Les pièges à éviter avant d’acheter

Les pièges à éviter avant d’acheter

Écrit par Stephan Debusschere le 6 juillet 2017

Vous pensez avoir trouvé le logement idéal ? Il vous plaît et le budget vous convient ? Très bien. Mais avant de vous engager, il est important de vous poser les bonnes questions et de vérifier certains points. Logic Immo a demandé conseil à deux professionnels sur ce sujet.

Gaëtan Dispa, Forward Real Estate (Hognoul)

L’acquisition d’un logement n'est jamais une démarche anodine. Pour éviter de vous y perdre, mieux vaut vous poser les bonnes questions avant de vous engager, à commencer par les frais d’acquisition et les frais d’usage. D’une part, il y a les coûts d’acte notarié, ceux liés au crédit hypothécaire et bien entendu les droits d’enregistrement et/ou la TVA. Ces derniers peuvent d’ailleurs être plus importants dans le cas de l’achat d’une troisième unité d’habitation, ce qui implique non plus 6 ou 12,5% mais bien 15% de droits. L’achat d’un immeuble de rapport qui comprendrait trois appartements, par exemple – entendez trois unités d’habitation – est en effet directement concerné. D’autre part, il faut prévoir aussi l’impôt foncier, ou encore les frais de copropriété le cas échéant.

Ensuite, quid des éventuels travaux et de leur coût ? Il n’est pas rare en effet que les normes de conformité et/ou de sécurité en vigueur ne soient pas rencontrées. Il peut s’agir, par exemple, d’un immeuble non conforme aux règles urbanistiques pour lequel il vous faudra demander un permis de régularisation, ou d’une installation électrique qui n’est pas conforme aux normes et qui devra être rétablie en règle par vos soins, ou qui ne répond pas aux obligations d'assainissement des eaux usées.

Il est bien sûr très important aussi de vérifier l’état du bien. Il peut par exemple y avoir des problèmes d’humidité ou de toiture. Si vous avez le moindre doute, il me semble important d’organiser une seconde visite en compagnie d’un professionnel de la construction pour vérifier ces points, de voir si la maison est bien saine et s’il n’y a pas de problèmes que vous n’auriez pas vu précédemment. Profitez de cette seconde visite pour considérer le bien dans une autre tranche horaire, et examinez l’environnement direct en posant notamment des questions sur le voisinage et sur l’éventualité de construction(s) dans un futur proche.

Autre point d’attention : les charges de copropriété dans les immeubles, qui peuvent coûter très cher. Il vous est donc vivement conseillé de lire le compte-rendu des trois dernières assemblées générales pour avoir une vision des travaux engagés et/ou des travaux à venir, ainsi que des budgets à disposition pour ce faire.

Il arrive tout autant que des travaux effectués par le précédent propriétaire n’aient pas été réalisés dans les règles de l’art, et qu’il vous faudra prévoir quelques aménagements. Bien entendu, la charge d’investigation vous reviendra. Au besoin, vous devrez solliciter un expert qui pourra vous donner son point de vue quant aux éventuels travaux qui peuvent s’avérer inévitables.

La question des projets personnels et professionnels est également incontournable. Il vous faut d’une certaine manière prévoir l’avenir pour être en parfaite concordance avec vos projets. Les perspectives évolutives du bien sont également très importantes, comme par exemple les possibilités d’extension si la famille s’agrandit, les possibilités d’adaptabilité lors d’un virage professionnel et, sur le long terme, son accessibilité.

Enfin, quid des éventuelles contraintes ? La servitude, qui est un droit relatif à l'immeuble, en est un exemple. Vous pourrez en profiter, ou devrez la respecter. Les orientations d'urbanisme et d'aménagement qui concernent le territoire communal sont de grande importance, car elles sont susceptibles de modifier considérablement la donne. On pourrait encore ajouter ici la question des zones inondables… Bref, cette liste de points d’attention n’est pas exhaustive…

Les pièges à éviter avant d’acheter

Christine Joassin, Joassin Affaires Immobilières (Waremme)

Avant de vous engager, les points sur lesquels il convient d’être attentif sont nombreux, et se faire conseiller par un professionnel du secteur de l’immobilier est certainement primordial. Voici quelques pistes pour vous guider.

  • Déterminez une zone de recherche et informez-vous sur cette zone afin d’être certain qu’elle corresponde à vos besoins : proximité des commerces, des infrastructures scolaires et sportives, des axes autoroutiers ainsi que de toutes commodités.
  • Déterminez le budget qui correspond à votre capacité financière et maîtrisez les fonds propres qui pourront être utilisés pour votre projet. Il vous est aussi conseillé de prendre des informations préalables auprès des organismes financiers afin de vous assurer que la démarche engagée tient la route.
  • Lors de la visite du bien, il est important que vous soyez attentif à la structure de l’immeuble, à son enveloppe isolante, aux éventuels problèmes d’humidité, de mérule, ainsi qu’au potentiel de l’immeuble. Il est parfois utile de se faire conseiller par un professionnel pour les postes clefs qui doivent faire l’objet d’une rénovation.
  • Il faut également vous assurer que le bien ne fait pas l’objet d’infraction urbanistique, qu’il ne soit pas dans une zone inondable, qu’il ne doive pas faire l’objet d’un assainissement du sous-sol, ou encore qu’il ne soit pas dans une zone de nuisance sonore.
  • Il faut également s’assurer que le titre de propriété ne renseigne pas de particularités, de servitudes éventuelles, que les superficies renseignées correspondent à la réalité et que les limites soient justement bien délimitées… (Avis aux propriétaires : il est désormais primordial que les superficies renseignées correspondent à la réalité des lieux).
  • Les raccordements impétrants ont une importance non négligeable. Le fait que le bien soit raccordé à l’égout et qu’il dispose d’un raccordement au gaz constitue bien entendu un vrai avantage.
  • Connaître les surfaces bâties et disposer des plans du bien permet d’avoir conscience des espaces et du potentiel du bien. Un code de mesurage des surfaces aux normes européennes devrait voir le jour, ce qui homogénéisera l’interprétation.
  • Enfin, l’impact fiscal doit être vérifié puisque, suivant le montant du revenu cadastral et la composition du ménage, celui-ci impacte les frais liés à l’acquisition (droits d’enregistrement…) 

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