Ath, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Ath

Écrit par Stephan Debusschere le 13 décembre 2018

Une abondance de neuf

Dans la Cité des géants, l’immobilier neuf a le vent en poupe, avec pour point de mire la croissance démographique attendue.

Ath, picture by Jean-Pol Grandmont.Dans la ville d’Ath, le potentiel d’amateurs locaux a diminué depuis la crise de 2008, remplacé par un nombre conséquent de candidats acquéreurs provenant désormais de la Région bruxelloise mais aussi des zones de la dorsale de l’A8. C’est que la ville présente de gros avantages en termes de mobilité, avec l’A8 desservant Bruxelles en 30 minutes et une gare la connectant à Bruxelles en 25 minutes. Les candidats en provenance de la Région bruxelloise semblent avant tout séduits par le charme des fermettes et autres propriétés situées dans les zones champêtres autour d’Ath et qui offrent de grands terrains qu’ils ne peuvent pas trouver ailleurs et à ce prix. En général, ces candidats ne convoitent donc pas les maisons de rangée, ni les appartements. Ces deux derniers marchés restent donc avant tout locaux. 

Deux catégories de maisons de rangée

Il y a trois ans, les maisons mitoyennes avaient encaissé une petite correction équivalente à l’augmentation en 2014. Mais ce retour aux valeurs de 2013 n’avait pas signifié une baisse de prix. Au contraire, avec une progression du prix médian à 160 000 euros, l’année 2016 avait démontré que ce segment reste une valeur sûre en Hainaut occidental, et c’est d’autant plus le cas à Ath, étant donné la hausse de l’attrait de la ville suite aux grandes rénovations dont elle a fait l’objet et aux facilités qu’elle offre désormais.

Preuve en avait été faite au cours de l’année passée, qui avait enregistré une nouvelle progression du prix médian des maisons à 165 000 euros (supérieur de 21 000 euros à celui de l’arrondissement), progression qui s’est confirmée au cours de ce premier semestre, poussant ce prix médian à 170 000 euros, en précisant qu’il existe deux catégories de maisons de rangée à Ath. Dans une tranche de prix comprise entre 130 000 et 160 000 euros, on peut y acquérir une maison directement habitable, avec jardin. Si elle est bien rénovée, le prix peut grimper jusqu’à 200 000 euros, mais pas au-delà, car il s’agit là selon les professionnels d’un seuil infranchissable pour ce type de biens. La seconde catégorie concerne les maisons plus bourgeoises datant des années 1950 et qui présentent beaucoup de cachet. Celles-ci négocient au-delà de ce seuil et peuvent atteindre les 290 000 euros.

L’attrait du produit fini

Le segment des villas de 30 à 40 ans d’âge reste le plus durement touché. Ces biens, où presque tout est à rénover, avaient subi une baisse allant jusqu’à 25% au lendemain de 2008. Avant la crise, les candidats acquéreurs se focalisaient sur le prix d’achat, quitte à sous-estimer le montant des rénovations nécessaires.

Mais la tendance s’est depuis largement inversée, les candidats à la propriété craignant de ne pas pouvoir assumer ces dépenses. Ces villas 4 façades datant des années 1970-1980 s’avèrent donc en perte de vitesse. Si ces biens restent directement habitables, ils présentent des aménagements totalement démodés qui demandent des travaux conséquents, sans parler de leur caractère énergivore. Aujourd’hui, ces villas ne se négocient en conséquence que très difficilement au-dessus de 230 000 euros.

L’attrait du produit fini ayant fait son œuvre, ce sont les biens qui ne nécessitent pas ou peu de travaux et dont le profil énergétique est viable qui ont désormais la préférence des acheteurs, avec des prix qui restent plutôt stables pour les biens récents, c’est-à-dire datant de 10 ans au plus.

Biens haut de gamme en berne

Sur le segment des fermettes et des propriétés de 300 000 euros et plus, la demande reste frileuse. Une situation qui ne concerne d’ailleurs pas uniquement Ath et sa région, car la demande pour ce type de biens n’a jamais été importante au niveau de toute la province. Si la majorité des candidats ne regardent que de loin les maisons sises sur des terrains d’une dizaine d’ares et plus, se contentant désormais de la moitié, les professionnels observent néanmoins un renouveau sur ce segment.

Ce plafond de 300 000 euros serait donc actuellement tiré vers le haut, et ces biens peuvent se négocier aujourd’hui autour de 350-360 000 euros. Mais la demande paraît quasi inexistante au-delà de 400 000 euros. Quant aux terrains, si la demande existe toujours pour de grandes superficies jusqu’à 20 ares, il est clair que nombre de candidats se contentent désormais de petits terrains, comme c’est particulièrement le cas pour les maisons 3 façades neuves qui s’échangent aisément et dont les prix oscillent entre 180 000 et 200 000 euros.

Le neuf a la cote 

Au lendemain de la crise de 2008, cet attrait du produit fini s’est répercuté sur le segment des appartements neufs. Si la demande n’a en finalité pas posé de problèmes en ce qui concerne les petits appartements d’investissement ou des appartements 2 chambres jusqu’à 160 000 euros, les candidats sont devenus plus exigeants au-delà de ce plancher. Il faut que l’emplacement soit de qualité et que le produit fini puisse être apprécié. Une tendance qui se conforte aujourd’hui. L’immobilier neuf a le vent en poupe, avec pour point de mire la croissance démographique attendue.

Pour répondre à la demande, les promoteurs montent des projets avec des unités de logement moins vastes, pour compenser le prix à la hausse des coûts de construction. L’offre est donc composée principalement d’appartements dont la superficie habitable est très généralement inférieure à 100 m² – 85 à 90 m2 en moyenne – pour un prix fixé entre 2000 et 2300 euros/m². Bien que ce marché soit en pleine santé, les professionnels constatent que le rythme des transactions, même s’il est régulier, s’est un peu ralenti ces derniers mois. Un constat en finalité logique, étant donné que le nombre de projets reste pour sa part en augmentation. Il faut donc plus de temps pour absorber l’offre, qui reste cependant encore loin de la saturation. De nombreux projets sont en effet mis sur pied, dont la grande majorité prennent place à proximité directe du centre, à l’instar de l’ambitieux projet de revitalisation urbaine « La Sucrerie » qui offrira à terme plus de 200 logements.

Sur le site historique des anciennes sucreries, le long de la Dendre et à proximité de la gare, ce futur ensemble mixte de logements et de services sur 20 000 mva permettre de réaliser un nouveau quartier prévoyant une mixité dans la typologie des logements, une mixité générationnelle ainsi que des espaces communs de qualité. Entre autres projets, citons aussi les « Prés du Roy » sur la route de Lessines, avec une offre de quelque 200 appartements, ou encore « Les Haleurs » proposant un mix de maisons et d’appartements sur la chaussée de Mons.

Depuis deux ans, cet engouement pour le neuf met la pression sur les appartements de seconde main qui sont poussés à la décote. Pour qu’un appartement de seconde main soit intéressant aux yeux d’un candidat acquéreur, il faut ainsi que son prix présente une différence de quelque 25% avec un appartement neuf.

Repères

Maison de rangée : de 130 000 à 200 000 euros
Maison de rangée bourgeoise : de 220 000 à 290 000 euros
Appartement : 180 000 euros
Appartement neuf 2 ch. : 1900 euros/m²

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