Forest, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Forest

Écrit par Stephan Debusschere le 11 décembre 2018

Un marché compétitif

Au sud de Saint-Gilles et à l’ouest d’Uccle, la commune de Forest tire son épingle du jeu en offrant des prix encore abordables, ainsi que de beaux projets neufs qui réaniment ses quartiers populaires.

Forest, picture by Jean-Pol Grandmont.Pour les classes moyennes qui cherchent à rester vivre à Bruxelles dans un environnement agréable en ayant accès à des biens encore abordables, la commune de Forest, située au sud de Saint-Gilles et entre Uccle et Anderlecht, est bien positionnée. Outre ses artères aérées, ses nombreux espaces verts et ses quartiers où il fait bon vivre, Forest offre des biens plus abordables et un meilleur potentiel de développement que dans d’autres communes voisines comme Ixelles ou Uccle, où les prix sont déjà bien plafonnés. Il s’agit particulièrement des zones comme celle de la couronne du parc Duden ou le dessus de la plaine Saint-Denis, qui sont très recherchées et qui offrent encore de belles marges de progression.

Les prix des maisons sont aussi globalement moins élevés que dans la commune voisine de Saint-Gilles, qui se gentrifie peu à peu au contact de sa voisine Ixelles. Entre 2015 et 2016, les prix des maisons forestoises ont tout de même progressé de quelque 10 %, avec un prix médian fixé à 390 000 euros, mais qui a sensiblement évolué à la baisse au cours du premier semestre de cette année. Les chiffres indiquent en effet un recul de 17%, ramenant le prix médian à 356 000 euros, positionnant la commune à la neuvième place sur le podium bruxellois, et désormais talonnée par la commune d’Evere à l’autre extrémité de la Capitale.

Quartiers populaires réanimés

Le territoire de Forest présente un grand dénivellement entre l’Ouest, très bas, et l’Est culminant à l’Altitude 100 (mètres), l’un des points les plus élevés de la Région bruxelloise. Entre ces deux zones, les parcs de Forest et Duden marquent une césure. Le paysage de l’ouest forestois est dominé par la présence de zones industrielles, où est notamment installée l’usine Audi Brussels sur près de 50 hectares. En revanche, l’Est ainsi que les alentours des parcs Duden et de Forest, attire sur les hauteurs une population plus aisée.

C’est que ses quartiers jouissent de la proximité d’autres quartiers des communes cotées d’Ixelles et d’Uccle, et partagent même une partie des avenues Brugmann et Molière et de la chaussée d’Alsemberg. Il s’agit donc là de quartiers présentant un fort potentiel. En matière d’investissement,  on peut donc prudemment, à condition d’avoir un (très) bon profil financier, cibler le voisinage immédiat des ces quartiers et zones d’attractivité en profitant de leur statut et de leur renommée, mais à des prix plus accessibles. Pour les profils financiers moins favorables, on préfèrera miser sur des quartiers plus en périphérie en pariant sur une future évolution des prix. 

Sur le segment des appartements, si le haut de la commune – plus près de Saint-Gilles donc – reste ainsi le plus prisé par les candidats acquéreurs, il n’est plus vraiment possible d’y construire grand-chose. La demande pour le neuf a donc dû se rabattre sur le bas de la commune. Bien que divisé en deux, le marché immobilier forestois a récemment retrouvé des couleurs grâce à ses projets neufs qui ont ranimé ses quartiers populaires, comme ce fut le cas notamment du côté de la rue du Patinage et de la rue Bervoets, avec la commercialisation du projet Bervoets. Autre succès notoire : le projet résidentiel Ducuroir, un îlot de logements passifs et très basse énergie situé sur le site des ex-établissements éponymes, à proximité des anciennes Manufactures Bata et du Wiels, où les 32 logements conventionnés mis en vente par la SDRB, sur un programme total de 64 logements, ont été vendus en… une journée.

D’autres projets neufs sont présents, comme la centaine d’appartements des résidences Jazz Garden, le projet Libris située rue du Dries et qui a mis sur le marché 53 studios, appartements et penthouses, le projet Les Jardins de l’Union, ceux de Green Life et Lisala, ou encore The Forest. Sur ce marché, les prix se comparent en moyenne à ceux d’Anderlecht, entre 2500 et 2650 euros/m2. Trouver un appartement neuf à moins de 2500 euros/m2 est devenu chose très ardue, étant donné que ce type de prix ne concerne que quelque 15% du stock global d’appartements sur Bruxelles.

Dans ce marché concurrencé par le neuf, on aurait par ailleurs pu craindre pour la valeur des appartements de seconde main. Or, Forest est en réalité la commune bruxelloise qui a enregistré la plus forte augmentation de la valeur des appartements sur les cinq dernières années, devant Ixelles, Etterbeek ou encore Bruxelles-Ville. Malgré cela, et bien que le premier semestre ait enregistré une nouvelle bonification de 3% pour un prix médian fixé à 207 000 euros, les prix sur ce segment restent pour la plupart sous la barre des 200 000 euros et bien en dessous de ceux pratiqués à Saint-Gilles (prix médian de 252 500 euros) et davantage encore de ceux d‘Uccle (prix médian de 270 000 euros)

Repères

Maison : 356 000 euros

Appartement : 207 000 euros

Appartement neuf : de 2500 à 2650 euros/m2

Lexique