Prix de l

Prix de l'immobilier en Belgique : mythes et réalités

Écrit par Renaud Chaudoir le 30 janvier 2015

Les résultats d'une enquête de la KU Leuven

Nous entendons très souvent que les prix de l'immobilier en Belgique sont trop élevés. Mais est-ce vraiment le cas? Vivons-nous dans une bulle où le marché du logement est surévalué, ou les prix sont-ils adaptés au parc immobilier ? Selon l'étude “Long-Run Relationship between House Prices and Income Reexamined: The Role of Mortgage Interest Deduction and Mortgage Product Innovation” menée par Sven Damen et la KU Leuven, nous ne devrions pas nous inquiéter du prix des logements.

Prix de l'immobilier en Belgique

Le rapport entre les prix et les revenus n'est pas un bon indicateur

Pour mesurer la sur- ou sous-évaluation des prix de l'immobilier, on utilise souvent le rapport entre le prix d'achat et le revenu. Ainsi, on divise le prix moyen d'une maison par le revenu moyen des ménages. Si ce résultat diffère de la moyenne à long terme, on dit qu'il y a sur- ou sous-évaluation.

 

Cet indicateur est largement utilisé, car il se calcule très facilement. Pourtant, ce n'est pas un bon indicateur. Après tout, il n'est pas prouvé qu'il existe une relation à long terme entre le prix de l'immobilier et les revenus.

Un meilleur indicateur : la capacité d'emprunt

Selon les chercheurs, la capacité d'emprunt des ménages à long terme est un facteur bien plus important pour les prix de l'immobilier. Cette capacité est déterminée par plusieurs éléments : la croissance des revenus, la (forte) baisse des taux d'intérêt, le marché hypothécaire et la législation fiscale.

 

L'étude réunit tous ces éléments sous un même indicateur. Une des principales conclusions de cette étude est que le bonus logement est particulièrement coûteux: si les prix de l'immobilier baissent dans un premier temps, ils augmentent par la suite. L'étude relativise l'influence de la fiscalité pour rendre les logements abordables et conclut que le système ne fonctionne pas.

Les prix immobiliers en Belgique ne sont pas trop élevés

Pour terminer, l'étude conclut que les prix des maisons belges sont correctement évalués et qu'il n'y a pas actuellement de sur- ou sous-évaluation structurelle du marché du logement. Selon Erik Bruyst, un des protagonistes de cette étude, l'évolution du bonus logement n'aura pas un impact dramatique sur les prix de l'immobilier en raison des taux d'intérêt historiquement bas.

 

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