Evere, picture by David Edgar.

Prix immobilier à Evere

Écrit par Stephan Debusschere le 6 mars 2019

Nouvel Eldorado des promoteurs

Vous souhaitez acheter un logement à Bruxelles, mais vous hésitez à vous lancer au vu des prix pratiqués au sud de la Capitale ? Jetez donc un œil attentif sur la commune d’Evere, où les prix sont encore fort concurrentiels et les projets neufs à venir fort nombreux.

Evere, picture by David Edgar.C’est en 1954 qu’un arrêté royal sort la petite commune de l'espace néerlandophone de l’ancienne province de Brabant, pour la rattacher à l’arrondissement administratif de Bruxelles-Capitale. D'emblée, Evere se dote d'un statut, d’un enseignement communal et d’une administration bilingue, ce qui en fait, avant même Bruxelles et avant les premières lois linguistiques de 1963 qui ont réglementé l'emploi des langues dans l’enseignement, la première commune de Belgique à adopter cette position.

Sur ses 5 km2 accueillant près de 39 000 habitants, on recense, outre les 50 ha de zones vertes, quatre zonings semi-industriels non polluants. Depuis longtemps, les autorités locales cherchent en effet à harmoniser l’entreprise avec la résidence, en encourageant l’implantation d’industries de pointe non polluantes tout en maintenant une vocation commerciale affirmée le long de chaussées comme celle de Louvain.

Ayant conservé sa vocation essentiellement rurale jusqu’au sortir de la Seconde Guerre Mondiale, la commune fait toujours la part belle aux espaces verts (dont le Moeraske, le Parc du Doolegt et le Parc Saint-Vincent), et développe un réseau d’environ 42 kilomètres de voies cyclables. Elle appartient par ailleurs au réseau international des villes du bien vivre « Cittaslow », qui s’engagent à ralentir le rythme de vie de leurs citoyens et améliorer la qualité́ de vie en milieu urbain par le développement d’infrastructures conviviales, de la participation citoyenne, ou encore de l’utilisation d’énergies renouvelables. Et du côté de la culture, de la vie sociale et du sport, la commune n’est pas en reste, loin de là. Elle comprend en effet deux centres culturels et trois complexes sportifs, dont le plus important est le complexe François Guillaume, d’une superficie de presque 10 hectares.

La commune présente aussi de grandes facilités côté mobilité. Située au nord-est de l’agglomération, Evere est reliée par des axes routiers majeurs au centre et aux entités limitrophes que sont Bruxelles-Ville, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert. Sur le plan multimodal, Evere dispose de deux gares ferroviaires, « Evere » et « Bordet ». Son territoire est desservi par les transports en commun de la STIB et De Lijn ainsi que l’autoroute l’E40, toute proche. Et l’aéroport de Zaventem, situé en Région flamande, est très aisément accessible.

Nouvel Eldorado des promoteurs

Dans une Capitale où le foncier devient rare et donc cher, les promoteurs lorgnent depuis un bon moment déjà sur la commune d’Evere qui dispose d’importants terrains disponibles. Son développement immobilier, déjà important aujourd’hui avec des projets tels que Léopold Views, B-House, Skyline, Ambassador Park ou encore Evergate, est appelé à grandir encore et créera à terme une véritable mutation de la commune. D’ici la prochaine décennie, des milliers de logements devraient ainsi sortir de terre dans les quartiers prioritaires bruxellois que sont les sites Reyers, de l’Otan et aussi Josaphat. Le projet Mediapark, qui s’étend sur 20 ha sur le site Reyers, prévoit ainsi 2000 à 2500 logements, tandis que celui de Josaphat annonce 1600 logements sur 24 ha à cheval entre Evere et Schaerbeek. 

Trois zones de prix

Il convient de différencier les trois zones d’Evere qui correspondent chacune à une catégorie de prix. Il y a le bas, le centre et le haut. La partie dite « basse », qui correspond grosso modo au quartier Saint-Vincent, proche de Haren et de Schaerbeek, affiche les prix les moins élevés. Vient ensuite le centre situé dans le périmètre de la maison communale, de l’avenue Henri Conscience, et du quartier Oud Kapelleke. C’est dans le haut de la commune, c’est-à-dire dans les quartiers plus proches du ring, dans le périmètre de l’église Paduwa, de l’avenue des Anciens Combattants ou encore l’avenue de l’Optimisme que les prix locaux sont les plus élevés.

Si les prix varient selon la situation au sein des trois zones de la commune, il faut ajouter qu’ils peuvent varier de 30 à 40 % en fonction cette fois de la catégorie et de l’année de l’immeuble. Dans le bas d’Evere, par exemple, un appartement 2 chambres (à rénover) situé dans un grand immeuble des années 60 peut coûter quelque 40 000 euros moins cher qu’un appartement situé dans un petit immeuble récent. Toutes surfaces confondues, le prix médian d’un appartement à Evere est de quelque 175 000 euros, soit en légère progression par rapport à 2017. Globalement, le prix des appartements 1 chambre progresse davantage que les 2 chambres.

Rattrapage des prix pour les maisons

Cette déclinaison en trois zones de prix vaut aussi bien sur le segment des appartements que sur celui des maisons, dont le prix médian s’est fixé à 342 500 euros en 2018, soit un rattrapage de 3,8% au lendemain de la correction subie courant 2017 après l’embellie enregistrée en 2016. En termes de classement de prix, Evere ne se trouve pas dans le top 10 des communes les plus chères de la Capitale sur ce segment des maisons. Toujours très concurrentielle par rapport au sud de la Capitale, la commune se situe à la 13e place, devant Jette, Koekelberg ou encore Anderlecht, et talonne désormais Schaerbeek.

Si l’on passe directement du sud au nord, on constatera également un écart de prix. A cet écart correspond aussi une différence de clientèle, qui s’explique en outre par le fait que, dans la partie nord de la commune, il existe historiquement un plus grand nombre de nouvelles constructions. Il s’agit de petits immeubles de deux à trois étages et de maisons unifamiliales qui ont été construits entre 1980 et 2000 et qui ont fondé de nouveaux quartiers avec de petites rues sans issue, à l’instar du clos Pierre Dupont situé derrière l’ex-Belgacom. Il est à noter qu’en matière de types de bâti, Evere est également divisée en trois zones distinctes.

La morphologie urbaine de la fin du XIXe siècle à 1940, localisée entre la zone semi-naturelle du Moeraske au nord et la chaussée de Haecht au sud ainsi que le long de la chaussée de Louvain, présente ainsi un habitat constitué de maisons à deux façades avec jardin. Celle de la seconde moitié du XXe siècle, localisée entre la chaussée de Haecht au nord et l’E40 au sud (hormis la chaussée de Louvain), présente pour sa part un habitat mixte constitué de maisons deux ou trois façades ou d’immeubles à appartements entourés d'espaces verts. Enfin, il y a la morphologie propre à ce siècle et qui concerne le nouveau sous-quartier situé de part et d'autre de la rue du Péloponnèse, affichant un habitat intimiste au sein de zones résidentielles. 

Maîtres-achats

A Evere comme dans les autres communes au nord, les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent d’être le fer de lance de l’activité. L’intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir. Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros.

Repères

Maison : 342 500 euros

Appartement : 175 000 euros

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