Molenbeek-Saint-Jean, picture by Karmakolle.

Prix immobilier à Bruxelles Ouest

Écrit par Stephan Debusschere le 26 juin 2019

Progression au programme

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est d’actualité presque partout, à des degrés divers. A l’ouest de Bruxelles, c’est la commune de Molenbeek qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, devant Anderlecht et Koekelberg.

Molenbeek-Saint-Jean, picture by Karmakolle.Molenbeek : les maisons les moins chères de la Capitale

Avec un prix médian de 276 000 euros, c’est la commune de Molenbeek qui a remporté la palme des maisons les moins chères de la Capitale en 2018, devant Anderlecht (287 000 euros) et Koekelberg (289 750 euros). Point n’est besoin de se voiler la face outre mesure : la méfiance ambiante relative à l’égard de cette commune du nord de Bruxelles reste une réalité. Pourtant, il est assez fréquent de croiser, dans les quartiers dits « chauds » de Molenbeek, essentiellement habités par une population issue de l’immigration, des couples de jeunes – et moins jeunes – qui ont franchi le pas, et sont heureux de l’avoir fait. Ces personnes sont souvent des couples qui ont passé outre la réputation de la commune pour profiter à la fois de la proximité du centre-ville et du rapport qualité-prix supérieur à celui de la zone 1000 Bruxelles.

Koekelberg toujours sous la barre des 300 000 euros

Le marché immobilier de Koekelberg présente deux visages, avec, d’un côté, le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre, le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe, qui attire les candidats acquéreurs par son environnement au caractère semi-rural plus marqué, et son offre plus importante.

Comme c’est le cas de la grande majorité des communes bruxelloises, le marché des maisons à Koekelberg est bien plus restreint que celui des appartements, et plus restreint aussi que celui de sa voisine Berchem-Sainte-Agathe. Les évolutions des prix des maisons à Koekelberg doivent donc toujours être considérées avec prudence en raison de cette situation. Et, a fortiori, les fortes évolutions. En 2018, le prix médian des maisons a, en effet, progressé de 20% pour atteindre 289 750 euros, soit la plus importante progression au sein de la Capitale.

Mais il y a huit ans, les prix de ces maisons avaient également affiché une remontée spectaculaire, mais leur bonification s’était ensuite avérée très inconstante. Recul et progression des prix ont, en effet, alterné au cours des années suivantes afin de rester en phase avec la demande et mieux refléter la réalité du marché en prenant en compte la concurrence de Berchem-Sainte-Agathe.

Quoi qu’il en soit, à l’instar des communes d’Anderlecht et Molenbeek, le prix médian d’une maison à Koekelberg reste sous la barre des 300 000 euros, ce qui maintient la commune parmi les moins chères de la Capitale sur ce segment. En 2018, 50% des maisons à Koekelberg ont été vendues entre 250 000 et 398 750 euros.

Anderlecht : les appartements les moins chers de Bruxelles

Si on peut trouver à Anderlecht les tarifs parmi les moins chers de Bruxelles dans les quartiers populaires, la présence de quartiers plus cossus recouvre une autre réalité tarifaire. Si un budget de quelque 220 000 euros devrait déjà permettre d’acquérir une maison mitoyenne à rénover du côté de la chaussée de Mons, il faudra plutôt en prévoir un de 300 000 à 350 000 euros pour en acquérir une dans les zones jouxtant le parc Astrid ou le Parc du Forestier. Tous quartiers et surfaces confondus, le prix moyen d’une maison à Anderlecht est estimé à 292 000 euros. Anderlecht figure ainsi à la seconde place des communes les moins chères de la Capitale sur ce segment, juste devant Molenbeek à 286 000 euros, et juste derrière Koekelberg où le prix moyen d’une maison est de 293 500 euros.

Avec un prix médian de 160 000 euros, tous quartiers et surfaces confondus, les appartements anderlechtois sont les moins chers de la Capitale. Dans les quartiers plus cossus, celui du Scherdemael par exemple, les appartements se négocient davantage dans une tranche de prix avoisinant ou dépassant les 200 000 euros. Dans les quartiers plus populaires, du côté de Cureghem par exemple, la situation est généralement moins aisée, car les prix demandés y rencontrent plus difficilement la demande.                                                      

Beau rattrapage des maisons à Berchem-Ste-Agathe

En 2016, avec un prix médian de 315 000 euros, soit une progression de plus de 5%, Berchem-Sainte-Agathe était sortie du top 3 des communes les moins chères de la Capitale sur le segment de la maison. Si l’année 2017 avait mis le holà, avec une baisse de 8% pour reculer à 290 000 euros, 2018 a été l’année du rattrapage, avec une progression de 10%, regonflant le prix médian à 319 500 euros, avec 50% des maisons vendues entre 280 000 et 358 750 euros. Une progression qui fait écho à la spécificité de la commune.

Aux côtés d’Auderghem, Haren et Neder-Over-Heembeek, Berchem-Sainte-Agathe fait, en effet, partie des communes bruxelloises où le marché des maisons est presque aussi voire plus étendu que celui des appartements, qui domine largement dans les autres communes de la Capitale où le marché des maisons ne représente plus globalement qu’environ 30% du marché immobilier résidentiel.

Sur le segment des appartements, on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour quelque 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien a bien évidemment aussi une influence sur le prix.

Ganshoren, une offre favorable aux acheteurs

Petite commune du nord de la Capitale, Ganshoren présente les mêmes atouts que sa voisine Berchem-Ste-Agathe – environnement verdoyant, proximité du centre-ville – mais avec cette particularité nommée avenue Charles-Quint. Si la commune vit une situation à part, cela ne l’a pas empêché de progresser au fil du temps. Les maisons de Ganshoren ont, en effet, inlassablement poursuivi leur avancée ces dernières années pour grignoter leur retard sur Berchem-Sainte-Agathe et Koekelberg. Après une période de stabilisation, la loi de l’offre et de la demande a su opérer un rattrapage qui a fait remonter les prix, amenant aujourd’hui le prix médian d’une maison à franchir allègrement la barre des 300 000 euros, à 337 500 euros.

Sur ce micromarché, le prix médian d’un appartement s’est progressivement élevé pour atteindre aujourd’hui 170 000 euros.

Maître-achat pour l’investisseur

Avec une hausse des prix qui suivent globalement l’inflation, et dans un contexte de taux hypothécaires qui se maintiennent à des taux planchers, il est clair qu’il y a encore et toujours de bonnes affaires à réaliser pour les investisseurs. C’est particulièrement le cas à Molenbeek avec les prix à la vente les plus bas du marché et le rendement locatif le plus élevé. Si ce dernier se chiffre à quelque 3,45% dans une commune telle que Watermael-Boitsfort, il est davantage à 4,75% à Molenbeek. En matière d’investissement à réaliser, la commune de Molenbeek se présente comme la plus intéressante à Bruxelles, suivie de près par Anderlecht.

Repères

Koekelberg

Maison : 323 000 euros

Appartement : 173 000 euros

Berchem-Ste-Agathe 

Maison : 319 500 euros

Appartement : 170 000 euros

Anderlecht

Maison : 287 000 euros

Appartement : 160 000 euros

Molenbeek

Maison : 276 000 euros

Appartement : 170 000 euros

Ganshoren

Maison : 337 500 euros

Appartement : 170 000 euros

Appartement neuf : 2700 euros/m2

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