Bastogne, picture MJJR.

Prix immobilier à Bastogne

Écrit par Stephan Debusschere le 15 octobre 2019

Un marché en ébullition !

Si l’attractivité de Bastogne est en partie due à sa situation frontalière, la qualité de vie qui y est offerte y contribue aussi grandement. La ville doit en conséquence faire face à une importante évolution démographique entraînant de grands besoins en nouveaux logements.

Bastogne, picture MJJR.Bastogne fait partie des trois villes de la province du Luxembourg à avoir été sélectionnées par la Région wallonne pour son programme des dix « Quartiers Nouveaux ». Pour rappel, les « Quartiers nouveaux » visent à renforcer l'attractivité et la compétitivité des territoires, à favoriser la participation citoyenne, à cimenter le tissu social et à préserver l'environnement. Développés pour dynamiser et valoriser les pôles urbains et ruraux, ce ne sont pas que des lotissements résidentiels mais des espaces urbanisés plurifonctionnels. Ils ne comptent donc pas que des logements mais aussi des services publics et privés de proximité, ainsi que des activités économiques.

La Bastogne de demain 

Si Bastogne fait partie des lauréates, c’est que la ville, à l’instar de celle d’Arlon, connaît une évolution démographique importante depuis plusieurs années, notamment en raison de sa situation frontalière avec le Grand Duché et du phénomène de périurbanisation de la métropole luxembourgeoise qui s’ensuit. Cette évolution devrait atteindre près de 15% d’ici 2035, et faire passer la ville d’un peu plus de 15 000 habitants à près de 18 000. Si loger tous ces futurs habitants constitue un vrai challenge, il s’agit là d’une occasion unique de dessiner la Bastogne de demain, en veillant à ne pas la transformer en ville-dortoir.

Si la situation géographique de Bastogne, ville de mémoire au paysage architectural d’après-guerre, constitue un atout majeur, et qui a pour corollaire un nombre important - 30 % - de travailleurs transfrontaliers, cela ne s’arrête pas là. La qualité de vie en général, la quantité de loisirs culturels et sportifs, les services et les nombreux commerces de proximité qui y sont offerts participent grandement à son attractivité. Et les magasins du centre-ville – pour la plupart ouverts le dimanche – n’attirent pas que les résidents de Bastogne, mais aussi ceux des communes voisines.

De grands besoins 

L’évolution de la ville est telle depuis plusieurs années que la Fédération Wallonie-Bruxelles a reconnu son territoire parmi ceux prioritaires pour les investissements dans les structures d’accueil de la petite enfance et dans la création de places scolaires, ce qui entraîne des besoins importants en infrastructures sportives et culturelles, et bien sûr aussi en logements pour tous les nouveaux arrivants. De nombreux projets neufs sortent déjà de terre depuis quelques années dans la zone du centre.

Nouvelle progression des maisons

Au sein de l’arrondissement de Bastogne, le prix médian d’une maison s’était fixé à 180 000 euros en 2018, soit une progression de 9%, ou 15 000 euros, par rapport à l’année précédente. Mais à Bastogne, ce prix médian est bien plus élevé, et s’est même hissé au plus haut niveau jamais atteint, à 211 000 euros, soit une progression de 14%. S’il apparaissait alors encore loin de celui d’Arlon, ce prix médian était déjà clairement le plus élevé de l’arrondissement, supérieur à raison de 31 000 euros par rapport à la médiane de la Province. Toutes les autres communes étaient – et restent – assez largement sous la barre des 200 000 euros sur ce segment toujours très convoité.

Le premier semestre de cette année confirme cette tendance haussière en établissant un nouveau record qui tire ce prix médian à 228 500 euros, soit une nouvelle progression de 8%. Le marché des maisons se caractérise, par ailleurs, par une grande variation dans le type de maisons et de quartiers. Un état de fait démontré par l’intervalle de prix autour de cette médiane. En 2018, 50 % des maisons ont en effet été vendues entre 142 500 euros et 267 500 euros, soit un écart de 125 000 euros. On y négocie ainsi de petites maisons en bon état de quelque 75 m2 à 135 000 euros, comme des maisons offrant plus de 200 m2 dans le centre à des prix compris entre 250 000 et 300 000 euros.

Pression du neuf 

Si les biens neufs ne concurrencent pas directement les biens de seconde main, et qu’ils présentent des prix plus élevés, on observe néanmoins que les prix des appartements sur le marché secondaire sont légèrement influencés à la baisse. Ainsi, sur la période du premier semestre de cette année, le prix médian d’un appartement a encaissé un recul chiffré à 5%, passant de 136 500 euros à 130 000 euros actuellement. Mais ce segment ayant progressé de 3% courant 2018, ce recul s’apparente davantage à une stagnation. Au cours de l’année écoulée, la moitié des appartements se sont vendus entre 110 000 et 176 000 euros.

Malgré des tarifs plus élevés et une offre qui se développe toujours plus, les biens neufs trouvent aisément acquéreurs. La demande est bel et bien là, et nombreux sont les candidats en attente de projets dans lesquels investir.

Quartier Nouveau

Cela étant, il est clair que le centre-ville de Bastogne est limité en termes d’espaces fonciers. C’est donc à proximité et un peu au nord de ce centre que la ville et ses partenaires privés développent l’un des plus gros projets de logements. Sur une surface d’un peu plus de 28 hectares, entre les rues de la Roche, du 1er d’Artillerie et du Sans-souci, le Quartier Nouveau Chenêt Vevy – nom de la ZACC sélectionnée par la Région wallonne – accueillera ainsi un peu plus de 650 logements diversifiés dont des logements publics, de l’habitat kangourou et intergénérationnel, des habitations individuelles, des immeubles mixtes ainsi que des maisons de repos et des résidences services.

Les constructions devraient se terminer d’ici 2030, pour une population estimée à quelque 2000 habitants. Ce projet a été conçu aussi dans une perspective de lien étroit avec les quartiers voisins et le centre-ville. Un « boulevard » cyclo-pédestre traversera ainsi le quartier et le reliera directement au centre-ville. La participation citoyenne occupe également une place centrale dans ce projet, dans une dynamique de partenariat, notamment via la co-gestion d’espaces, les équipements partagés ou une coopérative des propriétaires.

A l’horizon 2040, Bastogne aura néanmoins besoin de près de 1700 nouveaux logements, raison pour laquelle d’autres projets se développent en parallèle, à l’instar du projet d’urbanisation situé entre la rue de la Petite Bovire, le chemin de Musy, l’avenue Astrid et le pré-RAVeL, et qui prévoit la création de voiries et un développement résidentiel de maisons unifamiliales et d’immeubles à appartements pour un total d’environ 90 logements, sur une superficie de près de 3 hectares.

Parmi les projets en cours d’achèvement dans le centre, citons celui situé rue de Marche, totalisant 26 appartements de 77 à 118 m2. A titre d’exemple, un  logement de 2 chambres pour une surface habitable de 85 m2 s’y vend 199 000 euros, soit 2300 euros/m2, hors frais. Situé en plein centre du Quartier Latin, le projet « Surol-Berthe » offrant 39 appartements semble lui aussi voué à rencontrer un vif succès de par sa situation.

Repères

Maison : 228 500 euros

Appartement : 165 000 euros

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