Charleroi, picture by Trougnouf.

Prix immobilier à Charleroi

Écrit par Stephan Debusschere le 20 août 2019

Une dynamique bien en marche

S’appuyant sur sa stratégie de rénovation urbaine, Charleroi connaît une dynamique qui soutient chaque jour un peu plus un marché immobilier très concurrentiel, y compris du côté du neuf grâce aux terrains bon marché.

Charleroi, picture by Trougnouf.Disposant d’un vaste réservoir de logements de toutes catégories, Charleroi concentre aussi assez d’infrastructures et de services publics de qualité pour s’imposer comme un pôle de la culture, du commerce, de l’horeca ou encore du divertissement. La ville veut, d’abord et avant tout, être une ville pour tous ses habitants, reconnue pour la qualité de sa structure urbaine, la diversité de ses logements, l’abondance de ses transports publics, l’efficacité de ses services, la vitalité de sa vie culturelle et démocratique, ou encore le charme de ses espaces verts.

Elle veut faire de la qualité de vie offerte à ses habitants son signe distinctif, et y travaille. Les travaux de redynamisation ont déjà été nombreux, et beaucoup de projets restent encore à venir, tels que la marina le long de la Sambre, le Palais des expositions, les anciens bâtiments de la Sambrienne le long du ring, la rue de la Montagne ou encore la zone située derrière la gare.

Premières étapes réussies

Le cœur de la ville est divisé par une frontière invisible qui le sépare en Ville Haute et Ville Basse, ce qui crée toujours un marché immobilier à deux vitesses. La Ville Haute, qui présente nombre de biens très accessibles comme des appartements deux chambres à rénover et annoncés entre 50 000 et 60 000 euros, des maisons de rangée sous la barre des 100 000 euros ou encore des immeubles de rapport – par ailleurs souvent en infraction urbanistique –, semble relativement boudée par les candidats acquéreurs.

En revanche, la Ville Basse, en cours de redynamisation, suscite davantage d’intérêt, notamment depuis l’arrivée du nouveau centre commercial Rive Gauche inauguré il y a a tout juste deux ans, à l’emplacement de l’ancienne place Albert Ier, aujourd’hui rebaptisée Place Verte. Bel exemple d’intégration dans le tissu urbain existant, Rive Gauche constitue une première et importante étape dans la reconstitution d’un commerce de proximité en centre-ville, même si ce projet a bouleversé les commerces des rues de la Montagne et de Dampremy, les deux rues commerçantes les plus connues de Charleroi.

Mais cela ne s’arrête pas là. Sur le plan de la formation et de la recherche cette fois, le Biopark de Gosse­lies construit en collaboration entre l’ULB et l’Université de Mons est un succès remarquable qui pousse à développer, de la même manière, des infrastructures de recherche et d’enseignement dans des secteurs d’avenir tels que l’énergie et les nouveaux matériaux.

La localisation de Greenwin, le pôle de compétitivité compétent en ces matières, à Charleroi, est également une première étape vers la constitution d’un Ecopark, complétant sa diversification et son redéploiement économiques. Voilà pourquoi d’aucuns n’hésitent pas à affirmer qu’il fera bon vivre à Charleroi avant dix ans, et qu’il est donc intéressant d’y investir dès aujourd’hui. Les prix de l’immobilier de rapport n’ont en effet pas encore intégré la plus-value potentielle, tandis que les loyers y sont sensiblement les mêmes que dans les grandes villes voisines.

Un marché en croissance

Un peu partout en Europe, on assiste à un grand retour en ville. Ce retour à l’urbanité est le résultat d’un changement culturel. Aujourd’hui, nombreux sont ceux qui aspirent à vivre dans des logements semi-groupés qui offrent à la fois intimité et lieux de convivialité. Les rues sans voiture ou à vitesse limitée où les enfants peuvent jouer, les espaces verts partagés, les grands boulevards urbains où la priorité va aux transports en commun, aux piétons et aux cyclistes, les places publiques rendues à la convivialité des marchés et des fêtes, bref tout ce qui concourt à refaire des villes des lieux de sérénité, de rencontre et de plaisir, répond aux aspirations actuelles.

En tant que ville moyenne, Charleroi peut pleinement tirer profit de cette vague de redécouverte urbaine à laquelle on assiste aujourd’hui. Et vu la croissance démographique du Grand Charleroi et son développement économique, les besoins en nouveaux logements sont importants. En se développant simultanément et de manière équilibrée dans l’ensemble des secteurs, Charleroi peut ainsi réaffirmer son rôle de métropole régionale et attirer de nouveaux habitants, en profitant de la croissance démographique de Bruxelles et du besoin de délestage de la Capitale.

De l’importance du prix juste

Les biens sans de gros travaux à prévoir, et dans une tranche de prix oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, suscitent toujours de l’intérêt et continuent à se vendre dans des délais très raisonnables. Ce qui semble moins être le cas des biens dits « modestes ». Ce type de biens, qui se situe dans une gamme de prix inférieure à 100 000 euros, semble pour sa part avoir plus de mal à se vendre. C’est le cas surtout des biens situés dans les anciens quartiers périphériques de Charleroi tels que Marchienne-au-Pont, ou encore Dampremy.

Deux raisons principales expliquent cet état de fait. D’une part, le nombre de biens proposés à la vente y est trop important par rapport à la demande potentielle. D’autre part, on assiste à la fréquente nécessité d’y réaliser des travaux plus ou moins importants. Ces deux facteurs induisent un vaste choix pour les candidats acquéreurs, qui peuvent ainsi négocier plus facilement à la baisse le prix de vente. Dès lors, seuls les biens estimés à la juste valeur du marché trouvent acquéreurs. C’est le cas aussi dans le centre-ville, où un nombre important de biens ne trouvent pas encore preneurs, contrairement à ceux situés dans les nouveaux quartiers apparus du côté du boulevard Tirou.

Terrain de jeu pour promoteurs

Pour les promoteurs, Charleroi présente un « terrain de jeu » fort intéressant, car le prix du terrain reste bon marché. Cependant, compte tenu de la taille et du potentiel de la ville, le nombre de projets y est encore relativement faible. La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie de Charleroi, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché.

Gosselies concentre d’ailleurs une grande partie des projets de taille. La fin des travaux dans le centre-ville devrait néanmoins pouvoir entraîner un rayonnement de ce marché autour de Charleroi intra muros. Une ville rénovée peut, en effet, espérer générer une meilleure image à l’extérieur. Et contrairement à d’autres villes construites au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, Charleroi dispose d’un vrai centre historique, des infrastructures et un patrimoine urbanistique et architectural remarquable. 

Avec des prix qui se sont stabilisés dans une fourchette comprise entre 1700 et 1900 euros/m2, hors frais, Charleroi reste la ville belge où se loger dans du neuf reste le plus accessible. De plus, en termes de surface, le marché immobilier de Charleroi n’est pas comparable à celui de Bruxelles, où la pression immobilière pousse les promoteurs à réduire les superficies par logement afin de tenter de maintenir des prix concurrentiels.

Ce n’est pas le cas à Charleroi et dans sa périphérie. Les surfaces habitables des appartements 2 chambres y sont en effet en moyenne de 100 m2, alors qu’un appartement neuf à Bruxelles offrira plutôt entre 85 et 90 m2. Exemple à Courcelles notamment, où l’on trouve des appartements neufs 2 chambres d’une superficie comprise entre 94 et 108 m2.

Repères

Maison : de 120 000 à 200 000 euros

Appartement : 100 000 euros

Appartement neuf : de 1700 à 1900 euros/m2

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