Comines-Warneton, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Comines-Warneton

Écrit par Stephan Debusschere le 8 mai 2019

Ruée sur le neuf

A Comines-Warneton, le marché immobilier vit sans véritable pression depuis quelques années. L’activité n’en est pas moins très soutenue, grâce notamment aux Français qui continuent de passer la frontière toute proche, attirés par les biens à la fois sur les marchés de l’occasion et du neuf.

Comines-Warneton, picture by Jean-Pol Grandmont.Commune francophone à facilités située à proximité d’Ypres, de Courtrai et de Lille, Comines-Warneton est le fruit de la fusion des anciennes communes de Comines, Warneton, Bas-Warneton, Le Bizet, Ploegsteert et Houthem. Sa situation géographique est assez particulière, puisqu’elle est enclavée entre la France et la Région flamande, et séparée du reste du Hainaut par une vingtaine de kilomètres.

A deux pas de la frontière française, cette commune de 18 000 habitants attire naturellement la convoitise de candidats acquéreurs français, et ce, depuis un bon moment déjà. Dans les années 2000 à 2010, Comines-Warneton a enregistré un afflux massif de ressortissants français, au point qu’aujourd’hui, ces Français représentent près du quart de la population. Cet attrait des Français pour la commune, et qui ne s’est d’ailleurs pas tari depuis, a eu logiquement une influence sur les prix de l’immoblier.

A l’époque, on pouvait s’offrir une maison mitoyenne entièrement rénovée, avec 3 chambres et un jardin, pour quelque 125 000 à 130 000 euros. Ce qui pour les gens de la région était un montant normal apparaissait aux Français comme une excellente affaire. En conséquence de la demande croissante, les propriétaires vendeurs belges ont logiquement fait grimper les prix, jusqu’à devenir plus élevés qu’à Mouscron courant 2017, avec des prix médians de respectivement 144 000 et 135 000 euros. Au cours de l’année passée, la tendance s’est inversée.

Le prix médian des maisons de Comines-Warneton est redescendu à 135 000 euros, tandis que celui de Mouscron a progressé. Cela étant, l’activité reste très soutenue à Comines-Warneton, qui fait d’ailleurs partie des communes qui enregistrent le plus transactions en Wallonie picarde. Et on a pu constater que ce sont les communes qui enregistrent le plus de transactions qui connaissent aussi une relative stabilité de leurs prix immobiliers. C’est le cas aussi de Tournai, de Mouscron, d’Ath et Lessines. En réalité, plus le nombre de transactions immobilières est élevé, moins le prix varie d’une année à l’autre. Et les délais de transaction apparaissent tout à fait raisonnables, entre deux et maximum quatre mois, à l’exception des biens atypiques.

Des écarts de prix

Une autre particularité de la commune est de présenter des écarts de prix entre ses différentes entités. Le Bizet affiche ainsi le prix médian le moins élevé, à 130 000 euros, tandis que celui de Ploegsteert se chiffre à 160 000 euros. Mais le cas de Le Bizet est particulier parce que l’entité est un lieu de passage pour le commerce du tabac et de l’alcool avec la clientèle française toute proche. Ce phénomène engendre des nuisances et nuit à l’image de l’entité, qui est en conséquence davantage boudée par les acquéreurs potentiels, et donc dévaluée. L’année écoulée aura tout de même effacé cette dévaluation, puisque l’entité est en réalité la seule à avoir enregistré une hausse du prix médian (115 000 euros en 2017).

Dans le centre de Comines même, le prix médian des maisons est de 132 500 euros, suite à une correction par rapport à 2017, année qui avait enregistré une remarquable augmentation des prix ainsi que le plus grand nombre de transactions au sein de la commune. L’entité de Bas-Warneton affiche, pour sa part, un prix médian de 133 500 euros, suite aussi à une correction.

Cœur de marché

A l’instar de Mouscron cette fois, le maître achat dans la commune est la maison de type 1930. C’est sans nul doute le bien le plus recherché dans l’ensemble de la commune. C’est véritablement le cœur de marché, qu’il s’agisse de zones plus excentrées et appréciées pour leur caractère campagnard comme Houthem ou Bas-Warneton, ou du centre de Comines. Pour un montant compris entre 130 000 et 160 000 euros, on peut acquérir une maison mitoyenne de 3 voire 4 chambres, entièrement remise à neuf avec double vitrage et chauffage central, avec un jardin et parfois même un garage.

Dans la tranche supérieure, vers les 200 000 euros, on trouve des maisons semi-mitoyennes, voire individuelles. Et pour une maison qui reste entièrement à rénover, on peut même descendre sous les 80 000 euros. Mais le fer de lance du marché, ce sont les maisons dans une tranche de prix comprise entre 140 000 et 155 000 euros, d’une part, parce qu’il s’agit de biens rénovés et, d’autre part, parce que les acquéreurs bénéficient de la réduction à 6% des droits d’enregistrement.

Du neuf pour tous 

Comines-Warneton n’a pas de marché d’appartements d’occasion significatif. Loin de là. Sur une année, on ne retrouve qu’une petite poignée d’appartements sur le circuit de la vente. La raison à cela, c’est que les propriétaires-occupants n’ont que très rarement l’intention de se séparer de leur appartement tout simplement parce qu’il est bien situé près du centre, qu’il a été bien conçu et que l’immeuble dont il fait partie reste en très bon état.

Et la démarche est identique pour les propriétaires investisseurs, parce que leur appartement offre un très bon rendement locatif. Les candidats s’arrachent donc les quelques biens mis en vente. Pour celles et ceux qui ont la chance d’en dénicher un sur le marché, le prix à débourser sera en moyenne sous la barre des 100 000 euros.

En revanche, la commune voit éclore nombre de projets de constructions neuves, dont le coût au m2 varie de 2200 à 2300 euros. La pénurie d’appartements anciens entraîne une ruée sur les appartements neufs, avec une demande qui émane autant des investisseurs que de personnes d’un certain âge qui revendent leur maison pour poursuivre leur vie dans un logement moins coûteux en énergie et en entretien.

Côté location, le loyer d’un appartement neuf se chiffre à quelque 750 euros. Pour un appartement ancien, comme par exemple dans les immeubles datant des années 1970 et situés à la rue du couvent, le montant d’un loyer est de 650 euros.

Plafond de verre

Sur le marché des maisons 4 façades et autres villas, les biens d’une valeur au-delà de 230 000/240 000 euros semblent avoir bien du mal à se vendre, que ce soit en raison du budget qui ne correspond généralement pas au profil financier des candidats locaux à la propriété, en raison d’un trop grand éloignement par rapport au lieu de travail, ou encore en raison de la très forte concurrence des promotions de maisons neuves. Ces biens restent souvent très longtemps sur le marché, et finissent par être bradés.

Deux exemples révélateurs : une villa mise en vente à 700 000 euros il y a sept ans a été vendue 340 000 euros, et une autre mise en vente il y a presque cinq ans à 1,2 million d’euros, vendue à 680 000 euros… A côté de cela, il y a beaucoup de maisons neuves en lotissements qui se construisent, et qui se vendent pour leur part très aisément. Et c’est normal, car pour le prix d’une ancienne 3 ou 4 façades, les acquéreurs ont un bien flambant neuf avec une garantie décennale et des finitions impeccables, et où ils n’ont plus qu’à poser leurs affaires. On l’aura compris : à Comines-Warneton, il reste de bonnes affaires à conclure pour les amateurs de belle pierre.

Repères

  • Maison type 1930 (rénovée) : de 140 000 à 155 000 euros
  • Appartement neuf : 2200/2300 euros/m2

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