Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.

Prix immobilier à Grand Liège, Verviers, Huy-Hannut-Waremme, Province du Luxembourg

Écrit par Stephan Debusschere le 23 novembre 2018

Tour d’horizon de 4 régions

Le Grand Liège : une offre attractive

Cela fait un bon moment déjà que le segment des appartements se révèle porteur dans  l’agglomération appelée « Grand Liège ». Mais ce sont surtout les appartements neufs qui en profitent. La Cité ardente et sa périphérie concentrent près de la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province. 

Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.

Parce que le schéma d’agglomération vise la création de 15 000 nouveaux logements en 20 ans, le nombre d’appartements mis en vente dans la ville de Liège ne cesse donc d’augmenter. Ils sont actuellement au nombre de 1178 et affichent une moyenne de prix de 2250 euros/m2, soit un prix moyen de 202 500 euros – hors frais – pour un appartement de 90 m2. Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent importants. Selon la situation et le standing, les prix au m2 peuvent ainsi varier de 2000 à 2500 euros, avec des pointes à 3000 euros dans le centre de Liège et certaines situations d’exception.

Sur le marché secondaire, les communes de Beyne-Heusay et Grâce-Hollogne affichent les prix médians les moins chers de la Province, avec respectivement 110 000 et 121 500 euros. Pour le reste, mis à part Chaudfontaine (207 500 euros), le parc d’appartements d’occasion offre des prix largement sous la barre des 200 000 euros.

Des prix très abordables

Sur le segment des maisons, la stabilité est globalement de mise avec des variations à la hausse comme à la baisse selon les communes. Et ces prix restent très abordables. La commune de Seraing arrive même en seconde position des communes les moins chères de la Province, avec un prix médian fixé à 120 000 euros au terme du premier semestre de l’année. Elle est suivie de près par Herstal (130 500 euros) et Saint-Nicolas (137 000 euros après un bond de 14% au cours du premier semestre). Les maisons à Liège-Ville s’échangent pour leur part à un prix médian et totalement stable de 145 000 euros.

Les villas font de la résistance

Si la villa est encore recherchée dans certaines communes comme Herstal, Grâce-Hollogne ou Fléron, le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fortement prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix et ont d’ailleurs récupéré la perte subie en 2009. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix est même à l’ordre du jour.

Verviers = stabilité

Dans la seconde ville en importance de la Province, la maison mitoyenne a affiché courant 2016 un prix médian de 150 000 euros. Ce dernier n’a pas bougé au cours de 2017, mais apparaît en légère progression au terme du premier semestre. Ce prix médian, passé à 155 000 euros, concerne la maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir le marché stable. Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits.

En périphérie, la demande est plus forte, ce qui a pour conséquence une variation de prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose de biens de plus grande valeur, mais ceux-ci ont aussi plus de mal à se vendre, en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen. Les candidats acquéreurs ont donc tendance à délaisser les villas cossues pour se rabattre sur les maisons 4 façades. Mais s’agissant souvent de bâtiments assez anciens, avec des coûts de rénovation et de mise aux normes importants, voire dissuasifs, ce segment ne résiste pas à une certaine dépréciation.

Un vivier de projets neufs

Dans le district de Liège Nord, Verviers est l’une des communes qui concentrent le plus de projets en cours de commercialisation. Le prix moyen d’un appartement neuf y est de 2000 euros/m2, et il est de plus en plus difficile de trouver des promotions à moins de 1800 euros/m2.

Le segment bénéficie notamment de l’emplacement de certaines grosses propriétés, comme celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle et désormais reconverties en résidences à appartements. Ces appartements neufs font fortement concurrence aux appartements de seconde main. Le prix médian d’un appartement d’occasion a ainsi reculé au cours du premier semestre, pour se fixer actuellement à 120 000 euros. Si ce prix fait partie du bas de classement de la Province, Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur ce segment de l’appartement de seconde main.

Huy : des hauts et des bas

Dans un contexte toujours chahuté qui invite à la prudence, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante, et sa proximité avec les grands axes de communication s’avère un atout qui prend toujours plus d’importance. La bonne localisation de Huy lui a permis de traverser la conjoncture sans trop de heurts. Mais tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne. Si les prix des maisons restent en phase avec les moyens des candidats acquéreurs, leur progression au cours de ce premier semestre a poussé le prix médian à 170 000 euros, soit une hausse de 13% par rapport à 2017, année durant laquelle 50% des maisons s’y sont vendues entre 125 000 et 212 000 euros.

Ancien versus neuf

Sur le segment des appartements,  le marché de seconde main peine à trouver un second souffle en raison de l’engouement certain pour les appartements neufs qui présentent un profil énergétique plus sécurisant. La commune de Huy concentre d’ailleurs à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la Province. Pression du neuf oblige, le recul des prix sur le segment de l’appartement de seconde main s’est poursuivi au cours du premier semestre, pour un prix médian fixé à 140 000 euros, soit un recul de quelque 11% depuis le début de l’année, même si la demande sur ce segment reste importante, notamment parce que les seniors privilégient ce type de logement et les facilités qui en découlent.

