Ce à quoi vous devez être attentif pour un premier achat immobilier

Le moment est venu d'acheter votre propre maison ?

Écrit par Renaud Chaudoir le 15 janvier 2019

Voici à quoi vous devez être attentif pour un premier achat immobilier

Les Belges rêvent toujours de leur propre maison, qu'ils veulent acquérir le plus vite possible. Après quelques années de location, de nombreux jeunes se risquent ainsi à franchir l'étape du premier achat immobilier. On affirme en effet souvent qu'il vaut mieux acheter que louer. Mais est-ce bien le cas ? Et à quoi devez-vous être attentif si vous décidez d'acquérir un premier bien immobilier ? Découvrez tout cela dans cet article.

Ce à quoi vous devez être attentif pour un premier achat immobilier

Qu'est-ce qu'un premier bien immobilier ?

Toute habitation à la portée de nouveaux arrivants sur le marché immobilier est considérée comme un premier bien immobilier. Ces « nouveaux arrivants » sont des couples ou des célibataires qui n'ont pas encore acheté d'habitation. Ils n'ont dès lors pas encore réalisé de plus-value avec une maison précédente et doivent donc financer leur premier achat immobilier avec leur salaire ou d'éventuelles économies.

Un premier achat immobilier est généralement un tremplin vers une maison suivante, plus grande et/ou plus confortable. Avec une approche adéquate, vous pourrez vendre votre premier bien immobilier après quelques années et réaliser un bénéfice.

Où trouver un premier bien immobilier ?

Un premier bien immobilier peut être autant un bien neuf qu'une plus ancienne maison (à rénover). De nombreux agents immobiliers et promoteurs immobiliers mettent certaines habitations sur le marché en les présentant comme des premiers biens. Cela donne souvent envie, mais ne vous faites pas avoir par cette stratégie. C'est principalement le prix demandé qui détermine si une maison ou un appartement convient véritablement pour un premier achat.

Outre les promoteurs immobiliers, certaines entreprises de logements et administrations communales construisent aussi des habitations qu'elles proposent à des prix abordables. Ces habitations font souvent l'objet d'une forte demande.

Rester dans votre premier bien immobilier ?

N'oubliez jamais que vous achetez avant tout une habitation pour disposer d'un foyer. Étant donné que vous y habiterez réellement, votre premier bien ne peut pas être considéré uniquement comme un investissement. Il n'est pas toujours possible de prévoir combien de temps vous y resterez. Cela varie en fonction de changements dans votre situation familiale, vos moyens financiers, votre lieu de travail, etc. Vous chercherez probablement après quelques années une autre habitation, mais il n'est pas exclu que vous restiez très longtemps dans votre premier bien, voire le reste de votre vie, comme cela se faisait souvent autrefois.

Clé-sur-porte ou à rénover ?

Si vous êtes bricoleur et que vous le faites principalement pour créer une plus-value, un projet de rénovation est sans doute une meilleure option. Vous trouverez toujours des habitations à rénover à de meilleurs prix que des maisons clé-sur-porte. Vous n'êtes pas à l'abri d'une aubaine : des logements qui nécessitent une profonde remise à neuf peuvent rester longtemps à la vente, ce qui vous garantit un vaste choix.

Bien sûr, la rénovation présente aussi des inconvénients. Vous devrez notamment consentir beaucoup d'efforts. De plus, les frais de rénovation ne doivent pas être sous-estimés. Enfin, il faut veiller à ce que la rénovation ne traîne pas en longueur et éviter de trop sacrifier votre confort durant les travaux.

Si vous optez pour un projet de nouvelle construction, vous disposerez alors directement d'une habitation clé-sur-porte. Avantage supplémentaire : vous aurez peu de frais d'entretien durant les premières années. De plus, de nombreux matériaux et appareils seront encore longtemps sous garantie. Sachez toutefois que ces projets ont toujours beaucoup de succès et que vous devrez donc souvent vous décider rapidement.

Pour ceux qui ne trouvent leur bonheur dans aucune de ces options, il existe une solution intermédiaire : acheter une habitation récemment rénovée. Certaines sociétés immobilières répondent à cette demande en achetant d'anciennes habitations qu'elles rénovent pour ensuite les mettre sur le marché en tant que premiers biens rénovés. Ceci peut être intéressant, mais méfiez-vous des travaux de rénovation réalisés trop rapidement ou mal.

Créer une plus-value

Rénover vous-même n'est pas la seule manière de créer une plus-value avec votre premier achat : c'est également possible avec un projet de nouvelle construction. Vous pouvez par exemple acheter une maison dans un quartier en plein essor. Vous voyez arriver de plus en plus de jeunes familles et de projets tendance ? Il est alors certain que votre habitation prendra de la valeur.

Quelques conseils pour revendre facilement votre habitation :

  • Ne négligez pas l'emplacement, car celui-ci est d'une importance cruciale.
  • N'achetez pas quelque chose de trop petit.
  • Choisissez un style plutôt neutre

Faire le calcul

Vous pourrez calculer vous-même s'il est plus avantageux financièrement d'acheter un premier bien plutôt que de continuer à louer.

Les données à prendre en compte sont les suivantes :

  • le loyer mensuel
  • vos revenus annuels bruts
  • les revenus annuels bruts de votre partenaire éventuel(le)
  • le prix d'acquisition de votre premier bien immobilier, frais de notaire compris
  • les taux hypothécaires
  • votre rendement d'épargne net

En bref, cela revient à comparer le montant que vous pouvez épargner comme locataire sur plusieurs années et le rendement net apporté par la vente de votre premier bien.

Il existe des outils en ligne pratiques pour effectuer ce calcul.

Vendre ou mettre en location votre premier bien ?

Après quelques années, vous en avez assez de votre habitation et sentez que vous devez passer à une nouvelle étape ? Vous pouvez alors essayer de vendre celle-ci avec bénéfice et vous mettre à la recherche d'un logement plus grand/meilleur/plus confortable.

Si vous en avez les moyens financiers, il est également possible d'acheter une résidence secondaire pour aller y habiter et mettre en location votre premier bien. Tenez cependant compte des implications fiscales :

  • Précompte immobilier : dans certains cas, vous pouvez bénéficier d'une diminution du précompte immobilier pour l'habitation propre, mais pas pour la seconde.
  • Impôt des personnes physiques : si vous louez à un particulier qui n'utilise votre habitation qu'à des fins de logement, vous devez reprendre le revenu cadastral dans votre déclaration fiscale annuelle. Le fisc l'indexera et l'augmentera de 40 %. Ce montant est ajouté à vos revenus et taxé dans la tranche la plus élevée dans laquelle entrent vos revenus globaux. En revanche, si vous louez votre habitation à quelqu'un qui y exerce ses activités professionnelles (ou à une société), vous ne devrez pas renseigner votre revenu cadastral, mais votre revenu immobilier net. Il s'agit du loyer diminué d'une déduction des frais forfaitaires.
  • Taxes sur les plus-values immobilières : si vous revendez l'habitation dans les cinq ans, vous devrez vous acquitter d'une taxe de 16,50 % sur l'éventuelle plus-value.

Vous gardez toutefois un avantage fiscal : si vous contractez un prêt hypothécaire pour la résidence secondaire, vous pouvez déduire fiscalement les remboursements de celui-ci.

Il faudra donc calculer pour déterminer s'il est intéressant de garder et mettre en location votre premier bien.

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