Chaudfontaine, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Chaudfontaine

Écrit par Stephan Debusschere le 4 juin 2019

Le vent en poupe

Chaudfontaine s’affiche comme l’une des communes les plus onéreuses de la Province. L’attractivité historique des entités de Beaufays et d’Embourg y est pour beaucoup.

Chaudfontaine, picture by Jean-Pol Grandmont.La commune de Chaudfontaine illustre parfaitement le processus de périurbanisation de l’agglomération liégeoise, qui l’a touché pendant de nombreuses décennies. Elle est formée des anciennes communes de Beaufays, Chaudfontaine, Vaux-sous-Chèvremont et Embourg. Cette dernière entité, la plus prisée, a engagé le mouvement dans les années 1950, et concentre aujourd’hui quantité de villas quatre façades de styles très différents.

Beaufays et le hameau de Ninane ont été touchés plus récemment, mais le phénomène y a aussi quelque peu bousculé l’équilibre entre les centres villageois traditionnels et leur environnement rural. Vaux-sous-Chèvremont a, pour sa part, été le siège d’une urbanisation plus massive, au contenu socio-économique très différent, raison pour laquelle on ne peut pas vraiment parler de périurbanisation dans son cas.

L’ensemble du territoire de Chaudfontaine est donc loin de former un ensemble homogène. Alors que la population y a triplé en cinquante ans, le prix du foncier y est resté abordable pendant longtemps, ce qui a favorisé une importante immigration. Ce n’est que récemment que la commune connaît une certaine saturation de son espace. Aujourd’hui, bien qu’elle n’ait pas véritablement l’apparence d’une petite ville, Chaudfontaine en possède pourtant tous les équipements collectifs, les services privés ou publics nécessaires pour tenir ce rang, tandis que chacune des entités possède son propre réseau de commerces.

Embourg et Beaufays toujours au top

La commune de Chaudfontaine présente deux marchés immobiliers bien distincts. Quartiers résidentiels et habitat traditionnel se côtoient mais ne se ressemblent pas. D’une entité à l’autre, l’offre et les prix divergent fortement. Résidentielles, Embourg et Beaufays restent les entités les plus recherchées, tout en présentant des différences. La situation d’Embourg est la plus privilégiée, notamment en raison de la qualité de son bâti. C’est principalement là qu’on trouvera les maisons les plus cossues et les biens d’exception de plus de 500 000 euros. Catégorie à part dans le paysage immobilier, les villas dépendent pour beaucoup de leur localisation.

Mais si Embourg exerce toujours un grand pouvoir d’attraction, les prix des villas n’y augmentent pas pour autant. L’état de la plupart des villas explique pourquoi leur prix ne suit pas ceux des maisons ordinaires. Les villas des années 1960, 70 et 80 ne répondent en effet plus aux exigences actuelles, surtout d’un point de vue énergétique. Et les candidats acquéreurs sont de moins en moins enclins à acheter un bien qui nécessite une lourde rénovation. Tout au plus sont-ils prêts à changer les sanitaires et la cuisine. Et ceux – souvent des familles recomposées qui ont besoin de plus d’espace – qui achètent une villa le font pour y habiter, pas pour investir. Les biens 4 façades de 3 à 4 chambres pour une superficie habitable d’environ 200 m2 affichent ainsi des prix qui restent pour la plupart sous la barre des 400 000 euros, et dépendent de l’état et de la situation des biens. Quant aux plus gros biens et ceux d’exception, ils continuent d’évoluer dans une tranche comprise entre 500 000 et 800 000 euros.

L’entité de Beaufays intègre, quant à elle, davantage de nouveaux lotissements. Durant les années 1990, elle a connu un développement résidentiel aux règles beaucoup plus rigides que celui d’Embourg. L’aménagement du territoire, bien plus réglementé que par le passé, a eu pour effet d’y faire augmenter les prix.

Les deux entités de Chaudfontaine et Chaux-sous-Chèvremont présentent, quant à elles, un bâti plus traditionnel avec des maisons de type villageois.

Nouvelle progression des maisons

Petit flash back. Sur le segment des maisons unifamiliales, toutes entités confondues, on avait noté un recul de quelque 10 % sur l’ensemble de l’année 2010, amenant leur prix moyen à 187 500 euros. En fonction de l’état et de la situation du bien, les prix oscillaient ainsi entre 140 000 et 195 000 euros pour les meilleurs biens. Une tranche de prix qui faisait concrètement référence à des maisons mitoyennes 2 ou 3 façades, en bon état et qui ne demandaient qu’un rafraîchissement.

Mais l’année suivante avait fait bien plus que combler ce recul encaissé, grâce à une progression bien plus importante que celle enregistrée à l’échelle de la Province. Et après une période de stabilisation en 2012 suivie d’une correction sensible en 2013, le segment de la maison à Chaudfontaine s’était à nouveau redressé en 2014 pour se stabiliser en 2015. Deux ans plus tard, avec un prix moyen de 232 000 euros pour une maison en 2017, et de 246 000 euros courant 2018, soit une nouvelle progression de 6%, Chaudfontaine figure assurément dans le trio des communes les plus chères de la province, derrière Neupré et Sprimont. Et des écarts importants existent selon l’entité.

Au terme de l’année écoulée, celle de Beaufays présente un prix moyen de 296 000 euros après une nouvelle progression de 8%, c’est-à-dire le prix moyen le plus élevé de la province. L’entité d’Embourg suit de près avec un prix moyen de 289 000 euros suite à une contre-performance. L’entité même de Chaudfontaine affiche pour sa part un prix moyen de 200 000 euros, soit une augmentation de 8% par rapport à 2017, tandis que celle de Vaux-sous-Chèvremont s’est stabilisée à 165 000 euros.

Appartements : la fièvre reprend 

A l’instar d’autres communes comme Dalhem, Jalhay (Balmoral) et Welkenraedt, ce segment a connu une augmentation significative à Chaudfontaine ces dernières années. Cela s’explique notamment par la situation favorable mais aussi par le fait que les immeubles à appartements y sont généralement récents.

Après une hausse de plus de 170 % (!) sur les dix dernières années, ce segment a poursuivi sur sa lancée. Le prix moyen d’un appartement, tous segments confondus, avait ainsi connu une fièvre haussière en progressant de près d’un quart de sa valeur courant 2016. Les prix moyens des appartements 2 et 3 chambres – qui ont constitué la majorité des transactions – étaient ainsi devenus les plus élevés de la Province, avec respectivement 261 550 euros et 273 300 euros.

Si les transactions de l’année 2017 avaient remis les pendules à l’heure en faisant retomber le soufflé de pas moins de 20% dans l’entité de Chaudfontaine pour ramener le prix moyen tout juste sous la barre des 200 000 euros, l’année écoulée a marqué un grand coup en remontant le prix moyen à 277 000 euros pour l’ensemble de la commune, et à 300 000 euros pour l’entité d’Embourg, où un quart des appartements se sont vendus à un prix supérieur à 380 000 euros.

Repères

Maison : 246 000 euros

Maison 4 façades et villas : 350 000 euros

Biens d’exception : de 500 000 euros à 800 000 euros

Appartement : 277 000 euros

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