Hannut en progression

Lorsqu’un candidat acquéreur se met à la recherche d’un bien en dehors de la capitale de la province, il cherche avant tout à se loger à proximité des axes routiers, pour rejoindre celle-ci rapidement. L’arrondissement de Waremme, traversé par l’E40, est à ce titre particulièrement prisé. Hannut, située à 65 km de Bruxelles, est plus proche de la Capitale que d’autres communes de l’arrondissement comme Crisnée ou Oreye. Pression immobilière oblige, les maisons ont poursuivi leur progression en 2017 ainsi qu’au cours du premier semestre, pour un prix médian désormais passé à 225 000 euros.

Sur le segment des appartements, le prix médian de 185 000 euros est pour sa part resté stable par rapport à 2017. On peut donc encore y trouver son bonheur sans dépasser la barre des 200 000 euros.

Waremme, toujours recherchée

Waremme reste une commune recherchée, tout comme sa région. Depuis l’apparition de la crise en 2008, force est de constater que son marché immobilier a très bien résisté sur le segment des maisons. La baisse de prix qui avait eu lieu en 2009 s’était finalement fixée à seulement 4%, après une hausse généralisée de quelque 48% sur une période de cinq ans. Et dès l’année suivante, un rattrapage avait eu lieu, suivi de bonus amenant aujourd’hui le prix médian d’une maison à 190 000 euros, soit un prix nettement plus élevé qu’à Liège (145 000 euros). A cela, deux raisons principales. D’une part, Waremme fait désormais partie en quelque sorte de la périphérie de la Région bruxelloise et, d’autre part, l’état du bâti existant y est plus récent.

L’appel du neuf

Si l’arrondissement de Waremme bénéficie de sa localisation le long de l’E40, elle présente aussi l’avantage d’avoir une offre conséquente en appartements neufs. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement deux chambres d’une superficie de 80 à 90 m2 situé dans un environnement favorable. La majorité des transactions se situent dans une fourchette de 180 000 à 220 000 euros, hors TVA, pour un prix moyen au m2 de 2125 euros. 

La Province du Luxembourg en pleine croissance

Le « produit » appartement est en pleine croissance au sein de la Province, un succès lié aux changements de mentalité et au pouvoir d’achat. Bien sûr, on en construisait déjà dans les quatre importants centres urbains situés le long de la N4 et de la E411, à savoir Bastogne, Marche-en-Famenne, Libramont et Arlon, mais pas avec la même ampleur ni la même cadence qu’aujourd’hui. Et les projets commencent même à se développer aussi dans des zones rurales.

En l’espace d’un an, à savoir courant 2017, le stock de logements neufs est ainsi passé de 20 000 à 29 000 m2, avec plus de 340 unités de logements mis sur le marché. On est encore loin des chiffres des autres provinces, vu que celle du Luxembourg est la dernière à être passée à ce type de logement, mais on se rapproche néanmoins de plus en plus de la province de Namur. Le marché du neuf contribue aussi d’une certaine manière à assainir celui des appartements de seconde main, pour lesquels les propriétaires doivent désormais soit revoir le prix à la baisse, soit engager des frais de rénovation pour être en mesure de répondre à la demande.

Trio de tête

Sur ce marché en pleine croissance, Arlon, Bastogne et Marche-en-Famenne forment les locomotives. Arlon concentre à elle seule 25% du stock luxembourgeois, ce qui est assez remarquable pour une ville de taille moyenne. Et de nombreux projets devraient y voir encore le jour. Son potentiel reste en effet important, étant donné qu’environ six personnes sur dix qui y habitent travaillent au Grand-Duché… La demande y paraît ainsi supérieure à l’offre, surtout dans le centre-ville. Et les projets de standing y fonctionnent très bien. Ce sont d’ailleurs les appartements les plus grands et les plus chers qui semblent se vendre en premier.

Côté prix, si le prix moyen dans l’ensemble de la Province a augmenté de 4,5% en un an, celui sur Arlon est resté plus stable, avec une augmentation de 2%. Mais c’est bien à Arlon que ce prix moyen reste le plus élevé, à 2500 euros/m2, suivi de près par les communes du nord de la Province à des prix variant de 2125 à 2500 euros/m2, soit 2300 euros/m2 en moyenne. Par rapport au reste de la Wallonie, ou même du reste de la Belgique, la majorité des projets sont en moyenne de plus petite taille, entre 10 et 25 unités, mais peuvent pour certains atteindre 50, voire 70 appartements, à l’exception d’Arlon où certains projets peuvent dépasser les 100 unités.

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