant les néerlandophones que les francophones.

Variations de prix

Si des communes telles que Overijse et Hoeilaart affichent des prix immobiliers plus élevés que Beersel ou Tervuren, les communes voisines de Wezembeek-Oppem et de Kraainem les supplantent sur ce seul critère et constituent non seulement les communes les plus chères de cette couronne, mais aussi de toute la Province.

Après une année 2015 enregistrant une nouvelle progression, les chiffres de 2016 et 2017 indiquent que les prix sont restés soutenus à Wezembeek-Oppem, pour un prix moyen actuel de 440 000 euros sur le segment de la maison. En prenant du recul sur les cinq dernières années, on constate que la progression des maisons sur cette commune se chiffre à 10 %. Sa voisine Kraainem, qui partageait la première place en 2016, se positionne cette fois en tête, grâce à une progression des prix de 6% courant 2017, poussant le prix moyen actuel à 460 000 euros.

A Overijse, avec un prix moyen qui stagne à 365 000 euros, les maisons sont désormais moins chères en moyenne qu’à Rhode-Saint-Genèse, qui a enregistré une progression de 3% au cours de l’année écoulée, tandis que celles d’Hoeilaart, qui avaient pris du galon en 2016, retombent à un prix moyen de 347 500 euros, soit un recul de pas moins de 8%.

Rhode-Saint-Genèse, picture by Tijl Vereenooghe.

Un marché haut de gamme problématique

Composé à 90 % de villas, le marché de Rhode-Saint-Genèse connaît depuis deux ans  une forme de stabilisation des prix, mais il fonctionne en réalité à deux vitesses. Au sein de ce marché de villas, deux types de biens sont à distinguer en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type de villas concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros.

La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire, tandis que le marché des biens de prestige est plus problématique. La demande est en effet en berne depuis un bon moment déjà, d’autant plus que la situation géographique de la commune ne plaide pas en sa faveur aux yeux des expatriés, qui privilégient une plus grande proximité avec la Capitale. Certains biens de prestige se retrouvent donc sur le marché depuis belle lurette.

Location des villas en berne

Si la situation d’une offre abondante sur le marché des villas s’est généralisée à toute la province, et en réalité à tout le pays, la particularité de la périphérie Sud, comme celle de l’Est de Bruxelles, est d’être confrontée au recul massif des locations de ce type de biens aux expatriés qui, avant 2009, occupaient des villas dont le loyer était assuré par leurs employeurs.

Or, la situation a bien changé depuis, et la demande en location a en conséquence drastiquement diminué. Aujourd’hui, et en prenant pour exemples Overijse et Hoeilaart, les expatriés locataires se font rares et les montants des loyers demandés pour les villas datant des années 1970 à 1990 ont littéralement fondu, passant d’une tranche de prix comprise entre 2500 et 3000 euros à une moyenne de 1650 euros.

Décote vs localisation

Conséquence logique de cette situation, nombre de propriétaires choisissent de mettre leur villa en vente. Mais encore faut-il réussir à les vendre. Comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en effet bien en marche.

Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable – coût élevé à l’usage et à l’entretien, performances énergétiques défavorables – les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires. On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Recul des prix des appartements à Rhode-Saint-Genèse

A Rhode-Saint-Genèse, l’offre en appartements – neufs et anciens – est plutôt maigre. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse à l’usage et à l’entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie. Ces personnes sont dès lors souvent obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud.

Les quelques appartements présents sur le marché ont donc eu fortement tendance à se bonifier, au point d’être en 2015 les plus onéreux de la périphérie sud. Mais l’année 2016 a déjà sérieusement revu ce montant à la baisse, corrigeant le prix moyen à 235 000 euros, suite à une correction de 17%. L’année écoulée a confirmé la tendance baissière, mais dans une moindre mesure, corrigeant cette fois de 6%, pour un prix moyen actuel de 220 000 euros. Après un recul sévère des prix de 10% à Kraainem, c’est à Wezembeek-Oppem que l’on trouve les appartements les plus chers, avec un prix moyen de 272 500 euros.

Repères

Maison

Kraainem : 460 000 euros

Wezembeek-Oppem : 440 000 euros

Linkebeek : 399 000 euros

Tervuren : 395 000 euros

Rhode-St-Genèse : 375 000 euros

Overijse : 365 000 euros

Hoeilaart : 347 500 euros

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