Aywaille, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Aywaille

Écrit par Stephan Debusschere le 17 septembre 2019

Un marché toujours compétitif

Face aux communes huppées de la banlieue liégeoise, Aywaille se pose toujours en challenger. A 20 km au sud de la ville de Liège, l’offre de qualité et les prix compétitifs font de cette commune aux portes de l’Ardenne un marché tonique et compétitif.  

Aywaille, picture by Jean-Pol Grandmont.Sur le segment de la maison, la situation de la commune d’Aywaille est particulière en ce sens que celle-ci ne connaît pas le sort d’entités telles que Beaufays, Chaudfontaine, Embourg ou encore Tilff, qui sont considérées comme les quartiers résidentiels de la banlieue liégeoise, et donc moins abordables pour les ménages qui souhaitent trouver un bien plus adapté à leurs capacités d’emprunt. Des communes comme Sprimont ou Esneux, bien que légèrement plus abordables, font également partie de ce secteur très prisé en bordure de la capitale provinciale.

Un fort potentiel

Aywaille constitue ainsi la première commune placée juste en dehors de ce secteur, et donc au-dessous des prix qui y sont pratiqués, alors qu’elle n’est éloignée du centre de Liège que d’une vingtaine de kilomètres. Une situation qui traduit le fort potentiel de cette commune vallonnée, à cheval sur le Condroz et l’Ardenne, et couvrant la plus grande superficie des 21 communes de l'arrondissement de Liège, mais dont le territoire ne comporte que 25% de zones urbanisées. Une commune qui bénéficie aussi d’une présence de plus en plus marquée de grandes surfaces commerciales et de l'autoroute E25 la traversant du nord au sud.

Bonus pour les maisons

De manière générale, ce sont les petits biens qui ont mieux gardé leur valeur ces dernières années, car les candidats acquéreurs se sont fondamentalement repliés sur ces derniers. On constate même que la situation a favorablement évolué au niveau des valeurs du bâti, malgré les variations enregistrées d’une année à l’autre. Entre 2015 et 2016, le prix moyen d’une maison a en effet glissé vers une correction, passant de 156 000 à 151 800 euros, soit au-dessous du prix moyen de l’arrondissement (161 500 euros). Une situation qui s’est redressée tout au long de 2017, ainsi qu’au cours de 2018, suite à l’intérêt renouvelé des candidats acquéreurs. Le prix moyen d’une maison a en effet progressé courant 2017 pour atteindre quasiment 168 000 euros, puis a bondi de près de 7% courant 2018 pour se chiffrer à 179 250 euros, passant au-dessus du prix moyen de l’ensemble de l’arrondissement, qui a lui aussi progressé mais dans une moindre mesure pour se fixer à 172 250 euros.

En précisant que ce prix moyen sur Aywaille varie bien entendu selon la situation du bien, toujours déterminante, et son état, notamment au niveau des performances énergétiques. Une maison en dehors du centre et qui reste à rénover devrait donc logiquement se vendre à un prix inférieur. En 2018, 50% des maisons à Aywaille ont été vendues entre 109 000 et 237 000 euros. Autrement dit, 75% des maisons s’y sont vendues en dessous de 237 000 euros. Dans le segment supérieur, certaines villas s’échangent jusqu’à 450 000 euros, voire plus selon le standing et les prestations offertes.

Fléchissement des appartements

Il y a quatre ans, les notaires liégeois avaient évalué le prix moyen d’un appartement de seconde main juste au-dessous de la barre des 190 000 euros, suite à une hausse de pas moins de 16 %, à l’instar de Chaudfontaine. Ce prix atteignait ainsi un sommet inédit à Aywaille. Cette situation exceptionnelle ne pouvait cependant pas se maintenir sur la longueur, et on s’attendait à terme à une correction à la baisse. Cette prévision s’est effectivement réalisée il y a quatre ans, mais certainement pas autant qu’on pouvait le craindre, puisque ce segment n’avait en effet enregistré qu’un petit fléchissement de près de 5%, à 180 000 euros.

L’année 2016 a ensuite bousculé les pronostics, grâce à l’engouement pour les appartements, devenus valeurs refuge. Le prix moyen avait en effet rebondi à nouveau cette année-là, pour atteindre 210 000 euros. La fièvre est néanmoins retombée à partir de 2017, faisant encaisser à ce prix moyen un recul de 16%, pour retomber à 176 000 euros, soit au-dessous de son niveau de 2015. Un prix qui restait cependant bien supérieur à celui de l’ensemble de l’arrondissement (157 000 euros). L’année écoulée a poursuivi la tendance baissière, avec un nouveau recul de près de 10%, ramenant le prix moyen d’un appartement à 168 150 euros, soit quasiment le prix moyen sur l’ensemble de l’arrondissement.

Une offre importante

Après une année 2009 que d’aucuns n’avaient pas hésité à qualifier de catastrophique, le rythme des transactions avait pu reprendre son souffle sur la commune d’Aywaille à partir de 2010. Mais l’inactivité qui s’est étalée dans le temps a eu pour conséquence d’accumuler les biens mis sur le marché. A l’offre normale s’est en effet greffée celle de tous les biens que les propriétaires s’étaient refusés à mettre en vente à l’époque, en attendant des jours meilleurs… L’offre actuelle étant toujours importante, les candidats acquéreurs ont naturellement tendance à faire des offres au-dessous de la valeur du marché, ce qui a notamment pour conséquence d’allonger les délais de vente.

Un foncier très attractif

Les promoteurs ont depuis longtemps saisi l’important potentiel de la commune. Nombre de lotissements et, dans une moindre mesure, de projets de résidences d’appartements, voient ainsi le jour sur la commune et sa périphérie.

Avec un prix moyen d’acquisition sous la barre des 70 000 euros, les terrains à bâtir d’Aywaille sont très attractifs, et le sont d’autant plus au regard de communes telles que Chaudfontaine, qui affiche pour sa part un prix moyen de quelque 85 000 euros.

Repères

Maison : 179 250 euros

Appartement : 168 150 euros
Appartement neuf : 2175 euros/m2

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