Chimay, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier dans la Botte du Hainaut

Écrit par Stephan Debusschere le 3 juillet 2019

Toujours très concurrentielle

Exceptions faites de Momignies et Sivry-Rance, les maisons des communes composant la Botte de la Province ont enregistré des hausses de prix, qui restent cependant à relativiser. De quoi continuer à faire de bonnes affaires.

Chimay, picture by Jean-Pol Grandmont.En 2018, un bien immobilier sur dix vendus en Belgique l'a été en terre hennuyère. Avec un peu plus de 10 % de parts de marché à l'échelle du pays, le Hainaut est la seule province wallonne à faire partie du top cinq des provinces les plus performantes sur le plan de l'activité immobilière. C'est dire si le marché immobilier hennuyer est dynamique. Le nombre de transactions y a d'ailleurs augmenté de 5,5 % entre 2017 et 2018. Et la région communément appelée la Botte du Hainaut, dans l’arrondissement de Thuin, s’inscrit pleinement dans cette performance, grâce à un contexte favorable à l’acquisition et des prix qui restent très concurrentiels, malgré la tendance haussière des prix sur le segment des maisons. A l’instar des marchés de Mons et Charleroi, la maison deux façades traditionnelle est le type de biens le plus répandu au sein de la Botte du Hainaut. Cette maison de type unifamilial classique représente ainsi l’élément principal des ventes notariales.

Il y a une décennie, les maisons y avaient encaissé une baisse toute relative, à 130 000 euros en moyenne. Les années qui ont suivi ont été marquées par des évolutions tant à la hausse qu’à la baisse selon les communes et au sein même des communes. Courant 2017, le prix moyen d’une maison pour l’ensemble de l’arrondissement de Thuin était demeuré stable, à 146 800 euros, et a réussi à progresser tout au long de l’année écoulée, pour atteindre 156 000 euros, soit une progression de près de 7%. Il s’agit là apparemment d’une augmentation des prix notable, par ailleurs similaire à celle qui a marqué toute la province. Les experts estiment cependant qu’il ne s’agit pas là d’un phénomène extraordinaire mais plutôt linéaire sur une période de dix ans où, en moyenne, les prix ont augmenté de 10 % en Hainaut.

En 2018, en tenant compte de l’inflation, les notaires estiment ainsi que la hausse réelle des prix est en réalité de 3 %. C’est que le marché est désormais devenu très réaliste, et ne tolère pas les accès de fièvre artificiels. Il est en conséquence devenu impérieux pour les propriétaires vendeurs de positionner leur bien de manière à refléter strictement la réalité du marché, sous peine d’être boudés par les candidats acquéreurs de mieux en mieux informés sur les micro-marchés qu’ils convoitent, comme autant d’experts locaux momentanés.

Variations communales

Les évolutions des prix des maisons au sein des communes composant la Botte s’en sont pas moins très variables, comme en témoigne cette pointe haussière de 25% à Froidchapelle, qui constitue en réalité un rattrapage de la correction courant 2017, et qu’il convient par ailleurs de relativiser au vu du peu de transactions enregistrées, de la nature particulière des biens vendus. En 2017, les maisons s’étaient négociées payé en moyenne moins de 120 000 euros pour acquérir une maison en 2017. Le prix moyen d’une maison y était en effet de 113 000 euros, soit le moins élevé de la Botte et aussi de l’arrondissement sur ce segment.

Les prix moyens de ces 5 communes ne se différencient pas de beaucoup. L’écart entre les extrêmes ne se chiffre en effet qu’à 17 000 euros. Et c’est la commune de Beaumont qui est apparue la plus chère de la Botte au cours de l’année écoulée, avec un prix moyen devenu équivalent à la moyenne de l’arrondissement, soit un bond de 8%.

Avec une moyenne qui avait passé la barre des 170 000 euros il y a deux ans, la commune de Sivry-Rance apparaissait comme la commune la plus chère sur ce segment. Et c’était aussi dans cette commune que le prix moyen avait augmenté le plus par rapport à 2016 (+ 25 %). En moyenne, les prix des habitations y avaient donc été près de 34 000 euros plus élevés. L’année écoulée a cependant mis un petit frein à cette envolée, en corrigeant le tir à 153 000 euros.

