Ans, picture by LHOON.

Prix immobilier au Grand Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 21 novembre 2019

Un dynamisme croissant

A l’instar de la Ville de Liège, les marchés de l’agglomération appelée le « Grand Liège » affichent depuis le second semestre une augmentation généralisée de leurs prix sur le marché secondaire. En cause, une demande très soutenue et une offre qui se réduit.

Ans, picture by LHOON.Dans la Province de Liège, l’agglomération appelée le « Grand Liège » est essentiellement fondée sur la continuité et la densité du bâti, la proximité géographique ainsi que l’identité des neuf communes voisines de la capitale provinciale, à savoir Ans, Beyne-Heusay, Chaudfontaine, Flémalle, Fléron, Grâce-Hollogne, Herstal, Saint-Nicolas et Seraing.

En termes de prix, l’agglomération avait une nouvelle fois joué aux montagnes russes en 2018, avec des hausses et des baisses qui avaient varié selon les marchés locaux. Au cours de cette année, la tendance est apparue davantage à la hausse. D’une part, en raison d’un effet de rattrapage par rapport aux provinces voisines, qui sont plus chères, d’autre part, parce que la demande, très soutenue, a enregistré une croissance face à une offre qui s’est réduite au fil du temps. Cette demande plus forte a ainsi entraîné un basculement, une sorte d’inversion du marché, qui a commencé à prendre place dès le second semestre de cette année, et qui va assurément se poursuivre.

A l’instar de la Ville de Liège, les différents marchés de l’agglomération sont, en effet, appelés à croître. Car même en tenant compte de cette augmentation généralisée des prix, les marchés de Liège et de sa périphérie continuent d’être très compétitifs par rapport à d’autres situations en Région wallonne, comme c’est le cas de Namur et a fortiori du Brabant wallon. L’intérêt pour l’immobilier liégeois en tant que valeur refuge et sécurisation d’un patrimoine s’accroît ainsi logiquement, boosté par des taux des crédits hypothécaires qui restent historiquement bas.

Appartements en hausse

Cette augmentation des prix, qui concerne particulièrement les appartements sur le marché secondaire, peut être actuellement chiffrée entre 3 et 5% par rapport à 2018. Elle doit bien entendu être mise en corrélation avec la situation et l’état des biens mis en vente. Au-delà de la question de la situation, qui conditionne toujours les prix de vente, et de celle du temps et de l’énergie nécessaires aux travaux de rénovation, il est clair que la faculté d’emprunter les montants liés aux frais d’acquisition n’est plus aussi accessible que par le passé pour tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Il n’est donc pas étonnant que ces derniers aient une nette préférence pour les biens qui ne demandent pas de travaux lourds de rénovation, et donc pas de coût ni d’emprunt supplémentaire. Les biens les plus demandés sont donc ceux qui ne requièrent que des travaux de rafraîchissement ou de mise à jour.

Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y ait pas de demande pour des biens qui nécessitent des frais de rénovation, ne fût-ce que parce que les montants sont moins élevés et qu’ils facilitent donc l’acquisition. S’il sait qu’il pourra obtenir un prêt de, par exemple, 150 000 euros pour un bien à rénover en périphérie de Liège, un jeune ménage le préférera sans doute à un bien rénové d’une valeur de 200 000 euros et qui risque de poser problème du côté des banques.

La bonne santé des maisons

Si le segment de la maison est également touché par la hausse des prix, celle-ci s’avère néanmoins à plus petite échelle, mais reste toutefois constante. Ici aussi, l’intérêt des candidats acquéreurs est centré sur les biens soit déjà rénovés, soit en très bon état, et présentant un coefficient énergétique correct. La tranche de prix pour une maison en très bon état se situe actuellement entre 195 000 et 230 000 euros. De manière générale, les biens dont le prix sous la barre des 220 000 euros se vendent aisément, parce que ce budget correspond au profil financier d’un ménage dit « moyen ».

Engouement pour le neuf

Si une tranche des candidats acquéreurs fait le choix d’acquérir un appartement de seconde main pour une question budgétaire, l’appartement neuf fait toujours l’objet d’un grand engouement. D’une part, du côté des investisseurs privés, grâce au bon rapport entre des prix initiaux relativement peu élevés par rapport à d’autres marchés nationaux et des valeurs locatives presque équivalentes à ces autres marchés, procurant ainsi un rendement intéressant.

L’absence de travaux nécessaires et donc la mise en location rapide jouent bien sûr leur rôle d’adjuvant dans cet engouement, tout comme le renforcement du marché locatif au vu de l’accès difficile au crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes.

Le segment du neuf a également la cote, particulièrement de la part d’une catégorie de la population qui souhaite quitter les maisons et villas situées dans les lotissements des années 1960 et 1970. Et cela fait déjà un bon moment que les projets neufs dans la périphérie sont centralisés autour de pôles de facilités en matière de commerces, de services et de mobilité.

En équilibre

En observant le nombre de projets en cours, et en considérant tous ceux à venir, on pourrait être amené à penser que la suroffre guette ces marchés, étant donné que les prix s’élèvent en moyenne de 2500 à 3000 euros/m2, hors frais. A titre comparatif, le prix d’un appartement de seconde main est compris entre 1500 et 2000 euros/m2 (hors frais) en périphérie de Liège.

Or, pour le moment du moins, la situation de ce segment apparaît en équilibre, car tous ces projets neufs, dont les prix restent stables, s’écoulent de manière continue et rencontrent un succès commercial plus ou moins rapide. La demande est bel et bien là, qu’elle émane de personnes qui revendent leur maison ou villa pour s’installer en appartement, ou d’investisseurs qui trouvent là un placement financier à même de leur garantir la sécurité de leur patrimoine et une certaine rentabilité à moyen et long terme.

Projets en cours

La Cité ardente et sa périphérie concentrent près de la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province. Parmi les projets mis sur le marché au sein du Grand Liège, citons ici le Complexe du Bois d’Orange, la Résidence du Parc et la Ferme Saint-Jean à Herstal, commune qui concentre près de 50% du stock.

A Seraing, la Résidence du Parc Vallée de la Meuse à Seraing mise sur la diversité en proposant des types de biens différents (29 appartements, 4 habitations kangourous et 5 maisons unifamiliales), à des prix oscillant entre 175 000 et 205 000 euros, tous frais compris. Seraing accueile également un écoquartier sur les hauteurs de la ville, au lieu-dit Fontaine Domalus, à Boncelles. Les 180 logements prévus, dont un tiers sont réservés aux revenus moyens, devraient tous être achevés courant 2023.

Les deux premières phases totalisant 126 logements (83 maisons et 43 appartements, dont 20 logements publics destinés au Home Ougréen et 31 logements réservés aux revenus moyens) ont été lancées à l’automne 2018, avec de premières livraisons fin de cette année, début 2020. Les appartements 1 chambre se vendent à partir de 155 000 euros (hors frais), les 2 chambres à partir de 210 000 euros et les 3 chambres dès 285 000 euros. Du côté des projets de standing, citons le Domaine de la Sarte dans le quartier prisé des Parcs à Embourg, qui propose 32 appartements faisant grimper les prix au-delà des 3000 euros/m2, de 316 000 à 455 000 euros, hors frais.

Repères

Appartement neuf : de 2500 à 3000 euros/m2 (hors frais).

Appartement existant : de 1500 et 2000 euros/m2 (hors frais)

Maison (sans travaux) : de 195 000 à 230 000 euros

Lexique