Bruxelles, picture by Wouter Hagens.

Prix immobilier à Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 20 février 2019

Un marché à deux vitesses

En 2018, le prix moyen d’une maison bruxelloise a augmenté d’un peu plus de 5% pour dépasser pour la première fois les 450 000 euros, soit un prix 80% plus élevé que la moyenne nationale. Compte tenu de l’inflation, il s’agit là de la première réelle augmentation des prix en cinq ans. Le marché immobilier bruxellois reste néanmoins à deux vitesses, avec les communes au sud qui tirent toujours la couverture à elles en termes de prix. Le nord continue dès lors de se placer comme pourvoyeur d’accès à la propriété et d’opportunités pour les investisseurs et les promoteurs.

Bruxelles, picture by Wouter Hagens.Pour disposer actuellement du plus grand choix d’appartements neufs à Bruxelles, direction les communes du sud. C’est en effet là que plusieurs centaines d’unités de logements sont en cours de commercialiation. Auderghem, une commune notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, est à ce titre l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure.

Et la commune d’Ixelles n’est pas en reste, tout comme Uccle. C’est d’ailleurs au sein de ces trois communes que les prix sont les plus élevés de la Capitale, avec des appartements qui se négocient globalement entre 3500 et 5000 euros/m2, avec des pointes au-delà. Les appartements neufs à un prix inférieur à 3500 euros/m2 s’y font plus rares. Il en existe néanmoins, comme à Uccle - côté Drogenbos -, ou encore dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert.

Evere, nouvel Eldorado des promoteurs

Dans une Capitale où le foncier devient rare et donc cher, les promoteurs lorgnent depuis un bon moment déjà sur la commune d’Evere qui dispose d’importants terrains disponibles. Son développement immobilier, déjà important aujourd’hui avec des projets tels que Léopold Views, B-House, Skyline, Ambassador Park ou encore Evergate, est appelé à grandir encore et créera à terme une véritable mutation de la commune.

D’ici la prochaine décennie, des milliers de logements devraient ainsi sortir de terre dans les quartiers prioritaires bruxellois que sont les sites Reyers, de l’Otan et aussi Josaphat. Le projet Mediapark, qui s’étend sur 20 ha sur le site Reyers, prévoit ainsi 2000 à 2500 logements, tandis que celui de Josaphat annonce 1600 logements sur 24 ha à cheval entre Evere et Schaerbeek

Maîtres-achats

A Evere comme dans les autres communes au nord, les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent d’être le fer de lance de l’activité. L’intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir. Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros.

Un double défi

L’accès à la propriété est vital pour la Région bruxelloise qui, d’une part, a besoin de retenir les revenus moyens au sein de ses frontières et, d’autre part, est confrontée à une importante croissance démographique. Le gouvernement bruxellois, qui doit faire face non seulement au problème de coût des logements, mais aussi à leur production, adopte ainsi une politique volontariste en termes d’activation de certaines parties du territoire.

A ce titre, la zone du canal suscite un grand intérêt et plusieurs quartiers sont en train de se développer, outre Tour & Taxis ou UP-Site. A terme, ce sont pas moins de 25 000 logements qui pourraient y être créés, du bassin Biestebroek à l’extrême sud du canal, jusqu’au niveau de l’avant-port, en passant par les quartiers Birmingham, Heyvaert et Vergote.

Ixelles, du simple au double

Au sud, la commune d’Ixelles présente pratiquement autant de marchés que de quartiers, et les prix peuvent varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Dans des quartiers comme celui de la Place Brugmann, du Châtelain ou des étangs, une maison de maître rénovée se négociera autour de 5000 à 6000 euros/m2, voire davantage si elle bénéficie d’un grand jardin ou d’un garage.

Pour acquérir un bien dans des quartiers plus accessibles financièrement, il faut s’orienter vers le quartier Malibran (de la place Flagey vers la rue du Trône), le quartier de la maison communale, les rues perpendiculaires à la chaussée de Wavre, les alentours des casernes, ou encore le quartier de la place Fernand Cocq, où l’on peut encore dénicher de petites maisons à rénover pour quelque 250 000 euros.

Si le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe entre 2000 et 2500 euros/m², il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2.

Saint-Gilles et Forest, des marchés en croissance

Depuis quelques années, la valorisation de la commune de Saint-Gilles y a entraîné un mouvement de gentrification. Dans les quartiers recherchés, les prix très concurrentiels attirent la clientèle de sa voisine Ixelles. Certains de ses quartiers, proches des zones les plus en vue d’Ixelles, sont désormais passés du côté branché de la Capitale, mais sans en atteindre les sommets en termes de prix. Dans le quartier de la maison communale, par exemple, une maison peut coûter quelque 150 000 euros de moins qu’à Ixelles ou Uccle.

Forest est pour sa part la commune où le prix des maisons a enregistré la plus forte hausse en cinq ans. La commune offre néanmoins, outre ses artères aérées et ses quartiers agréables, des biens plus abordables et un meilleur potentiel de développement que dans les communes voisines d’Ixelles et Uccle. Citons ici particulièrement les zones comme la couronne du parc Duden ou le dessus de la plaine Saint-Denis.

Les deux Woluwe : voisines mais pas jumelles

Proche du quartier européen, la commune de Woluwe-St-Lambert est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a d’une part le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et d’autre part le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem.

Le segment des maisons a néanmoins été marqué par un temps d’arrêt en matière de prix à l’issue du premier semestre 2018, avec un prix médian de 485 000 euros. La commune fait néanmoins le plus gros de son marché sur le segment des appartements, et il semble logique d’observer d’année en année des mouvements de hausse des prix. Ce fut encore le cas au cours du premier semestre 2018, avec un prix médian passant à 281 500 euros, toutes surfaces confondues.

Calme, verte et très résidentielle, Woluwe-Saint-Pierre reste pour sa part l’une des communes les plus convoitées de la Capitale. La forte progression de ses appartements et la très bonne tenue de ses villas sont là pour en témoigner. Ses prix médians de 550 000 euros pour les maisons et 320 000 euros pour les appartements supplantent ceux pratiqués à Auderghem et Watermael-Boitsfort (430 000 et 460 000 euros pour les maisons).

Uccle : pas de pression sur le marché secondaire

Malgré la vague de nouveaux projets sur la commune, la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression des appartements de seconde main. Uccle fait partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar d’Ixelles. Ces dernières années, les appartements ucclois ont en effet, et sans surprise, enregistré une hausse de leur prix, jusqu’à atteindre un prix médian, toutes surfaces confondues, de 270 000 euros au terme du premier semestre 2018.

Ce prix, qui correspond d’ailleurs au prix médian pour un appartement 2 chambres, est à mettre aussi en relation avec les superficies moyennes des appartements proposés à la vente. Avec une moyenne de 140 m2, c’est en effet à Uccle – à égalité avec Woluwe-St-Pierre – qu’on trouve les plus grands appartements disponibles sur le marché bruxellois.

Repères

Appartement neuf (prix moyen au m2)

Bruxelles Centre : 4100 euros

Bruxelles-Ville : 3550 euros

Bruxelles Nord : 2700 euros

Bruxelles Sud : 3875 euros

Bruxelles Ouest : 2650 euros
Bruxelles Est : 3225 euros

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