Binche, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Binche

Écrit par Stephan Debusschere le 7 mai 2019

Un marché qui reste stable

Bien que les prix de son parc immobilier aient encaissé une correction courant 2018, la ville de Binche et sa périphérie n’en restent pas moins un marché très stable.

Binche, picture by Jean-Pol Grandmont.Située sur l’axe reliant les villes de Mons et Charleroi, la ville de Binche, qui compte quelque 35 000 habitants, regroupe huit anciennes communes : Bray, Buvrinnes, Epinois, Leval-Trahegnies, Péronne-lez-Binche, Ressaix, Waudrez et Battignies. Binche est une ville qui bouge, et la demande pour acquérir un bien dans le centre est soutenue, notamment par attrait pour son célèbre carnaval qui a été élevé au titre de Patrimoine Culturel Immatériel de l'Humanité par l'UNESCO en novembre 2003.

Pas de pression immobilière

Sur l’entité même de Binche, le prix médian de la maison de rangée, qui reste le maître-achat local, comme c’est le cas aussi dans toute la Wallonie orientale avec les marchés de Mons et de Charleroi, s’est chiffré à 117 000 euros en 2018, et a donc encaissé un recul par rapport à 2017.

Si l’écart de prix avec les entités d’Epinois, de Waudrez et de Buvrinnes (167 000 euros) est important, force est de constater que le marché binchois subit en réalité peu de pression immobilière. Les prix n’augmentent ni ne baissent de manière significative. Une douce progression qui n’a jamais menacé la stabilité du marché binchois, qui présente des prix correspondant bien au profil des candidats acquéreurs, en majorité des jeunes couples en mesure de se permettre cet engagement financier. Lorsqu’il est à rénover, ce type de bien – des maisons mitoyennes de 2 à 3 chambres avec un jardin – présente une fourchette de prix entre 70 000 et 80 000 euros. Et pour quelque 100 000 euros, on peut même déjà trouver une maison quasi habitable directement, mais qui demande bien entendu des travaux de rafraîchissement et de remise aux goûts du jour.

La demande est d’ailleurs restée constante, car tant que les prix restent sous la barre des 200 000 euros, les biens se vendent relativement aisément et dans des délais tout à fait raisonnables. Pour trouver des biens moins chers dans la région, on peut se rendre du côté d’Erquelinnes, où le prix médian d’une maison s’affiche à 115 000 euros. A l’inverse, avec des prix médians supérieurs à 170 000 euros, les communes de Gozée, Estinnes et Ham-sur-Heure-Nalinnes apparaissent les plus chères de l’arrondissement. Au sein de cette dernière, le prix médian a même largement franchi la barre des 200 000 euros courant 2018.

Si le prix médian de 146 750 euros pour les maisons sur l’ensemble de la commune est inférieur à celui de l’ensemble de l’arrondissement de Thuin (156 000 euros), on peut néanmoins affirmer que, sur ce segment, Binche est à l’image du reste de la Province du Hainaut, stable et sans forte évolution dans un sens ou dans l’autre.

Buvrinnnes attise les convoitises

Parmi les zones les plus prisées de l’entité, hormis le centre, citons en premier lieu le paisible village de Buvrinnes qui concentre les biens de plus grande valeur. Son caractère très rural, ses fermes et fermettes attisent logiquement les convoitises. Dans une tranche de prix plus abordable, l’engouement se porte aussi sur les entités de Péronnes et Ressaix, où de nombreuses et anciennes maisons ouvrières font l’objet de très belles rénovations. Plus dense et toute proche du centre de Binche, l’entité de Waudrez fait également partie des zones les plus convoitées.

Baisse de régime pour les appartements d’occasion

Si Binche n’est pas à proprement parler un marché d’appartements, la commune a enregistré par le passé un nombre plus important de transactions que bien d’autres communes de Wallonie orientale. Une tendance qu’elle avait d’ailleurs confirmée au sein de son arrondissement au cours de 2017. Un résultat qui s’était accompagné en revanche d’une correction au niveau des prix, mais qui s’apparentait davantage à une stabilisation, comme un retour à la normale renforçant la situation de stabilité du marché. Mais si le prix médian en 2015 et 2016 avait affiché une légère bonification après deux années de stabilisation, celle-ci a néanmoins été rapidement corrigée. La tendance s’est ensuite confirmée sur l’ensemble de 2017 et au cours de l’année écoulée. La concurrence du neuf fait son œuvre et met la pression sur les prix du marché secondaire. En conséquence, le prix médian d’un appartement binchois a encaissé un recul sensible courant 2018 pour se placer à 115 000 euros.

Cherche villa en bon état

Sur le segment des villas, on assiste depuis cinq ans à un rattrapage des prix. Les dernières estimations semblent indiquer une nouvelle bonification, pour un prix qui peut dépasser le seuil des 250 000 euros. Mais qu’on ne se leurre pas. Sur ce segment qui reste globalement en berne à cause de son coût élevé à l’entretien et de son profil énergétique souvent défavorable, ce sont essentiellement les biens en bon état et qui jouissent d’une bonne localisation qui parviennent véritablement à tirer leur épingle du jeu. Le seuil psychologique des 250 000 euros est aussi loin d’être neutre, car il s’agit là du montant à partir duquel on dépasse le cadre d’un remboursement supportable au vu de la moyenne des revenus. Quant aux biens et propriétés plus haut de gamme, leur vente reste à leur image : exceptionnelle, mais néanmoins réelle.

Un marché du neuf actif

L’activité sur le marché du neuf reste soutenue à Binche. Son évolution favorable autorise les promoteurs à mettre sur pied des projets sans attendre d’obtenir des ventes fermes sur plans. La majorité des nouvelles promotions – des immeubles de six à douze unités en moyenne – se développent surtout en périphérie. Dans le centre historique protégé, les restrictions urbanistiques et la relative pénurie de terrains limitent en toute logique la mise sur pied de nouveaux projets. Les appartements neufs dans le centre sont en conséquence fort recherchés et se vendent donc à des prix plus élevés selon la situation et le standing, à l’instar de la résidence « Le Clos du Mimosa » située sur le site de l’ex-gendarmerie, et qui propose 25 appartements et duplex 2 et 3 chambres dans une tranche de prix comprise entre 185 000 et 265 000 euros. Côté projets, L’îlot des Pastures permettra un développement économique et immobilier d’importance. 

L’accord validé par la ville de Binche porte sur un complexe de 190 logements neufs, de 8000 m2 de commerces et de 440 places de parking.  En parallèle à ce projet qui va véritablement transformer le centre-ville. Et d’autres projets semblent encore à venir. Il est cependant difficile de revoir un plan de secteur, et s’agissant du centre historique de Binche, de nouveaux terrains sont quasi introuvables. Toutefois, les réaffectations d’anciens sites restent possibles, et certains de ceux-ci offrent d’ailleurs un très beau potentiel en alliant des espaces verts à proximité immédiate du centre urbain et historique.  La périphérie offre, pour sa part, encore quelques possibilités de constructions neuves. 

Repères

Maison : 117 000 euros (entité de Binche)
Villa : 250 000 euros
Appartement : 115 000 euros
Appartement neuf : de 1800 à 2300 euros/m2

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