Enghien, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Enghien

Écrit par Stephan Debusschere le 16 décembre 2018

Une localisation payante

Au point de rencontre des provinces du Hainaut, du Brabant flamand et du Brabant wallon, la commune semi-rurale d’Enghien soutient ses prix grâce à son avantageuse localisation proche de la Capitale.

Enghien, picture by Jean-Pol Grandmont.A proximité immédiate de Bruxelles, du Brabant wallon et de la frontière linguistique, Enghien est considérée comme un lieu stratégique pour tous les candidats prêts à sacrifier un peu de confort en mobilité pour s’offrir un bien immobilier plus abordable, en précisant que les prix y sont tout de même supérieurs à ceux d’autres communes voisines comme Soignies ou Lessines. 

Du neuf à venir

A Enghien, les nouvelles promotions, développées en majorité dans le centre, ont commencé à éclore quasi toutes en même temps il y a environ trois ans. Environ 300 nouveaux appartements sont attendus dans ce centre, notamment sur le site de l’ancienne fonderie en face de la gare. Les prix au m2 se situent rarement en dessous des 2000 euros, et peuvent franchir ce plafond selon le standing du projet.

En cause, la proximité avec le Brabant wallon. Le coût d’un appartement 2 chambres peut varier ainsi de 160 000 à 230 000 euros, hors frais, garage et cave, ce qui peut faire monter la note totale d’une telle acquisition à quelque 280 000 euros, voire plus. Et pour un appartement 3 chambres, cette note peut grimper à plus de 375 000 euros. Voilà des montants qui font sans doute grincer les dents des personnes qui, parvenues à l’âge de leur pension, ont le souhait de poursuivre leur vie en appartement parce que leur villa est devenue trop grande et trop coûteuse en énergie comme en entretien, et qui espèrent ne pas devoir mettre tout l’argent de la vente dans l’achat de leur nouveau logement. Mais encore faut-il que ces retraités réussissent à vendre leur villa au prix qu’ils souhaitent…

Cela étant dit, on trouve également à Enghien un certain nombre de biens relativement récents et qui supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau des performances énergétiques, et ce, pour un coût moindre que l’on peut chiffrer à environ 1700 euros/m2, selon leur état et leur localisation. Le coût d’un tel appartement 2 chambres bien situé et offrant plus de 100 m2 de superficie, avec parking et cave, s’élève ainsi à quelque 200 000 euros, hors frais. Pour trouver des maisons neuves, il faut s’éloigner un peu, direction Bassily sur la commune de Silly, qui est globalement cotée comme Enghien. Là, les candidats à la propriété peuvent trouver des maisons neuves 2 et 3 façades tout à fait correctes sur des terrains de 5 à 6 ares, avec 3 chambres et un garage, pour un budget TTC en dessous de 300 000 euros.

Adaptation cruciale

L’abondance de biens neufs sur le marché a mis une pression certaine sur le segment de la villa, ce qui provoque un net ralentissement des prix sur ce marché. La problématique principale concerne la justesse du positionnement des biens au niveau de leur prix de mise en vente.

Face à une offre de surcroît conséquente, les acquéreurs souhaitent des biens qui présentent de bons niveaux de performances énergétiques et de prestations techniques. Or, les villas datant des années 1960 à début 1980, sises de surcroît sur de grands terrains, tout comme certaines maisons de maître en 2 ou 4 façades, présentent à cet égard de grosses lacunes et demandent des investissements conséquents pour leur remise à niveau. En conséquence, une villa qui valait auparavant quelque 500 000 euros, ne se vend désormais que difficilement à 400 000 euros, ce qui chiffrerait le tassement de leur prix à quelque 20 %.  Mais les baisses de prix dépendent bien entendu de l’état du bien.

Si les propriétaires n’ont pas réalisé de travaux de rénovation endéans les cinq à dix dernières années, il est clair que la décote sera importante. Cette situation de décote semble être la même du côté des grands terrains, qui semblent ne plus faire rêver les nouvelles générations qui ont bien d’autres centres d’intérêt. L’impact direct de cette évolution d’ordre sociétal se lit en conséquence dans les montants négociés. Il y a une décennie, un terrain de 30 ares se vendait aisément 300 000 euros. Aujourd’hui, un propriétaire d’un tel terrain devra se montrer tenace pour en obtenir 250 000 euros.

En revanche, les villas qui présentent les bons paramètres se vendent plus aisément, ce qui est le cas notamment dans la zone du bois du Strihoux, le quartier résidentiel phare d’Enghien. Cette zone historique semble néanmoins subir un certain tassement. Quoi qu’il en soit, les prix s’y maintiennent encore avec des montants qui peuvent atteindre jusqu’à 800 000 euros pour certains biens particuliers.

Des prix corrigés

Sur le marché secondaire, les maisons 2 et 3 façades constituent le plus gros de la demande. Les maisons 4 façades restent pour leur part recherchées, mais les acquéreurs se contentent désormais d’un plus petit terrain, puisqu’ils ont un autre mode de vie que les générations précédentes et qu’ils privilégient davantage les loisirs et les city trips durant les week-ends que l’entretien fastidieux d’un grand jardin...

Après un léger tassement des prix sur ce segment il y a quatre ans, dû principalement aux remises à niveau nécessaires, les prix ont par la suite été très soutenus en raison de la raréfaction des biens, dont le prix médian a enregistré une belle progression courant 2016 pour franchir la barre des 200 000 euros, à 215 000 euros précisément, soit une bonification de 14% par rapport à 2015. Une petite poussée de fièvre qui avait cependant été corrigée courant 2017, ramenant le prix médian d’une maison à 200 000 euros. Mais le rattrapage effectué au cours du premier semestre, propulsant le prix médian à 235 000 euros, semble indiquer que la progression est bien de mise, du moins sur les biens présentant les plus beaux atours, que ce soit en termes de localisation et/ou de prestations.

Plus cher qu’à Soignies

Si l’on fait un comparatif avec la commune de Soignies, plus éloignée de la Région bruxelloise, on constate que les maisons à Enghien, dans la fourchette de 100 000 à 300 000 euros, se vendent à des prix supérieurs. Pour un bien équivalent, la différence de prix se chiffre à environ 10 %. Quant aux maisons d’une gamme plus élevée, comme les maisons de maître par exemple, cette différence de valeur s’avère encore plus importante. De tels biens peuvent en effet se négocier jusqu’à 330 000 euros.

Appartements d’occasion concurrentiels

Sur le segment de l’appartement de seconde main, l’activité est également bien soutenue. La raison en est double. Premièrement, l’offre s’avère peu importante. Ensuite, nombre de biens sont relativement récents et supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau des performances énergétiques. Le coût d’un appartement 2 chambres, bien situé et offrant parking et cave, s’élève ainsi à quelque 205 000 euros en moyenne, hors frais. Un prix qui semble ne pas avoir évolué à la hausse depuis le début de l’année.

Repères

Maison : 235 000 euros

Appartement 2 ch. : 205 000 euros

Appartement neuf : de 160 000 à 230 000 euros

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