Wezembeek-Oppem, picture by Smiley.toerist.

Prix immobilier en périphérie sud-est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 27 juin 2019

Une attractivité continue

A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la couronne sud-est de Bruxelles attirent toujours plus les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas.

Wezembeek-Oppem, picture by Smiley.toerist.Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre tenu par la Province du Brabant flamand est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne sud-est de Bruxelles. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Rhode-Saint-GenèseKraainem, Drogenbos, Wezembeek-Oppem et Linkebeek présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones. Rhode-Saint-Genèse est d’ailleurs à majorité francophone, en raison de l’installation de nombreux Bruxellois depuis de nombreuses décennies, et aujourd’hui encore. 

Si Overijse compte, pour sa part, une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population.

Une commune à deux visages

Commune très résidentielle, encore à deux tiers composée d’espaces verts et de champs, Wezembeek-Oppem présente deux visages. La plupart des ménages aux revenus élevés et des expatriés habitent entre la rue du Long Chêne et la maison communale, près de laquelle il n’est pas rare de trouver des maisons mitoyennes en location à plus de 2000 euros mensuels. On trouve aussi de beaux quartiers et d’imposantes villas près des champs et autour de la chaussée de Malines, à proximité du ring.

Mais le paysage change totalement quelques centaines de mètres plus loin, à la cité du Ban Eik, un quartier de logements publics. Les villas cossues laissent dès lors la place à de petites maisons standardisées près desquelles se trouvent plusieurs grands immeubles à appartements datant des années 1960. Avec 400 logements publics, la commune atteint aujourd’hui un taux d’environ 8%, soit un taux supérieur aux quotas de la Flandre.

Le neuf a la cote

Que ce soit à Wezembeek-Oppem ou ailleurs dans la périphérie, les appartements neufs ont la cote. A Wezembeek-Oppem, la première phase de la résidence Kloostertuin, dont les immeubles totalisant 125 appartements sont situés dans l’ancien jardin d’un couvent, a remporté un beau succès commercial. C’est que, comme ailleurs, il existe une grande demande de la part des seniors qui quittent leur maison pour s’installer dans un appartement. Mais la demande provient également de jeunes ménages qui préfèrent les appartements aux maisons pour des raisons à la fois de facilité et de réduction des coûts d’entretien et d’énergie.

Un marché haut de gamme problématique

Composé à 90 % de villas, le marché de Rhode-Saint-Genèse connaît depuis plus de deux ans une forme de stabilisation des prix, mais il fonctionne en réalité à deux vitesses. Au sein de ce marché de villas, deux types de biens sont à distinguer. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type de villa concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros. La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire.

Le marché des biens de prestige est, pour sa part, plus problématique et présente un déséquilibre depuis plusieurs années. Le choix de quitter ou de ne pas s’installer à Bruxelles est souvent de nature budgétaire, et les acquéreurs ont en conséquence une propension à chercher à Rhode-Saint-Genèse ce qu’ils ne sont pas ou plus en mesure de s’offrir à Uccle.

Décote vs localisation

Si la situation d’une offre abondante sur le marché des villas s’est généralisée à l’ensemble du territoire belge, la particularité de la périphérie sud, comme celle de l’est de Bruxelles, est d’être confrontée au recul massif des locations de ce type de biens aux expatriés qui, avant 2009, occupaient des villas dont le loyer était assuré par leurs employeurs. Conséquence logique de cette situation, nombre de propriétaires choisissent de mettre leur villa en vente.

Mais encore faut-il réussir à les vendre. Le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en effet bien en marche. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable – coût élevé à l’usage et à l’entretien, performances énergétiques défavorables – les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires. On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix.

Appartements les plus chers à Wezembeek-Oppem

Sur le segment des appartements, l’offre du côté de Rhode-Saint-Genèse est plutôt maigre, qu’il s’agisse de biens anciens ou nouveaux. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse à l’usage et à l’entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie.

Ces personnes sont dès lors souvent obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud. Les quelques appartements présents sur le marché ont donc eu fortement tendance à se bonifier. Parmi les communes de la périphérie sud-est, c’est toujours à Wezembeek-Oppem que l’on trouve les appartements les plus chers, avec un prix médian fixé à 270 000 euros.

Repères

Kraainem : 427 500 euros

Wezembeek-Oppem : 435 000 euros

Linkebeek : 360 000 euros

Tervuren : 425 000 euros

Rhode-St-Genèse : 382 500 euros

Overijse : 395 000 euros

Hoeilaart : 410 000 euros

 

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