Frameries, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier dans le Borinage

Écrit par Stephan Debusschere le 6 juin 2019

Un marché à suivre de près

A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons-Borinage se caractérise par de sensibles variations de prix au sein des douze entités qui la composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre de près.

Frameries, picture by Jean-Pol Grandmont.La région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d'autres l'ont déjà compris en n’hésitant pas à s’y installer.

C’est que les atouts de la région sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Et il semble y avoir une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont ainsi été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Les atouts de Frameries

S’agissant d’immobilier, le principal atout du Borinage reste les prix des maisons, qui affichent, pour six des douze entités, des valeurs se situant au-dessous de la moyenne provinciale, fixée à 131 000 euros pour l’année écoulée. Les communes de Colfontaine, Dour, Quiévrain et Quaregnon constituent les communes les moins chères de l’arrondissement de Mons, où le prix médian d’une maison y est déjà le plus bas de la Province, à 120 000 euros. Les prix médians dans ces quatre communes y varient en effet entre 100 000 et 110 000 euros. Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve de propriété.

Une commune telle que Frameries (prix médian de 120 000 euros) est à ce titre également un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, celle-ci offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, les délais de vente se voient en revanche prolongés. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation.

Grande diversité

On trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent au fil du temps. Les prix peuvent varier de 40 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l'intérêt qu'on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. 

Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent très abordables, et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes comme Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins.

Avis aux investisseurs

S’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir de préférence quelques capacités dans le domaine de la construction.

Mais en observant attentivement la vaste offre de maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant, avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers corrects. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d'investisseurs s’intéresser à la région et constatent l’émergence d’un nouveau marché d’investisseurs qui ne sont pas originaires de la région mais qui ont fort bien constaté qu'il est intéressant d’y investir pour le bon rapport prix/loyer dégagé.

Jurbise et Lens toujours en tête 

Dans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare les biens des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement très bien placées.

A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille pour sa part des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale, comme c’est le cas également à Jurbise. C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire, avec des prix médians de 209 000 euros à Jurbise et 168 000 euros à Lens, où la correction enregistrée courant 2018 se doit d’être nuancée suite au nombre restreint d’observations.

Equilibre du Borinage historique

Dans les communes à forte densité de Frameries, Quaregnon, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de dix ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec leur prix médian de 120 000 euros sur le segment de la maison, les communes de Boussu et Frameries affichent un prix médian identique à celui de tout l’arrondissement.

Et avec son prix médian de 100 000 euros, Colfontaine se retrouve au bas du classement de ce quatuor, derrière Quaregnon à 110 000 euros. Les prix de ses maisons n’ayant pas enregistré de bonification, contrairement aux 3 autres, Colfontaine s’affiche même comme la commune la moins chère du Borinage.

La plus importante augmentation de prix courant 2018 a été observée à Quiévrain. C’est qu’elle revient de loin. En 2017, le prix médian des maisons plafonnait sous les 90 000 euros, avant de faire un bond courant 2018. Un petit jeu de montagnes russes qui ne déséquilibre pas pour autant le marché de la commune, qui reste au-dessous du prix médian de l’arrondissement.

Repères

Maison

Boussu : 120 000 euros 
Colfontaine : 100 000 euros
Dour : 102 500 euros
Frameries : 120 000 euros
Hensies : 135 000 euros  
Honnelles : 132 000 euros
Jurbise : 209 000 euros  
Lens : 168 000 euros
Quaregnon : 110 000 euros
Quévy : 135 000 euros
Quiévrain : 110 000 euros
Saint-Ghislain : 145 500 euros

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