Braine-L

Prix immobilier à Braine-l'Alleud

Écrit par Stephan Debusschere le 17 avril 2019

Ambiance tempérée

Si la forte demande pour les maisons et les appartements a forcément entraîné une hausse progressive de leurs prix ces dernières années, le marché immobilier de Braine-l’Alleud est toujours loin de s’enflammer.

Braine-L'Alleud, picture by X-Weinzar.Première commune du Brabant wallon en termes de population avec 38 000 habitants, mais à la cinquième place en termes de densité vu son amplitude géographique, Braine-l’Alleud connaît depuis plusieurs années une croissance démographique très limitée, avec moins de 1 % par an. Une situation délibérément voulue par les autorités communales qui ne veulent pas d’explosion démographique et souhaitent protéger les zones agricoles qui représentent encore quelque 60% du territoire. L’objectif reste de développer l’urbanisation des zones déjà urbanisées, en privilégiant la qualité architecturale et environnementale.

Des prix qui restent compétitifs

La commune s’opposant aux divisions anarchiques de maisons existantes en appartements de 60 m2 et moins, sa volonté locale protectionniste a eu pour conséquence une augmentation de la pression immobilière. Par rapport à Waterloo, le lissage des prix vers le haut a commencé à s’opérer durant les dernières années. Mais pas tant que ça. Au-dessus mais pas très éloigné du prix médian provincial, le prix médian d’une maison s’est globalement stabilisé à 315 000 euros au cours de l’année écoulée pour l’ensemble de la commune, après une légère progression de 2% en 2017. En précisant que sur l’entité même de Braine-l’Alleud, le segment de la maison a progressé de 2%, tandis que les prix dans les entités d’Ophain-Bois-Seigneur-Isaac et Lillois-Witterzée se sont quelque peu tassés. Une situation loin d’être anormale, les prix médians sur ces deux entités étant déjà au départ plus élevés (340 000 euros pour Lillois-Witterzée et 332 000 pour Ophain-Bois-Seigneur-Isaac.)

Au fil des ans, l’augmentation des prix des maisons se fait ainsi sans excès aucun. Et le marché reste pour le moins solide. Il y a six ans, alors que plusieurs communes parmi les plus courues avaient encaissé des corrections de prix à deux chiffres sur ce segment de la maison, Braine-l’Alleud avait su résister en affichant une stabilisation. Et les années qui ont suivi auront démontré toute la potentialité des maisons, mais en progression douce. A Braine-l’Alleud, les maisons affichent toujours des prix qui sont conformes à leur valeur, et continuent à tirer une partie importante du marché provincial sur ce segment. Les prix ont ainsi pour caractéristique de rester  compétitifs. Braine-l’Alleud se trouve en effet loin derrière sa voisine Waterloo où le prix médian des maisons s’affiche juste sous la barre des 400 000 euros.

Ce prix médian de 315 000 euros indique que 50 % des transactions ont été inférieures à ce montant, et 50% supérieures. En plus de ce concept de médiane, les notaires ont désormais introduit celui d’intervalle de prix comprenant 50% des observations autour de la médiane. Pour calculer cet intervalle, il n’est pas tenu compte des 25% des ventes les plus chères, ni des 25% les moins chères. En se concentrant ainsi sur les 50% des ventes centrées sur cette médiane, on en déduit qu’en 2018, 50% des maisons sur l’entité même de Braine-l’Alleud ont été vendues entre 260 000 et 355 000 euros. Pour l’ensemble de la commune de Waterloo, cet intervalle de prix se situe entre 300 000 et 525 000 euros.

Braine-l’Alleud est aussi moins saturée que sa voisine, et s’offre encore la possibilité de d’avoir de beaux espaces verts, ce qui attire par ailleurs une clientèle aisée.

Bonus modéré pour les appartements

Braine-l’Alleud fait partie des six communes de la Province du Brabant wallon qui enregistrent le plus de ventes d’appartements ces dernières années. La demande étant soutenue depuis un long moment déjà, le prix d’un appartement sur le marché secondaire de Braine-l’Alleud a logiquement augmenté. Ce fut notamment le cas en 2015, avec une hausse de près de 9 %. Si 2016 avait néanmoins freiné cette progression, le prix médian 2017 avait de nouveau pris un peu de galon pour se fixer à 225 000 euros, toutes surfaces confondues.

La progression a aussi été au rendez-vous au cours de l’année écoulée, poussant le prix médian à 231 500 euros, juste au-dessus de la médiane provinciale. Mais comme pour les maisons, les hausses de prix sur ce segment restent modérées. Des hausses qui se doivent aussi d’être observées selon le type d’appartement. En regardant de près les chiffres d’il y a deux ans, on avait constaté que les prix des appartements 1 et 2 chambres avaient en réalité quelque peu baissé. Seuls les 3 chambres avaient en réalité progressé. La progression globale de 4,5% en 2018 cache peut-être elle aussi des variations similaires.

Du côté du neuf, les trois premiers immeubles du projet de l’Alliance sortis de terre offrent 73 appartements de 72 à 269 m2 (penthouse 4 chambres), et ce vaste projet poursuit son développement. Au total, 20 à 25 immeubles devraient en effet être construits, totalisant 700 à 800 appartements.

Résistance des villas

Il y a huit ans, le prix moyen d’une villa à Braine-l’Alleud avait déjà encaissé une correction et ne s’affichait plus qu’à 455 000 euros. Face à la demande croissante pour les appartements neufs et la baisse de la demande pour des biens dont les coûts énergétiques et d’entretien refroidissent plus d’un candidat acquéreur, les prix sur ce segment ont ensuite connu une stagnation qui s’est par la suite muée en une nouvelle décote.

Ce recul des prix est néanmoins resté modéré par rapport à d’autres communes du Brabant wallon, où l’on avait enregistré des corrections de prix à deux chiffres il y a quatre ans. Depuis, les prix des villas brainoises ont globalement pu se stabiliser, même si l’offre est abondante. De nombreux biens de standing dépassent allègrement le demi-million d’euros du côté du golf des 7 Fontaines, jusqu’à atteindre pour certains quelque 800 000 euros.

Repères

Maison mitoyenne : 315 000 euros

Villa : 375 000 euros 

Appartement : 231 500 euros

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