Momignies se place en troisième position, avec un recul amenant le prix moyen à 146 000 euros. Il faut néanmoins souligner que dans cette commune, les entités de Forge-Philippe et Momignies présentent une différence notable en termes de catégorie de prix. Dans l’entité de Forge-Philippe, il a fallu en effet débourser en moyenne plus de 200 000 euros pour acquérir une maison, alors que la moyenne était de 186 000 euros courant 2017, tandis que l’entité même de Momignies a affiché un prix moyen de 112 000 euros, contre 127 000 euros en 2017.

Avec un prix moyen remonté à 143 000 euros, la 4e place revient à Froidchapelle, qui devance cette fois Chimay au prix moyen fixé à 139 000 euros.

La fausse dégringolade de Chimay 

Située au sud-ouest de l’Entre Sambre et Meuse, Chimay est une cité historique bien connue pour sa bière trappiste et ses fromages. La commune forme un ensemble séduisant de 14 villages pittoresques abritant notamment de vieilles fermes et des maisons de maître. De par son attrait touristique et son hôpital régional, elle joue un rôle central au cœur de la Botte du Hainaut. Parmi les cinq communes qui composent cette dernière, seules les maisons de Chimay avaient enregistré une progression en 2016, de l’ordre de 5%, pour un prix moyen de 149 500 euros. Et pour quelque 50 000 euros de plus, on pouvait aussi y acquérir un immeuble de rapport.

Avec un prix moyen descendu à 125 300 euros courant 2017, on aurait pu croire que le marché s’était en quelque sorte effondré. Or le rattrapage qui a eu lieu courant 2018 a pu remonter ce prix moyen à 139 000 euros. Au-delà de ce jeu de montagnes russes, il convient en réalité de parler plutôt de stabilité générale sur ce segment de la maison, et cette remarque est valable d’ailleurs pour l’ensemble du territoire de la Botte. Si les prix sont tantôt à la hausse ou à la baisse, c’est en réalité souvent dû au hasard du marché immobilier ainsi qu’à la qualité des biens qui ont été mis en ventes alors. Depuis quelques années, on peut ainsi constater qu’en réalité, les prix évoluent très sobrement.

Appartements : rendez-vous à Froidchapelle

Sur le segment des appartements, le territoire de la Botte ne constitue pas à proprement parler un marché. Les appartements représentent en effet moins de 10% de l’ensemble du parc de logements. Seule la commune de Froidchapelle présente un marché davantage significatif du fait de sa proximité avec les Lacs de l’Eau d’Heure.

Avis aux bâtisseurs

Courant 2017 et 2018, on a globalement recensé peu de transactions pour des terrains au sein de la Province, et ce, malgré le fait que cette dernière ne manque pas de réserves foncières. Les lots qui ont été échangés se sont aussi avérés plus étriqués que par le passé. C’est que le surcoût notamment des charges d’urbanisme grève les prix et oblige les acquéreurs à réfléchir en termes de budget et non plus de superficie.

Du côté de Charleroi-Ville, le terrain à bâtir se négocie à quelque 75 euros/m2 en moyenne. De quoi refroidir les candidats bâtisseurs dont le budget construction est limité. Investir dans un terrain à bâtir dans la Botte du Hainaut s’avère dès lors très intéressant, car ses communes composent le top 3 des terrains les moins chers de la région, avec en tête Momignies où le prix du m² y est en moyenne de 26 euros. Suivent Froidchapelle avec 30 euros/m² et Chimay ainsi que Beaumont avec 38 euros. Pour rappel, la moyenne hennuyère est de 85 euros/m².

Repères

Beaumont : 156 000 euros

Sivry-Rance : 153 000 euros

Momignies :  146 000 euros

Froidchapelle : 143 000 euros 

Chimay : 139 000 euros

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